나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30587 [1] 강원특별자치도 강릉시 포남동 1183-4 강릉7차아파트 에이동 4층 406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계감정 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 포남동 소재 ""강릉7차아파트 제에이동 제406호""로 인근은 신
일맨션, 현대맨션 등 연립주택, 강릉포남휴먼시아아파트, 근린생활시설, 단독주택 등으로 구
성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 시내버스정류장까지의 거리 및 운행빈도로 보
아 전반적인 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 중 4층 406호로서 건축물대장상 1990.12.20.자로 사용승인된
건물임.
외벽 : 시멘트몰탈위페인팅마감
내벽 : 벽지마감 및 일부타일마감
바닥 : 장판지 및 일부타일마감
천장 : 벽지마감 등
창호 : 샷시 2중창임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.(방3, 거실, 주방, 화장실2, 발코니, 현관 등)

설비내역

기본적인 위생설비, 개별난방설비(도시가스), 승강기설비, 주차장시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형상의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로를 이용하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

<1183-4번지, 1183-5번지>
도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(20
24-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>
<1183-6번지>
도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(집산도로)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m
)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

*매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 18번 임차권등기(2025.03.12.등기)있음(임대차보증금 200,000,000원, 전입일자 2023.02.07. 확정일자 2023.03.15.), 배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 강릉지원 2025타경30587 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

1.2. 소재지 및 개요

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 포남동 1183-4 강릉7차아파트 에이동 4층 406호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 중 4층 406호

* 사용승인일: 1990.12.20.

1.3. 면적 및 가격 정보

* 토지면적: 38.59㎡ (약 11.67평)

* 토지 지분: 38.593㎡ (약 11.67평)

* 건물면적 (전용면적): 81.28㎡ (약 24.60평)

* 건물면적 (분양면적): 91.16㎡ (약 27.57평)

* 감정가: 202,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

* 본건은 강원특별자치도 강릉시 포남동 소재 "강릉7차아파트 제에이동 제406호"로, 인근은 신일맨션, 현대맨션 등 연립주택, 강릉포남휴먼시아아파트, 근린생활시설, 단독주택 등으로 구성되어 있습니다.

* 토지는 가장형상의 토지로 아파트 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 대중교통

* 차량 접근이 가능하며, 단지 내 포장도로를 이용하여 출입이 용이합니다.

* 대중교통 사정은 시내버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도로 보아 전반적으로 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역.

* 주요 제한 사항: 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30), 비행안전제6구역(전술). (1183-6번지는 소로1류(폭 10m~12m)(집산도로)(접합)도 포함)

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

* 말소기준권리: 을구 17번 근저당권 (용인중앙새마을금고, 2023.08.09. 접수, 169,200,000원).

* 본 경매 사건으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(정 )이 존재합니다.

* 을구 순위 18번 임차권등기 (2025.03.12. 등기)가 있으며, 임대차보증금 200,000,000원, 전입일자 2023.02.07., 확정일자 2023.03.15.입니다.

* 주의사항: 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 인수 금액이 될 수 있습니다.

3.3. 말소기준 권리 및 기타 권리

* 말소기준권리: 을구 17번 근저당권 (용인중앙새마을금고, 2023.08.09. 접수, 169,200,000원).

* 소멸예정 권리: 갑4, 갑7(소유권이전), 을17(근저당권), 갑8(가압류), 갑10(가압류), 갑12(강제경매), 갑13(압류), 갑14(압류).

* 인수 권리: 을구 18번 임차권등기 (정 , 200,000,000원).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건 인근에는 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 구체적인 대형 상업 시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

4.2. 상권 특징

* 주로 주택가와 연립주택 단지가 혼재된 지역으로, 배후 수요를 바탕으로 한 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 비슷한 면적의 아파트가 1억 7천만 원에서 2억 5천만 원 사이에서 거래되고 있어, 지역 내에서의 거래 활성도는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보 및 상태

* 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 중 4층에 위치한 아파트입니다.

* 사용승인일이 1990년 12월 20일로, 약 35년 이상 경과하여 건물의 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다.

5.2. 내부 구조 및 설비

* 내부 마감은 벽지 마감 및 일부 타일 마감, 바닥은 장판지 및 일부 타일 마감으로 되어 있습니다.

* 창호는 샷시 2중창으로 구성되어 있습니다.

* 내부 구성은 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개, 발코니, 현관 등으로 이루어져 있습니다.

* 기본적인 위생설비, 개별난방설비(도시가스), 승강기설비, 주차장시설이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 교육 및 편의 시설

* 교육 시설: 남강초등학교, 하슬라중학교가 인근에 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의 시설: 테디커피, 밀크포레 등 근린생활시설이 근거리에 위치하고 있습니다.

* 기타: 한울음악학원, 강릉포남꿈꾸는작은도서관 등 교육 관련 시설도 접근 가능합니다.

* 본 물건지 주변에서 특별히 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

* 가장 큰 리스크는 을구 순위 18번 임차권등기의 존재입니다. 보증금 200,000,000원 중 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 산정에 있어 매우 중요한 고려 사항입니다.

6.2. 건물 노후화 및 유지보수

* 1990년에 사용승인된 건물로, 약 35년 이상 경과하여 건축물의 노후화가 상당할 수 있습니다. 따라서 향후 리모델링 또는 대규모 보수 공사가 필요할 경우 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 규제

* 비행안전제6구역으로 지정되어 있어, 향후 재건축이나 대수선 등 개발 행위 시 군 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강릉시 포남동에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 환경과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 인근에 초등학교와 중학교가 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다. 그러나 1990년식 건물로 노후화가 진행되었으며, 비행안전구역에 속해 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 가장 중요한 점은 2억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여, 전액 변제받지 못할 경우 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있다는 것입니다. 따라서 본 물건은 해당 임차인 인수 비용을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 강릉시 내 아파트 물건으로, 지역 내 부동산 시장의 전반적인 흐름 및 향후 가치 상승 잠재력을 분석할 필요가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 및 절차 진행을 통해 잔금 납부 전 또는 이후 문제 해결 시, 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

* 만약 임차인 인수 부담을 감수하고 낙찰받는다면, 추후 시세 상승 시 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 건물의 노후화에 따른 리모델링을 통해 상품 가치를 높여 재매각 또는 임대를 통한 수익 창출 전략을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 202,000,000원입니다. 그러나 매수인에게 인수될 수 있는 임차인의 보증금은 200,000,000원입니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가와 시장 가치를 고려하되, 잠재적으로 인수해야 하는 임차 보증금 200,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 신중하게 산정해야 합니다.

최근 유사 면적(81㎡) 아파트의 실거래가는 약 1억 7천만 원에서 2억 5천만 원 사이에서 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 이 범위의 중간값에 해당하며, 현재 진행 중인 경매 물건도 유사한 감정가로 입찰 예정임을 고려할 때, 시장 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다.

하지만, 2억 원에 달하는 임차 보증금 인수 부담을 감안하면, 실제 입찰가는 이보다 상당히 낮게 결정되어야 합니다. 예를 들어, 보증금을 모두 인수한다고 가정할 경우, 실질적인 최대 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 20,000,000원 수준을 넘어서기 어렵습니다.

따라서, 본 물건은 명확한 임차인 인수 부담으로 인해 투입 자본 회수 및 수익성 확보가 매우 어려운 물건으로 판단됩니다. 인수 보증금을 제외한 순수 투자금액을 기준으로 면밀한 계산이 필요하며, 보증금 전액 회수가 불확실하다면 입찰 참여를 신중히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.