나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30590 [1] 충청북도 충주시 동량면 조동리 889-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심 · 평가일 2025.06.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 동량면 조동리 소재 ‘동량역(충북선)’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호1 : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨. 기호3 : 본건 인근까지만 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 평지로 건부지(단독주택)로 이용중임. 기호3 : 부정형의 완경사지로 전(휴경상태)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 : 본건 남측 및 동측으로 노폭 2m내외의 현황도로에 접함. 기호3 : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2010-09-10)(문화예술과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2019-06-28)(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임. 기호3 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2010-09-10)(문화예술과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2019-06-28)(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물개황도 및 사진용지' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘블럭조 기와지붕 단층 건물로서, 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감등임. 내벽 : 벽지 도배 및 내부인테리어 마감등임. 창호 : 샷시 창호등임. 본건 기호(2) 부속건물 흙벽돌조 스레트지붕 단층 주택 18.7㎡는 현황멸실로 추정되어 감정평가 외 하였음.(후첨 ‘사진용지’ 참조)

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지' 참조

공부와의 차이

본건 기호(2) 시멘블럭조 기와지붕 단층 주택 건물의 공부상 면적(62.5㎡)과 현황 면적(75.73㎡)이 상이한 바, 현황 면적을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
지분매각(공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음)
경계 불분명으로 측량 요함
목록 2. 일부는 멸실
목록 1-1,1-2,1-3. 매각 제외(경계불분명으로 측량요함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30590 (1)

소재지: 충청북도 충주시 동량면 조동리 889-1

용도: 단독주택

감정가: 120,519,200원

토지면적: 282.00㎡ (약 85.3평)

토지지분: 47.0094㎡ (약 14.2평)

건물면적: 81.20㎡ (약 24.6평)

건물지분: 13.54㎡ (약 4.1평)

건물 제시외면적: 24.00㎡ (약 7.3평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 충북신용보증재단 (추정)

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인, 일괄매각, 경계 불분명으로 측량 요함, 목록 2. 일부 멸실, 목록 1-1,1-2,1-3. 매각 제외(경계불분명으로 측량요함)

건물 준공 연도: 1979년 (건축물대장 기준)

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 동량면 조동리 소재 ‘동량역(충북선)’ 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

기호1 토지(건부지)는 부정형의 평지로 단독주택 부지로 이용 중이며, 남측 및 동측으로 노폭 2m 내외의 현황도로에 접해 있습니다.

기호3 토지(전)는 부정형의 완경사지로 휴경 상태의 전으로 이용 중이며, 맹지 상태입니다.

제1종일반주거지역, 계획관리지역 등 다양한 토지이용계획이 적용되며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 소유권은 오수열에서 오경화 외 5인(협의분할에 의한 상속)으로 이전되었습니다.

현재 파악된 채권 총액은 28,485,320원이며, 말소기준권리는 충북신용보증재단의 가압류(2023.03.24.)를 본압류로 전환한 강제경매 개시결정(2025.06.05.)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 일반 채권들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정 (본명: 정인예)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-11

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 진행 시 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건은 동량역 인근의 단독주택 및 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

인근 '강변빌라'(동량면 조동리 1764-99)의 최근 매매 사례를 보면, 2025년 3월 4,200만원, 2026년 2월 5,200만원에 거래되었습니다. 해당 사례는 연립주택으로, 본건 단독주택과는 건물의 형태 및 토지 이용 면적 등에서 차이가 있습니다.

본건은 토지면적 282㎡ 중 47.0094㎡ (약 16.7%), 건물면적 81.20㎡ 중 13.54㎡ (약 16.7%) 지분 매각 대상입니다.

감정가 120,519,200원은 인근 연립주택 거래 사례(4,200만원~5,200만원)와 비교했을 때 상당한 차이를 보입니다. 이는 본건이 단독주택이며 토지 면적 및 가치에서 차이가 있음을 반영한 것으로 보이나, 지역 내 실제 시세와의 간극을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

주변에 유해하거나 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 동량역(충북선)이 인근에 위치하여 철도 이용도 가능합니다.

편의시설: 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 주변 환경으로 미루어 볼 때 기본적인 생활 편의시설은 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분매각으로 인한 소유권 행사 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

공유자의 우선매수 신고 가능성이 있어, 낙찰받더라도 최종적으로 소유권을 취득하지 못할 위험이 있습니다.

대항력 있는 임차인(정 )이 존재하며, 보증금은 0원이지만 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

경계 불분명으로 인한 측량 비용 및 시간 소요가 발생합니다.

목록 2. 건물의 일부가 멸실되었으며, 목록 1-1, 1-2, 1-3 토지는 매각에서 제외되었습니다. 이는 매각 목적물의 일부 이용 불가 또는 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

건물 공부상 면적과 현황 면적 간 차이가 있어(62.5㎡ vs 75.73㎡), 실제 이용 및 관리상 주의가 요구됩니다.

1.6. 종합의견

본건은 충주 동량면에 위치한 단독주택의 지분 매각 물건입니다. 동량역 인근에 위치하여 교통 접근성은 양호한 편이나, 주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

주요 리스크로는 지분매각, 공유자 우선매수 신고 가능성, 대항력 있는 임차인 존재, 경계 불분명으로 인한 측량 필요, 일부 건물 멸실 및 매각 제외 토지 등이 있습니다. 이러한 점들은 투자 시 신중한 검토를 요구합니다.

인근 연립주택의 실거래가는 본건 감정가 대비 현저히 낮은 수준으로, 해당 지역의 전반적인 부동산 시세와 본건의 감정가 간의 적정성을 면밀히 분석해야 합니다.

1.7. 투자포인트

단독주택으로서의 독립성과 토지(총 282㎡)의 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다.

지분 매각 대상이지만, 추후 공유물 분할 등을 통해 단독 소유권 확보 가능성을 타진해볼 수 있습니다.

동량역이라는 교통 요지 인근이라는 점은 향후 지역 개발 시 수혜를 기대해볼 수 있는 요소입니다.

경매를 통한 상대적으로 저렴한 취득 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 공유자 우선매수 신고 가능성, 대항력 있는 임차인 존재, 경계 불분명, 일부 건물 멸실 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다.

인근 연립주택의 실거래가가 4,200만원~5,200만원 수준인 점을 감안할 때, 본건의 감정가 120,519,200원은 해당 지역의 시장 가치 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

종합적인 위험 요소를 고려하여, 감정가의 50%~60% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 보수적이고 합리적인 접근 방식이라 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 75,000,000원

권장 희망 입찰가: 65,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.