나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11809 [1] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 삼성리 산51 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 충청남도 천안시 동남구 목천읍 삼성리 소재‘신도마을’북서측 인근에 위치하고 주위는 공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는바, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하고, 인근 간선도로 및 버스정류장과의 거리 등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대상물건은 남동향의 완경사지에 제2종근린생활시설(제조업소)로 신축신고 후 평탄하게 조성중인 건축예정지입니다.

인접 도로상태

대상물건 북동측으로 폭 약 2~3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,
성장관리계획구역(목천읍11(산업형))
가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

준보전산지<산지관리법>,
공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

대상물건 지상에 별지 ‘사진용지’와 같이 ‘건축자재(보강토블럭, 주름관, 목재파레트)’등이 적치되어 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11809 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 삼성리 산51

용도: 임야

감정가: 1,470,668,000원

토지면적: 4364.00㎡ (약 1320.31평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 중복사건

주의사항:

특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 삼성리 소재 ‘신도마을’ 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로 및 버스정류장과의 거리를 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본 물건은 북동측으로 폭 약 2~3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(목천읍11(산업형)), 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역), 준보전산지, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 등기부요약:

* 소유권이전 (갑2): 2001-03-30, 이석우

* 소유권이전 (갑3): 2003-12-30, 이백순 외 1명

* 공유자전원지분전부이전 (갑6): 2022-09-01, 주식회사우주건설중기 (매매 700,000,000원)

* 근저당권 (을5): 2024-04-05, 청주농업협동조합 (900,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정 (을8): 2024-04-05, 청주농업협동조합 (말소)

* 강제경매 (갑7): 2025-05-29, 박재환 (104,657,534원) - 말소

* 말소기준권리: 본 물건의 말소기준권리는 2024년 4월 5일 접수된 청주농업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 강제경매(갑7)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수 예정 권리: 제공된 정보에 따르면, 을8 지상권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 그러나 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 명시되어 있어, 해당 지상권의 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다. 만약 지상권이 인수된다면 물건의 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 임차인 현황: 본 물건에 등기된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 다만, 현장 조사 또는 서류상 확인되지 않은 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 900,000,000원 (청주농업협동조합 근저당)

4. 상권분석

* 본 물건은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 주거 단지가 밀집해 있지 않아, 현재로서는 상업 활동이 활발한 지역으로 보기 어렵습니다. 다만, 천안시 동남구 목천읍 일대에는 다양한 제조업체들이 위치하고 있어(검색 결과), 산업 활동이 이루어지고 있습니다. 향후 개발 계획에 따라 변화 가능성은 존재합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근은 용이하며, 인근 버스정류장이 존재합니다.

* 편의시설: 주변에 직접적으로 언급된 편의시설 정보는 부족합니다. 가장 가까운 마을(신도마을)과의 인접성을 고려할 때 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 복수의 경매 사건이 진행 중일 수 있어, 사건 진행 및 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건축자재 적치: 물건 지상에 보강토블럭, 주름관, 목재파레트 등 건축자재가 적치되어 있어, 낙찰 후 관련 비용이 발생하거나 원상복구 의무가 있을 수 있습니다.

* 건축 예정지: 제2종근린생활시설(제조업소) 용도로 신축 신고 후 평탄 작업 중인 건축 예정지로, 건축 관련 인허가 사항이나 진행 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립승인지역 등 다양한 법적 제한이 존재하여 토지 활용에 제약이 따릅니다.

* 미확인 지상권 인수 가능성: "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 명시되어 있어, 말소 예정으로 기재된 지상권(을8)이 실제로 인수될 가능성이 있습니다. 이는 부동산 가치 및 이용에 중대한 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크입니다.

* 혐오시설 인접 가능성: 천안시 목천읍 일대에 쓰레기 매립장 등이 언급된 사례가 있으나(검색 결과), 본 물건과 직접적인 인접 여부 및 영향 정도는 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍에 위치한 임야로, 감정가는 약 14.7억원입니다. 현재 제2종근린생활시설(제조업소) 용도로 건축 예정지로 조성 중이며, 주변은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 교통 접근성은 보통 수준이나, 다양한 법적 토지 이용 제한이 존재합니다. 권리 관계상 말소기준권리는 청주농업협동조합의 근저당이며, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 지상권이 언급되어 있어, 해당 지상권의 인수 여부가 불확실한 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 현장에 건축자재가 적치되어 있고 중복사건으로 진행되는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 개발 가능성: 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 계획관리 지역: 향후 건축 등 개발 행위에 대한 유연성이 상대적으로 높은 지역입니다.

* 주변 개발 연계: 인근 공장과의 연계 또는 산업형 지구 내에서의 활용 가능성이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현장 상황, 인수될 수 있는 권리(특히 지상권)의 영향, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등 복합적인 요소를 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 현재 감정가는 1,470,668,000원이며, 총 채권액은 900,000,000원(근저당) + 104,657,534원(강제경매)으로 약 10.05억원입니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 필요는 없습니다. 다만, 불확실한 지상권의 존재 여부와 건축 예정지의 개발 리스크 등을 면밀히 분석한 후, 전문가와 상의하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.