나이스옥션 법원경매 영월 2025타경30425 [1] 강원특별자치도 평창군 대화면 개수리 312-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘봄감정 · 평가일 2025.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 대화면 개수리 소재 ""개수1리 마을회관"" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 순수 농촌 지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건기호(1) 사다리형의 평지로 ""전""으로 이용중임.
본건기호(2) 부정형의 평지로 2018,6.21일 건축허가를 득한 제시외건물(ㄱ) 부지 및 일부 비포장 현황 ""도로"" 등으로 이용중임.
본건기호(4) 부정형의 평지로 ""전"", ""도로"" 등으로 이용중임.
본건기호(5) 사다리형의 평지로 ""주거나지""임.
본건기호(6) 부정형의 평지로 ""전""으로 이용중임.
본건기호(7) 정방형의 평지로 ""주택 건부지""로 이용중이며, 일부 비포장 현황 ""도로""임.

인접 도로상태

본건기호(1)은 지적도상 맹지이나 본건(4)를 경유하여 접근 가능함.
본건기호(2)는 남서측으로 2차선 도로를 통하여 접근 가능함.
본건기호(4)는 남동측으로 노폭 2미터 가량의 시멘트 포장도로가 소재함.
본건기호(5)는 동측으로 노폭 2미터 가량의 시멘트 포장도로가 소재함.
본건기호(6)은 본건(4,5)를 통하여 접근 가능함.
본건기호(7)은 본건(2,5)를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,4~7)) :계획관리지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호(2) :계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2023-03-24)(지방도424호선(소로2-75_비도시))(접합), 접도구역(2019-03-15)<도로법>, 접도구역(지방도424호선 접도구역)<도로법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 ""건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외 물건(ㄱ~ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

본건기호(2) 토지는 공부상 지목은 ""전""이나, 현황 ""제시외 건물(ㄱ) 부지 및 일부 현황 ""도로""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
외벽 : 사이딩마감 등.
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급,배수, 위생설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 후첨 ""건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외 물건 소재함.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 토지 지상에 소재하는 수목, 조경석, 장독대, 수도시설 등은 토지에 포함하여 평가됨. 목록2 지상에 매각에서 제외되는 신축하다가 공사가 중단된 상태로 보이는 철근콘크리트구조 2층 건물 1동(2018.06.21. 건축허가를 득한 것으로 보이므로, 유효 등의 여부는 관할 관청에 확인 요함)이 소재함(지상 건물을 위하여 이 사건 토지 부분에 법정지상권 성립여부는 불분명). 목록2 최저매각가격(감정평가액)은 매각에서 제외되는 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 목록5,6 양 지상에 소재하는 이동가능한 컨테이너는 매각에서 제외함. 목록1.2.4.6 농지취득자격증 필요[미제출시 보증금 반환하지 않음, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당관서에 미리 발급 문의 요하며, 목록2는 농지전용협의 있음(협의일:2018.06.12., 허가조항:건축허가, 전용면적 968㎡, 전용목적:주거시설, 허가신청자:안연근)]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 영월지원 2025타경30425 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO (손한모)

작성일: 2026-03-17 (물건명세서 작성일)

1.2. 소재지 및 물건 개요

소재지: 강원특별자치도 평창군 대화면 개수리 312-11

용도: 단독주택

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 및 건물 현황

토지 면적: 2694.00㎡ (약 815.19평)

건물 면적: 79.08㎡ (약 23.92평)

건물 제시외 면적: 13.16㎡ (약 3.98평)

건축물표제부상 건물: 단독주택, 경량철골구조, 샌드위치판넬지붕, 건축면적 79.08㎡, 사용승인일 2001.09.27.

1.4. 감정가 및 최저 매각가

감정가: 383,606,960원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 강원특별자치도 평창군 대화면 개수리 소재 "개수1리 마을회관" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 순수 농촌 지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 형태

토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, "전", "도로", "주거나지" 등으로 이용 중입니다.

토지 이용계획상 대부분 계획관리지역에 속하며, 일부 필지는 소로2류(폭 8m~10m), 접도구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

토지 지상에는 수목, 조경석, 장독대, 수도시설 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

2.4. 도로 접근성

일부 토지(기호1)는 지적도상 맹지이나, 인접 토지(기호4)를 경유하여 접근 가능합니다.

다른 필지들은 남서측 2차선 도로, 노폭 2미터 시멘트 포장도로 등을 통해 접근 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

말소기준권리는 2019년 1월 31일 접수된 대화신용협동조합의 근저당권(180,000,000원)입니다.

본 경매 신청은 2025년 6월 9일 접수된 손한모의 강제경매에 의한 것입니다.

그 외 다수의 가압류(김창환, 채희태)가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

등기부상 권리 중 말소기준권리(근저당)보다 선순위인 권리는 없으므로, 특별한 문제가 없는 한 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

단, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되어 있으며, 이는 목록2 토지 상의 건물로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명함을 의미합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보 상 임차인은 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 특이 권리 사항 (법정지상권 등)

목록2 토지 지상에 매각에서 제외되는 신축 중 공사 중단된 2층 건물이 소재하며, 이 건물로 인해 해당 토지에 법정지상권이 성립할 수 있는지 여부는 불분명합니다. 이는 잠재적 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 순수 농촌 지대로, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 전원생활이나 농업 활동에 적합한 환경입니다.

4.2. 인근 시설 (혐오시설 검색 포함)

주변 시설 정보는 제공되지 않았습니다.

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 농경지 및 주거지로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

"개수1리 마을회관"이 인근에 소재합니다.

대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성은 양호한 편입니다.

구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 교육 시설

평창군 대화면 소재 대화초등학교, 대화중학교 등이 인근에 위치하여 통학 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 문제

목록2 토지 상에 공사 중단된 2층 건물이 존재하며, 이로 인해 법정지상권 성립 가능성이 불분명합니다. 이는 토지 사용에 제약을 줄 수 있는 중요한 위험 요소입니다.

6.2. 농지 취득 자격 증명

목록 1, 2, 4, 6 토지는 농지이므로, 입찰 시 농지취득자격증명이 필수입니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 해당 관청에 발급 가능 여부 및 절차를 문의해야 합니다.

특히 목록2 토지는 농지전용협의(2018.06.12, 건축허가, 주거시설 목적)가 있으므로, 관련 내용을 확인해야 합니다.

6.3. 공사 중단 건물

목록2 토지 지상에 있는 2018년 건축 허가를 받은 2층 건물이 공사 중단 상태로 방치되어 있습니다. 이 건물의 처리 방안 및 법적 문제(공사 중단 이유, 건축 허가 유효성 등)에 대한 확인이 필요합니다.

6.4. 제시외 건물 및 물건 (제외/포함)

토지 지상에 수목, 조경석, 장독대, 수도시설 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

목록2 지상의 공사 중단된 2층 건물은 매각에서 제외됩니다.

목록5, 6 지상의 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

6.5. 토지이용계획 및 제한사항

일부 토지는 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다. 이는 향후 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.6. 맹지 여부

기호(1) 토지는 지적도상 맹지이나, 다른 필지를 경유하여 접근 가능하여 실질적인 맹지 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 평창군의 농촌 지역에 위치한 단독주택과 토지입니다. 넓은 토지를 가지고 있으나, 제시외 건물, 법정지상권 성립 가능성, 농지취득자격증명 필요 등 복합적인 권리 및 행정적 이슈가 존재합니다. 특히, 매각에서 제외되는 공사 중단 건물로 인한 법정지상권 성립 여부가 가장 큰 잠재적 리스크로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지를 활용한 전원생활, 주말주택, 또는 농업/전원주택 단지 개발 가능성 (단, 개발 시 관련 법규 및 제한사항 확인 필요).

농촌 지역 특성상 향후 토지 가치 상승 가능성 (지역 개발 계획 등에 따라 변동).

경량철골조 단독주택은 비교적 유지보수가 용이한 편입니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 383,606,960원입니다.

제공된 정보에 따르면, 본 건은 넓은 토지 면적을 보유하고 있으나, 제시외 건물(공사 중단된 2층 건물) 존재 및 법정지상권 성립 가능성 불분명, 농지취득자격증명 필수 등 여러 복합적인 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히, 매각에서 제외되는 공사 중단 건물로 인해 토지 이용에 제약이 발생할 가능성이 있으며, 이는 최저 매각 가격 산정 시에도 반영된 것으로 보입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 시세 분석을 위한 JSON 데이터가 제공되지 않아, 현 시세 기준의 정확한 예상 입찰가 산출은 어렵습니다. 따라서, 본 예상 입찰가 산정은 일반적인 경매 원칙과 제시된 물건 정보를 바탕으로 한 참고용이며, 실제 투자 결정 전 반드시 전문가와 상담 및 현장 조사를 통해 시세 분석을 수행해야 합니다.

일반적으로 이러한 리스크 요인이 많은 물건의 경우, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰이 진행될 수 있습니다. 낙찰가율은 시장 상황, 입찰 참여자 수, 해당 물건에 대한 조사 및 분석 수준에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

현 시점에서의 추정적인 예상 입찰가 범위는 약 2억 5천만원 ~ 3억 2천만원으로 고려해 볼 수 있으나, 이는 철저한 권리 분석 및 현장 확인, 주변 시세 조사를 거쳐 조정되어야 합니다. 법정지상권 문제 해결 가능성 및 농지 취득 가능성 여부가 낙찰가의 중요한 변수가 될 것입니다.

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