나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30593 [1] 충청북도 충주시 산척면 석천리 93-16 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.06.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 산척면 석천리 소재 '합천마을회관' 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 자연림이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 원거리에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 부정형, 완경사지로서 ""주거용""으로 이용중임.
기호(4) : 부정형, 완경사지로서 ""도로""로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로와 접합.
기호(2) : 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로, 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접합.
기호(4) : 남동측 및 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) :
생산관리지역, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
기호(4) :
생산관리지역, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 고립위험지구(자연재해위험개선지구)<자연재해대책법>, 홍수관리구역(제천천 홍수관리구역)<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""사진용지"" 및 ""건물개황도"" 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로서,
(사용승인일 : 2017.09.13)
외벽 : 목재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 장판지깔기 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

""주거용""으로 이용중임.

설비내역

유류보일러에 의한 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 ""사진용지"" 및 ""건물개황도"" 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 2-1. ~ 2-3. 2-7.매각 포함, 2-4. ~ 2-6. 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 3. 사건 개요

* 사건번호: 충주지원 2025타경30593 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 충OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

3. 4. 물건 현황

* 용도: 단독주택

* 토지면적: 997.00㎡ (약 301.5평)

* 건물면적: 110.16㎡ (약 33.3평)

* 건물 구조: 경량철골구조, 기타지붕(판넬) 단층

* 사용승인일: 2017년 09월 13일

4. 5. 감정가액

* 감정가: 201,977,500원

2. 입지조건

2. 3. 소재지 및 주변 환경

* 소재지: 충청북도 충주시 산척면 석천리 93-16

* 주위 환경: 본건은 충청북도 충주시 산척면 석천리 소재 '합천마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 자연림이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

3. 4. 교통 접근성

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 원거리에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

4. 5. 토지 현황

* 토지 이용 상태: 본건 토지(기호 1, 2)는 부정형, 완경사지로서 주거용으로 이용 중임.

* 도로 상태: 본건(기호 1)은 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함. 본건(기호 2)은 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로, 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접함. 본건(기호 4)은 남동측 및 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

3. 권리분석

2. 3. 등기부 현황

* 토지 등기부채권 총액: 115,005,733원

* 건물 등기부채권 총액: 115,005,733원

* 말소기준권리: 2017년 09월 25일 접수된 산척농업협동조합 근저당권 (78,000,000원)

3. 4. 인수주의 권리

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

4. 5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임. (보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요함)

4. 상권 및 생활정보

2. 3. 주변 상권

* 본 물건은 단독주택 및 자연림이 혼재하는 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 생활 편의시설 위주로 분포할 것으로 예상됨. 상세한 상권 현황은 인근 마을 중심지 또는 충주시내 접근 시 이용 가능함.

3. 4. 생활 편의시설

* 인근 합천마을회관이 위치해 있으며, 농협 등 지역 기반 시설 이용 가능. 기본적인 생활 편의시설은 인근 읍면 소재지 또는 충주시내로 이동 시 이용 가능할 것으로 판단됨.

4. 5. 교육 시설

* 인근 초등학교, 중학교 등 교육 시설은 해당 지역 행정구역 내 또는 인접 지역에 위치할 것으로 예상됨. 상세 내용은 지도 확인 필요.

5. 잠재적 리스크

2. 3. 토지이용 제한

* 본 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당함. (토지 중 일부(기호 4)는 고립위험지구, 홍수관리구역에도 해당)

* 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제한을 받을 수 있음을 의미함.

3. 4. 제시외 건물

* 제시외 건물 중 일부(2-1 ~ 2-3, 2-7)는 매각에 포함되나, 일부(2-4 ~ 2-6)는 매각에서 제외됨.

* 이는 현장 조사 시 정확한 위치와 상태를 파악하여 명확히 구분할 필요가 있음.

4. 5. 기타 리스크

* 임대 관계가 미상으로, 잔류 임차인 관련 분쟁 가능성을 배제할 수 없음. (단, 인수 보증금 0원임을 감안 시 큰 문제는 없을 것으로 보이나 확인 필요)

* 자연림 인접 지역으로 야생동물 출현 가능성이 있을 수 있음.

* 주변에 혐오시설이 발견되지 않았으나, 실제 현장 방문 시 재확인 필요.

6. 투자 포인트

* 2017년 건축된 비교적 신축 건물이므로 즉시 사용 또는 임대가 용이함.

* 등기부상 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수해야 할 권리 및 채무 부담이 없음.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 명확한 소유권 확보가 가능함.

* 감정가 수준과 현 시세를 비교 분석하여 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 조용하고 자연 친화적인 주거 환경을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 충주시 산척면의 조용하고 자연 친화적인 환경에 위치한 단독주택입니다. 2017년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 등기부상 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다. 다만, 생산관리지역 등 토지이용에 일부 제한이 있으며, 제시외 건물 중 매각 제외되는 부분이 있어 현장 확인이 필요합니다. 임대 관계가 미상이나, 인수 보증금이 0원이므로 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 주변 시세와의 비교 및 향후 지역 개발 가능성을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 201,977,500원

* 현재 물건의 시세 및 주변 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본 물건의 잠재 가치와 경매 시장의 특성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적인 접근으로 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 1억 6천만 원 ~ 1억 8천만 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다. 정확한 시세 분석은 별도의 현장 조사 및 주변 부동산 정보 수집이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.