나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502587 [1] 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 4층419호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 ""대성고등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용빌딩, 관공서, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집하는 상업업무지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 8층 건물(2015년 6월 16일 사용승인) 4층 419호로서
외벽 : 인조석, 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(원룸형)으로 되어있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지이며, 도시형생활주택 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 이면도로에서 지하 주차장으로 자동차의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 임차권등기(2024. 9. 10. 등기) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502587 (1)

소재지: 세종특별자치시 어진동 664, 세종모닝시티 4층 419호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 118,000,000원

토지면적: 6.06㎡ (약 1.83평)

건물면적: 23.46㎡ (약 7.10평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

본 물건은 세종특별자치시 어진동에 위치하며, "대성고등학교" 동측 인근의 상업업무지대에 속합니다.

주변에는 상업업무용 빌딩, 관공서, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집하여 있어 도심의 편리함을 누릴 수 있습니다.

교통 상황은 양호하여, 차량 이용 시 제반 출입이 용이하며 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용 또한 편리합니다.

건물은 동측 이면도로와 접하고 있으며, 지하 주차장으로의 차량 진출입이 원활합니다.

토지 이용 계획상 중심상업지역, 미관지구, 특화경관지구, 지구단위계획구역에 해당하며, 중로3류 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

소유권 현황:

* 주식회사영토 (소유권보존, 2015-07-13)

* 최정욱 (소유권이전, 2015-08-11)

* 한해란 (소유권이전, 2021-09-28)

권리 분석:

* 본 건에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 임차권등기(2024년 9월 10일 등기)가 존재합니다.

* 임차인 유하영 (전입일자: 2022.09.05, 확정일자: 2022.08.05)은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 110,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소기준권리는 2024년 8월 22일자 세종세무서장의 압류입니다. (참고: 임차권등기일(2024.09.10)은 압류 등기일(2024.08.22)보다 늦습니다. 그러나 물건명세서 및 주의사항에 '매수인이 인수한다'는 명시적인 기재가 있어, 해당 임차권은 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리로 해석됩니다.)

* 본 강제경매 신청 채권자는 임차인 유하영이며, 채권액은 110,000,000원입니다.

* 총 등기부채권 금액은 110,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 세종 어진동 지역은 행정 및 상업 기능이 집중된 핵심 지역입니다.

주변의 풍부한 유동인구와 직주근접의 이점을 바탕으로 1인 가구 및 소형 주거 공간에 대한 지속적인 임대 수요가 예상됩니다.

다양한 관공서, 업무 시설, 근린생활시설 등이 밀집하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 대성고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 주변 및 상업지구 내 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담: 임차인 유하영의 보증금 110,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 추가로 인수해야 하는 위험이 있습니다. 본 경매 신청인이 임차인이므로, 이를 통해 보증금 회수를 시도할 것이나 낙찰가에 따라 인수 여부가 결정됩니다.

* 건물 노후화 가능성: 2015년 6월 16일 사용승인된 건물로, 장기적으로 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급이 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시의 핵심 상업 및 업무 지구에 자리 잡고 있어 입지적 가치가 매우 높습니다. 도시형생활주택(원룸형)으로서 1인 가구를 중심으로 하는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 가장 큰 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 임차인이 경매 신청인이므로 최소한 자신의 보증금액 이상으로 낙찰가가 형성될 가능성이 있으나, 시장 상황 및 본 물건의 경매 진행 결과에 따라 최종적인 매수인의 부담이 결정될 것입니다. 신중한 권리 분석과 함께 낙찰가 산정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 중심 상업지구라는 뛰어난 입지 조건.

* 원룸형 주거 공간으로, 1인 가구 및 직장인을 타겟으로 하는 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 행정중심복합도시로서 세종시의 지속적인 성장 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 118,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금은 110,000,000원이며, 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

임차인이 본인 보증금 전액 회수를 위해 강제경매를 신청한 점을 감안할 때, 최소한 보증금액(110,000,000원) 이상의 낙찰가가 형성될 가능성이 높습니다.

따라서, 인수를 고려해야 할 보증금(110,000,000원)을 감안하여, 감정가(118,000,000원) 수준 또는 소폭 상회하는 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

안정적인 투자를 위해서는 보증금 인수 부담을 완전히 해소할 수 있는 수준에서 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 120,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.