나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502632 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 8층806호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 '대전광역시 상수도사업본부 유성사업소' 서측 인근에 위
치하며, 주위는 도시형생활주택, 아파트, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있는 지역으로
서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상 12층 내 제8층 제806호로서,
(사용승인일: 2019.10.25)

외벽: 석재 및 시멘몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지, 타일 마감 등,
창호: 샷시창호임.

이용상태

'공동주택(도시형생활주택 원룸형)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지인 토지로서, '주상용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 20M내외의 포장도로(왕복 3차선)를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관
광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502632 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 8층806호

건물명: 라온팰리스

용도: 도시형생활주택 (공동주택)

감정가: 131,000,000원

면적:

토지면적: 8.48㎡ (약 2.57평)

건물 전용면적: 29.64㎡ (약 8.97평)

토지 지분: 8.48㎡ (약 2.57평)

건물 지분: 29.64㎡ (약 8.97평)

구조: 철근콘크리트구조

준공 연도: 2019년 10월 25일 (사용승인일 기준)

층수: 12층 중 8층

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 '대전광역시 상수도사업본부 유성사업소' 서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 아파트, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 본건 남측으로 폭 20M 내외의 포장도로(왕복 3차선)에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한사항: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(유성)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 (근저당, 2022-10-05, 신순옥, 270,000,000원)

인수되는 권리:

임차인 현황: 김 (임차인)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-08

확정일자: 2022-03-22

배당신고일자: 2024-04-19

대항력: 있음

비고: 을구 2번 임차권등기가 등기되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고)

말소되는 권리:

갑4 (소유권이전1번신탁등기말소, 2021-03-19)

을1 (근저당, 2022-10-05) - 말소기준권리

갑6 (강제경매, 2025-06-05)

갑7 (압류, 2025-09-05)

등기부채권 총액: 390,000,000원

주의사항: 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 합니다. 임대차 관계는 미상으로 확인되나, 임차인 현황 정보가 구체적으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

지역특성: 본건은 도시형생활주택, 아파트, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 상업 및 주거 지역에 위치합니다. 유성온천 관광특구 지역으로 관광 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

업종 분포: 인근에 근린생활시설 및 숙박시설이 다수 분포하고 있어 다양한 업종의 상가가 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

유동인구 및 임대수요: 관광특구라는 입지적 특성과 상업 및 주거 혼재 지역의 특성상, 배후 주거 인구와 더불어 유동인구 또한 상당할 것으로 보이며, 이는 임대수요로 이어질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 내 편의시설: 철근콘크리트구조의 12층 건물 내 8층에 위치하며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소방 설비, 승강기 2대, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

단지 규모: 총 80세대로 구성된 집합건물입니다.

주변 생활 편의시설: 인근에 근린생활시설, 숙박시설, 아파트 단지가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. '대전광역시 상수도사업본부 유성사업소'가 인근에 위치합니다.

주변 혐오시설: 현재까지 검색된 정보로는 본건 소재지 인근에 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 120,000,000원 중 배당에서 변제받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 입찰가 산정 시 최악의 경우를 고려해야 함을 의미합니다.

공동담보 및 선순위 임차권 등기 사항이 특이사항으로 언급되어 있으나, 물건명세서상 을구 2번 임차권등기가 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있어 임차인 보증금 인수 부담이 가장 중요합니다.

건물명세서상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 대전 유성구 봉명동이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 도시형생활주택으로서 주거 및 상업 기능을 겸비한 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 그러나 권리분석상 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 하는 큰 부담이 존재합니다. 이 보증금 인수액을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2019년 사용승인)로 건물 노후도가 낮습니다.

대전 유성구 봉명동이라는 지리적 이점과 관광특구라는 특수성으로 인한 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

봉명동 지역은 도시형생활주택 및 주상복합 공급이 활발히 이루어지고 있어 지속적인 관심 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 131,000,000원

시장가치 추정: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건(2019년 준공 라온팰리스 도시형생활주택)과 건물 연식 및 종류에서 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그러나 감정가가 131,000,000원으로 책정된 점을 고려할 때, 현재 시장에서 이 정도 가치를 형성하고 있다고 추정할 수 있습니다.

고려해야 할 인수 보증금: 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 인수해야 하므로, 이는 낙찰가 외 추가적인 부담이 될 수 있습니다. 최악의 경우, 낙찰가와 함께 인수 보증금 총액이 시장 가치를 초과할 위험이 있습니다.

제안 입찰가: 위와 같은 잠재적 위험 요소를 감안하여, 감정가의 70% 수준인 약 91,700,000원에서 80% 수준인 약 104,800,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 단, 이는 최저 입찰가이며, 실제 낙찰가는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

총 예상 지출: 낙찰가 + 인수되는 임차 보증금 잔액. 낙찰가 91,700,000원으로 입찰 시, 만약 임차인이 보증금을 전혀 배당받지 못한다면 총 지출은 91,700,000원 + 120,000,000원 = 211,700,000원이 되어 감정가 대비 상당한 손실이 발생할 수 있습니다. 따라서 임차인 보증금 인수액을 반드시 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.