나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1104 [1] 충청북도 충주시 직동 406 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1): 본건은 충청북도 충주시 직동 소재 ""석종사"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 산간 농경지대임.

기호(2): 본건은 충청북도 충주시 대소원면 완오리 소재 중부내륙고속도로 ""충주IC"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 마을주변 농경지대임.

교통상황

기호(1): 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 남측 인근으로 간선도로(직동길)이 통과하고 있으나 시외곽 지역으로 제반 교통사정은 다소 불편함.

기호(2): 본건은 차량접근이 가능하며, 남측 인근으로 중원대로, 서측 인근으로 중부내륙고속도로가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로서 주위일대는 남하향의 경사지대를 이루고 있으며, 묵전상태임.

기호(2): 부정형의 평탄한 토지로서 접면도로와 등고이며, ""전""으로 이용되고 있음.

인접 도로상태

기호(1): 농기계의 출입이 불가한 지적상 맹지 상태의 토지임.

기호(2): 남서측으로 노폭 약3~4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

기호(1)는 공부상 지목이 ""전"" 이나 장기간 방치되어 있는 묵전상태의 토지임.

기호(2)는 공부상 지목이 ""임야"" 이나 현황은 농경지(답)으로 이용되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수) , 원상회복의무를 부담할 수 있음
맹지임
현황과 공부 차이 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

본건은 충청북도 충주시 직동 406번지에 소재하는 토지이며, 감정가는 60,580,000원입니다.

토지 면적은 932.00㎡ (약 281.93평)이며, 건물은 없고 토지만 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 사건번호는 충주지원 2025타경1104 (1)입니다.

채권자는 장OOOOOOO입니다.

3. 입지조건

본건은 충주시 직동 소재 "석종사" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 산간 농경지대입니다.

또한, 충주시 대소원면 완오리 소재 중부내륙고속도로 "충주IC" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 마을 주변 농경지대입니다.

차량 접근은 가능하며, 남측 인근으로 간선도로(직동길)이 통과하고 있으나 시외곽 지역으로 제반 교통사정은 다소 불편합니다.

다른 지역의 경우, 남측 인근으로 중원대로, 서측 인근으로 중부내륙고속도로가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

지적상 맹지 상태의 토지이며, 농기계 출입이 불가할 수 있습니다.

일부는 남서측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로와 접합니다.

주변은 산간 농경지대로, 대규모 산업단지 개발이 추진되고 있는 지역과 인접해 있습니다. (예: 북충주IC 일원 드림파크 산업단지)

4. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리인 장연신용협동조합의 근저당권(2018.05.04.) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

소유권 이전 내역은 다음과 같습니다.

* 이원국 (1996.06.28. 접수)

* 김정임 (2018.05.04. 매매 금70,000,000원)

채권 총액은 97,500,000원 (근저당권 설정액 기준)입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

5. 상권분석

본건은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 산간 농경지대 및 마을 주변 농경지대로, 상업시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

북충주 IC 인근으로 산업단지 개발이 활발히 추진되고 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

6. 생활정보

주변에 "석종사"가 위치해 있습니다.

직접적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 지역 특성상 도시 외곽 지역으로 접근성이 낮을 수 있습니다.

다만, 충주IC 인근에 서충주 신도시와 연계한 산업단지 개발 및 정주 여건 개선 사업이 진행 중이므로, 향후 생활 편의시설 확충 가능성이 있습니다.

7. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

농지법 등 관련 법규에 따라 취득 자격 및 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

맹지(기호 1)이므로 차량 및 농기계 진출입로 확보 방안을 사전에 검토해야 합니다.

원상회복 의무를 부담할 수 있습니다.

기호(1)은 공부상 지목이 "전"이나 장기간 방치되어 묵전 상태이며, 기호(2)는 공부상 지목이 "임야"이나 현황은 "답"으로 이용되고 있어 현황과 공부상 차이가 있습니다.

토지이용계획상 용도지역은 기호(1)이 도시지역, 자연녹지지역이며, 기호(2)는 생산관리지역입니다. 두 필지 모두 가축사육제한구역에 포함됩니다.

충주시 지역 내 일부 지역에서 악취 민원 등으로 인한 혐오시설 관련 이슈가 있었으나, 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 충주시 직동 및 대소원면에 위치한 농경지 2필지로, 각각의 지리적, 환경적 특성을 가집니다.

기호(1) 토지는 맹지이며 묵전 상태이고, 기호(2) 토지는 공부상 지목과 현황이 상이한 점, 농지취득자격증명 제출 필수, 원상회복 의무 부담 가능성 등 농지 관련 규제 및 현황 파악이 무엇보다 중요합니다.

등기부상 권리관계는 복잡하지 않으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

인근 지역의 산업단지 개발 등 지역 개발 잠재력을 고려할 수 있으나, 맹지, 공부상 차이, 농지 관련 규제 등 리스크 요인을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 농지로서의 잠재적 활용 가치: 주말농장, 텃밭 등 실사용 목적 또는 향후 농업 관련 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 북충주IC 인근 산업단지 조성 등 지역 개발 계획에 따른 수혜를 기대해볼 수 있습니다.

* 합리적 감정가: 현재 감정가를 기준으로 향후 시장 가치 상승 가능성을 고려한 투자 전략 수립이 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 '인수 보증금'은 0원이므로, 별도의 인수 금액은 없습니다.

감정가는 60,580,000원입니다.

예상 입찰가는 물건의 현황, 공부상 차이, 맹지 여부, 농지취득자격증명 필수 요건, 원상회복 의무 가능성, 인근 지역 개발 동향 및 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

앞서 언급된 리스크 요인들을 충분히 반영하고, 실제 현장 조사 및 법률 자문을 통해 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.