나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52474 [1] 경기도 광명시 소하동 1387 광명역세권 휴먼시아 405동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 소하동 소재 ""충현중학교"" 북측 인근에 위치하며 부근은 광명역세권
아파트단지, 각급학교등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 무난함.

교통상황

본 단지까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는등 제반 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 15층 중 12층 1204호로서
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅, 일부 적벽돌치장쌓기 마감등
내벽 : 세멘몰탈위 벽지도배 및 페인팅등
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 지역난방에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 출입구보안
개폐장치 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 아파트 부지임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 이용하여 차량출입 용이하고 외곽 간선도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭8m 미만)(특수도로)(접합), 중로1류
(폭20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(집산도로)(접합), 상대보호구역(2013-05
-29)(광휘고등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-05
-29)(충현고등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(충현중학
교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(충현초등학교해당 교육청
에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호
구역(2013-05-29)(광휘고등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호
구역(충현중학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해당지역
교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2016-09-09)<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(2018-12-21)
<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 지분매각
2. 공유자 우선매수 1회에 한함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 안산지원 2025타경52474 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 안OO

* 물건소재지: 경기도 광명시 소하동 1387 광명역세권 휴먼시아 405동 12층 1204호

* 용도: 아파트

* 건물명: 광명역세권 휴먼시아 4단지

* 감정가: 358,000,000원 (본 물건 지분 기준)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

1.2. 면적정보

* 토지면적: 총 59.39㎡ (약 17.97평)

* 토지 지분: 29.695㎡ (약 8.98평)

* 건물면적 (전용면적): 74.98㎡ (약 22.68평)

* 건물 지분: 37.49㎡ (약 11.34평)

* 아파트 분양면적: 제공된 정보에 따라 84.99㎡, 74.98㎡, 84.95㎡ 등 다양한 면적의 아파트가 거래된 것으로 나타납니다. 본 물건의 전용면적은 74.98㎡이며, 일반적으로 분양면적은 전용면적보다 크므로 실제 거래되는 아파트의 계약 면적은 이보다 클 것으로 추정됩니다.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 물건은 경기도 광명시 소하동 소재 "충현중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 광명역세권 아파트 단지와 각급 학교 등이 소재하는 전형적인 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

2.2. 교통상황

* 단지 내 포장도로를 통해 차량 출입이 용이하며, 외곽 간선도로와도 접하고 있어 차량 이용이 편리합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 물건은 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 다양한 폭의 도로(소로3류, 중로1류, 중로2류)와 접해 있어 교통 계획상으로도 양호한 입지입니다.

* 또한, 학교보호구역(광휘고, 충현고, 충현중, 충현초), 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부현황

* 본 경매 물건의 말소기준권리는 2011년 5월 24일 접수된 우리은행 근저당권(현재 말소됨)입니다.

* 현재 진행 중인 강제경매는 2025년 6월 4일 안OO에 의해 등기되었으며, 채권액은 121,000,000원입니다.

* 이전 소유권 이전은 2011년 5월 24일 송태상 외 1명에게 이루어졌습니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 바 없습니다. (지상권 개요만 언급되었으나, 통상적인 아파트 물건에서는 주요 쟁점이 되지 않습니다.)

3.3. 임차인 현황

* 본 물건에 대한 임차인 현황은 미상으로 파악되었습니다.

* 인수할 보증금이 없는 물건(합계 0원)으로 표시되어 있으나, 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 주의: 임대 관계가 미상이라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 상업시설 현황

* 본 물건이 소재한 광명역세권 휴먼시아 4단지는 광명역 인근에 위치하여, 광명역 상업시설 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 단지 내 상가 및 주변 상업지역에 다양한 소매점, 음식점, 은행, 병원 등이 분포하여 생활 편의성이 우수합니다.

* (검색 결과) 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

2.

5.1. 편의시설

* 교육시설: 충현중학교, 충현초등학교, 광휘고등학교 등이 단지 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

* 교통: 광명역이 인근에 있어 KTX 이용 등 광역 교통망 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성 또한 좋습니다.

* 생활편의: 대형마트, 백화점 등 주요 쇼핑시설은 광명역 주변 또는 인근 지역을 통해 이용 가능합니다.

5.2. 아파트 단지 정보

* 단지명: 광명역세권 휴먼시아 4단지

* 규모: 총 13개 동, 730세대

* 건축년도: 2010년 11월 30일 사용승인

* 주차: 총 121대 (지하 25대, 지상 12대) 및 전기차 충전기 (지하 8대) 보유

* 최고/최저층: 19층 / 1층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설 보유

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 지분매각 관련 사항

* 본 물건은 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 낙찰 시 소유권 전체를 취득하는 것이 아닙니다.

* 타 공유자와의 협상 또는 공유물 분할 소송 등이 필요할 수 있어, 소유권 행사 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수

* 본 물건은 공유자 우선매수 신고가 되어 있으며, 1회에 한하여 우선매수권 행사가 가능합니다.

* 이는 경쟁 입찰 과정에서 공유자가 낙찰가와 동일한 금액으로 우선적으로 매수할 수 있음을 의미하며, 낙찰 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 미상 임차인

* 임차인 현황이 미상으로, 보증금 및 차임이 확인되지 않았습니다. (다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 인수 부담은 없을 가능성이 높습니다.)

* 하지만 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

6.4. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

2.

7.1. 물건 개요

* 본 물건은 경기도 광명시 소하동 소재 광명역세권 휴먼시아 4단지 아파트의 지분 매각 건입니다.

* 지하철 1호선 광명역 역세권에 위치하며, 교육 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 우수한 주거지입니다.

* 철근콘크리트 구조, 15층 중 12층에 위치하며 전용면적 74.98㎡ (약 22.68평)입니다.

7.2. 시세 분석

* 본 물건의 감정가는 358,000,000원으로, 이는 매각 대상 지분에 대한 평가액으로 추정됩니다.

* 최근 유사 면적(74.98㎡)의 실거래가는 2026년 5월 6일 718,000,000원에 이루어졌습니다.

* 이는 감정가 대비 약 2배 이상의 높은 시세를 형성하고 있어, 상당한 시세 차익 기대가 가능한 물건으로 분석됩니다.

* 최근 매매 사례를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 약 7억원 이상으로 추정됩니다.

7.3. 권리 분석 요약

* 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 다만, 지분매각 및 공유자 우선매수 신고 건은 낙찰 후 소유권 행사 과정에서 고려해야 할 사항입니다.

* 임차인 현황은 미상이나, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

2.

8.1. 시세 대비 현저히 낮은 감정가

* 최근 실거래가(약 7억원 이상) 대비 감정가(3.58억원)가 현저히 낮아, 낙찰 시 상당한 투자 수익률 확보가 가능합니다.

* 이는 지분매각이라는 특수성과 더불어 감정 시점과 현재 시세의 괴리에서 비롯된 것으로 판단됩니다.

8.2. 우수한 역세권 입지

* 광명역 접근성이 뛰어나 KTX 이용 등 광역 교통망 이용이 편리하며, 수도권 전철 이용 또한 용이합니다.

* 주변 생활 인프라(학교, 상업시설, 교통)가 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높습니다.

8.3. 지분매각의 잠재적 기회

* 지분매각의 특성상, 낙찰 후 타 공유자와의 협상을 통해 합리적인 조건으로 단독 소유권을 확보하거나, 향후 분할 절차를 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다. (이는 협상력과 법적 절차에 따라 달라질 수 있는 부분입니다.)

9. 예상 입찰가

2.

9.1. 산정 근거

* 본 물건은 지분 매각으로, 감정가는 358,000,000원입니다.

* 최근 유사 면적(74.98㎡)의 실거래가는 718,000,000원으로, 감정가 대비 약 2배 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

* 따라서, 감정가보다 높은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 안전 마진을 고려하고, 공유자 우선매수 가능성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 최근 시세의 70% ~ 80% 수준으로 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다. (718,000,000원 * 0.7 = 502,600,000원, 718,000,000원 * 0.8 = 574,400,000원)

* 또한, 감정가(358,000,000원) 대비 높은 수익률을 기대할 수 있으므로, 시세의 70% 수준인 약 5억원 내외를 초기 입찰가 고려 범위로 설정할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 가능성을 염두에 두고, 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

9.2. 최적 입찰가 범위

* 약 500,000,000원 ~ 580,000,000원 범위 내에서, 현장 조사를 통한 상세 물건 상태 및 주변 시세 변화를 추가로 반영하여 결정하는 것을 권장합니다.

* 보수적인 접근 시, 감정가의 1.5배 ~ 1.6배 (약 5억 3천 7백만원 ~ 5억 7천 2백만원) 수준에서 시도해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.