나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52567 [1] 경기도 시흥시 장곡동 949-13 장현프라자 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 장곡동 소재 '시흥가온초등학교' 서측 직선거리 약200미터 지점에 위치하는
'장현프라자' 내에 소재하며, 인근일대는 간선도로변 상가지대로서 주위는 아파트단지, 야
산, 공원, 학교 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

대로변에 위치하여 본건까지 차량접근 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량으로
약12분정도 거리에 서안산I.C(영동고속도로) 톨게이트가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 3층 304호(기호(1)), 305호(기호(2))로서
외벽 : 돌붙임, 타일붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 인테리어, 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설(학원:잉글리시아이)로 이용중임.

설비내역

엘리베이터설비, 공용위생설비, 급.배수설비, 화재경보설비, 지하주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 북하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 근린생활시설 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 15미터 및 남측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 중로
2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2021-02-02)<교육환경 보호에 관한 법률>
, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 중 일부 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문
조사에 의거하였으며, 동 유형 구분건물의 일반적인 설비상황을 기준하여
평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 기본 사항

물건 상세 주소: 경기도 시흥시 장곡동 949-13, 장현프라자 3층 304호

사건번호: 안산지원 2025타경52567 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

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1.2. 면적 정보

토지 면적: 17.27㎡ (약 5.22평)

토지 지분: 17.27㎡ (약 5.22평)

건물 면적: 48.79㎡ (약 14.76평)

건물 지분: 48.79㎡ (약 14.76평)

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1.3. 건물 정보

건물 용도: 제1종근린생활시설 (현 '잉글리시아이' 학원으로 이용 중)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

사용승인일: 2021년 07월 27일

해당 호수: 3층 304호

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1.4. 감정평가액

감정가: 211,000,000원

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 시흥시 장곡동 소재 '시흥가온초등학교' 서측 약 200미터 지점에 위치한 '장현프라자' 내에 소재합니다.

주변은 아파트 단지, 야산, 공원, 학교 등으로 형성된 지역으로, 간선도로변 상가지대로서의 특징을 지니고 있습니다.

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2.2. 교통상황

대로변에 위치하여 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량으로 약 12분 거리에 서안산IC(영동고속도로) 톨게이트가 위치합니다.

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2.3. 토지 및 도로 현황

토지 형상: 세장형으로 북하향 완경사지를 평탄하게 조성한 부지입니다.

인접 도로: 북측 약 15미터, 남측 약 30미터 내외의 포장도로와 접합니다.

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2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역

대로3류 (폭 25m~30m) (보조간선도로)

중로2류 (폭 15m~20m) (국지도로)

가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

공공주택지구 (공공주택 특별법)

상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

성장관리권역 (수도권정비계획법)

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3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 2021년 11월 30일 접수된 금산농업협동조합의 근저당권 (을3) 입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

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3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권은 개요에 명시되었으나, 비고란에 특이사항 없음)

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3.3. 임차인 현황

* 임차인: 유

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입/사업자 등록일: 2025년 01월 09일

배당신고일자: 2025년 06월 26일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입/사업자 등록일: 2025년 01월 09일

배당신고일자: 2025년 06월 26일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

인수 보증금 합계: 0원

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3.4. 기타 권리사항

등기부채권 총액: 276,000,000원

주요 권리 내역:

- 근저당권 (말소기준권리): 금산농업협동조합, 276,000,000원 (2021-11-30 접수)

- 임의경매 개시결정: 금산, 230,000,000원 (2025-06-09 접수)

- 압류: 시흥시 (2026-04-01 접수)

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4. 상권분석

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4.1. 업종 현황

본 물건은 근린생활시설로, 현재 '잉글리시아이'라는 학원으로 이용 중에 있습니다.

주변 지역 역시 간선도로변 상가지대로서 다양한 근린생활시설이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

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4.2. 주변 상권 특성

시흥시청 및 관련 관공서가 인근에 위치하고 있으며, 신도시급 택지 개발로 주거 수요가 증가하고 있는 지역입니다.

장현지구와 능곡지구를 배후로 하여 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

향후 교통 개발 호재 (신안산선, 월판선 등) 또한 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 교육시설

본건 인근 직선거리 약 200미터 지점에 '시흥가온초등학교'가 위치하여 학군이 양호합니다.

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다.

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5.2. 편의시설 및 기타

주변에 아파트 단지, 야산, 공원 등이 분포하여 쾌적한 환경을 조성합니다.

대로변에 위치하며 차량 접근성이 우수하고, 버스정류장이 인접해 있어 교통이 편리합니다.

건물 내 엘리베이터, 공용 위생, 급배수, 화재 경보, 지하 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 동일 채무에 대해 타 물건과 함께 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 이는 경매 진행 및 낙찰 후 권리 관계 파악에 추가적인 고려사항이 될 수 있습니다.

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6.2. 내부 현황 조사 제약

감정평가 당시, 관계인 부재로 인해 일부 내부 이용 상태는 건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거하여 평가되었습니다. 실제 물건의 내부 상태는 이와 상이할 수 있으므로, 현장 확인이 필수적입니다.

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6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 명확히 파악되지 않은 임대차 계약이나 점유 관계가 존재할 수 있습니다. 다만, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

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7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 장곡동의 신흥 주거 및 상업지역에 위치한 근린상가입니다.

초등학교 인근에 위치하고 있으며, 대로변의 우수한 접근성 및 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

최근 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 현재 학원으로 활발히 이용 중입니다.

대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석상 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 내부 상태의 정확한 파악을 위한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

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8. 투자 포인트

* 신흥 택지개발지구 내 우수한 입지: 시흥 장현지구의 성장 잠재력과 함께 시청 인근 상권의 중심에 위치합니다.

* 안정적인 임대 수요: 주변 아파트 단지와 학교 등 배후 수요가 풍부하며, 현재 학원가로 이용 중인 점은 고정적인 수요층을 확보하고 있음을 시사합니다.

* 교통 호재: 향후 신안산선, 월판선 등 교통망 확충 계획은 지역 가치 상승 및 상권 활성화에 기여할 것으로 전망됩니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 비교적 최신식 설비와 시설을 갖추고 있을 것으로 기대됩니다.

* 권리관계 명확성: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없다는 점은 투자 위험을 낮추는 요소입니다.

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9. 예상 입찰가

감정평가액: 211,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건의 예상 입찰가는 위 감정평가액을 기준으로 하되, 실제 입찰가 산정 시에는 다음 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 개별적인 시장 조사 및 주변 시세 비교

* 향후 예상 임대 수익률 및 공실률

* 물건의 현황, 수리 필요성 및 예상 수리 비용

* 경매 참여자들의 경쟁 정도 및 법원 매각 진행 상황

제시된 정보와 위에 명시된 낙찰 시 인수되는 권리가 없으므로, 투자자 본인의 철저한 분석과 판단에 따라 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.