나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502631 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2023.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 '계룡스파텔' 북측 인근에 위치하는 '라온팰리스 제1동 제4층 제404호‘로서, 주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 주상복합아파트, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 상업지역으로 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 주차가 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 대전도시철도1호선의 ""유성온천역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 다소 편리시 됨.

건물의 구조

일련번호 1) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 중 제1동 제4층 제404호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 석재 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택 1세대로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

봉명동 640-6 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

현장조사 시 폐문 부재로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 도면 및 탐문조사 등에 의하였는 바 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502631 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 4층404호

용도: 도시형생활주택

건물명: 라온팰리스

구분건물: 1동 4층 404호

건축물 사용승인일: 2019-10-25

1.3. 면적

토지면적: 8.57㎡ (약 2.60평)

토지지분: 8.5738㎡ (약 2.60평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

건물지분: 29.968㎡ (약 9.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각대상

감정가: 132,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 '계룡스파텔' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 주상복합아파트, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 상업지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근 및 주차가 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

대전도시철도 1호선 '유성온천역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 소재지(봉명동 640-6)는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(유성) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (신순옥, 2022-10-05)

* 등기부채권총액: 400,000,000원 (근저당 270,000,000원 + 강제경매 136,731,389원 + 압류 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 주택임차권 (을2, 김홍경)

* 인수되는 임차보증금: 130,000,000원 (매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-21

* 확정일자: 2022-02-23

* 배당신고일자: 2024-04-11

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원 (단, 등기부상 주택임차권은 말소되지 않고 인수됩니다.)

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 갑4: 소유권이전 1번신탁등기말소 (김연호, 2021-07-08)

* 을2: 주택임차권 (김홍경, 130,000,000원, 2022-03-21 전입, 2022-02-23 확정, 인수)

* 갑7: 소유권이전 (주식회사단비산업개발, 2022-07-28)

* 을1: 근저당권 (신순옥, 270,000,000원, 2022-10-05, 말소기준권리)

* 갑8: 강제경매 (주택도시보증공사, 136,731,389원, 2025-06-05, 대전지방법원 2025타경502631, 말소)

* 갑9: 압류 (동대구세무서장, 2025-09-05, 말소)

3.4. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-02-02

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 주택임차권등기(접수번호 2024.04.11. 제46066호) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

* 주의사항: 토지 별도 등기 있음.

4. 상권분석

본건이 위치한 봉명동 지역은 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 밀집한 상업지역으로 유성온천역을 중심으로 상권이 발달해 있습니다.

다양한 상업 시설과 편의 시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고, 배후 주거 수요 또한 풍부한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 대전도시철도 1호선 유성온천역 이용이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 교통이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 상업 시설이 밀집하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 도시형생활주택 및 오피스텔 등이 밀집한 지역으로 비교적 현대적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 난방: 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 기타: 승강기, 주차장, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 김홍경은 130,000,000원의 보증금으로 대항력을 갖추고 있으며, 매각으로 인해 임차권이 소멸되지 않습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 토지 별도 등기: 토지에 별도 등기가 존재한다는 점은 권리관계의 복잡성을 시사하며, 추가적인 확인이 필요합니다. (구체적인 내용은 등기사항전부증명서 확인 필요)

* 선순위 임차권: 등기부상 을2 주택임차권은 말소되지 않고 인수되는 권리입니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 봉명동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호하고 건물 자체의 상태도 비교적 우수할 것으로 예상됩니다.

그러나, 130,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차권이 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 또한 토지 별도 등기의 존재는 추가적인 확인을 요합니다.

따라서, 이러한 인수 부담을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 우수한 입지: 유성온천역 인근 상업지역에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 및 상업 혼합 지역: 다양한 업종의 상가 및 주거시설과 혼재되어 있어 지역 내 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 132,000,000원

건물면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 신축 건물의 경우 평당 900만원 ~ 1000만원 수준을 고려할 수 있습니다. 본건 건물면적(약 9.07평)을 기준으로 단순 환산 시 약 8,163만원 ~ 9,070만원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

다만, 본건은 감정가가 132,000,000원으로 시세보다 높게 평가되었습니다.

가장 큰 리스크인 130,000,000원의 인수되는 임차보증금을 고려할 때, 일반적인 경매 투자 접근과는 다른 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 임차 보증금을 제외한 순수 부동산 가치를 고려하면, 감정가 대비 낮은 금액에서 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 본건의 인수 부담 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 115,000,000원 이하로 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

* 혐오시설 정보: 본건 소재지 주변에 일반적으로 알려진 혐오시설(산업폐기물 처리장, 대규모 축사 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 정확한 환경 조사를 위해 현장 답사 및 추가 정보 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.