나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31308 [1] 경기도 양평군 양평읍 대흥리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은 · 평가일 2025.06.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 양평군 양평읍 대흥리 소재 ‘대흥2리마을회관’ 남동측 인근에 위치하며, 인근일대
는 전원주택, 야산, 농경지, 농가촌락 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

버스정류장이 소재하는 6번국도 북동측 인근에 위치한 지역으로서 본건까지 차량접근 가능
하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 남하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서남측 일부가 폭3~4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 2층건으로서
외벽 : 치장벽돌쌓기, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

단독주택으로서
1층 : 방2, 거실, 주방겸식당, 화장실 등
2층 : 방1, 거실, 화장실 등으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 난방구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨'지적 및 건물개황도' 와 같이 제시외건물(ㄱ~ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 중 일부 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사
에 의거 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31308 (1)

소재지: 경기도 양평군 양평읍 대흥리 258-2

용도: 단독주택

감정가: 351,523,800원

토지면적: 429.00㎡ (약 129.77평)

토지지분: 429㎡ (약 129.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 119.03㎡ (약 35.99평)

건물지분: 119.03㎡ (약 35.99평)

건물 제시외면적: 41.90㎡ (약 12.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 황OO

특이사항: 공동담보, 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 양평군 양평읍 대흥리 소재 ‘대흥2리마을회관’ 남동측 인근에 위치. 주변은 전원주택, 야산, 농경지, 농가촌락 등이 혼재하는 지역으로 한적한 주거 환경을 갖추고 있음.

* 교통상황: 버스정류장이 소재하는 6번 국도 북동측 인근에 위치. 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 여건은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 서남측 일부가 폭 3~4미터 정도의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 가능함.

* 건축 연도: 2014년 (건축물 표제부 pmsDay 기준)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 6월 30일 우리은행 근저당권 (을17). 이 권리보다 늦게 등기된 권리들은 경매로 인해 소멸됩니다.

* 등기부 현황:

* 토지: 소유권 이전(정군식, 2018-09-27), 소유권 이전(이창길, 2020-06-11), 소유권 이전(박기철, 2022-06-30), 근저당권(우리은행, 2022-06-30, 말소기준권리), 근저당권(황문섭, 2024-04-01, 말소), 가압류(경기신용보증재단, 2024-09-24, 말소), 임의경매(황문섭, 2025-06-04, 말소).

* 건물: 소유권 이전(정군식, 2018-09-27), 소유권 이전(이창길, 2020-06-11), 소유권 이전(박기철, 2022-06-30), 근저당권(우리은행, 2022-06-30, 말소기준권리), 근저당권(황문섭, 2024-04-01, 말소), 전세권설정(황문섭, 2024-04-01, 말소), 가압류(경기신용보증재단, 2024-09-24, 말소), 임의경매(황문섭, 2025-06-04, 말소).

* 임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인 황 은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등 관련 정보가 미상이므로 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 단독주택으로, 주변의 연립, 다세대 주택과는 유형이 다릅니다. 제공된 주변 매매 정보는 다음과 같습니다.

* '대흥빌1,2동' (2017년식, 약 73㎡): 2024년 6월 177,000,000원, 2025년 10월 200,000,000원에 거래됨.

* '삼성빌라가동나동' (1996년식, 약 66㎡): 2025년 10월 35,000,000원에 거래됨.

* 주변 시세는 비교적 신축인 다세대가 1.7억~2억 원 수준이며, 구옥인 연립은 0.35억 원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건은 토지 면적이 넓은 단독주택으로, 다세대 주택과는 가격 형성 요인이 다를 수 있으나, 주변 지역의 전반적인 부동산 시장 분위기를 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변은 전원주택과 농경지, 야산 등이 혼재된 한적한 자연환경을 갖추고 있습니다.

* 6번 국도 인근에 위치하여 차량 접근성은 보통이며, 대중교통 이용도 가능합니다.

* 일상생활에 필요한 편의시설이나 상업시설에 대한 정보는 제한적이나, 주거지로서의 기본적인 생활은 가능한 환경으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)으로 지정되어 있어 향후 건축, 개발, 토지 이용 등에 규제가 있을 수 있습니다.

* 현장 조사 제약: 건물 내부 일부 이용 상태는 관계인 부재로 인해 건축물현황도 및 탐문 조사에 의거하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있으며, 입찰 전 현장 확인이 반드시 필요합니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 양평자원순환센터(과거 위생매립장)가 지평면에 위치하나, 이는 본건 소재지인 양평읍 대흥리로부터 상당히 떨어져 있어 직접적인 혐오시설에 의한 영향은 적을 것으로 보입니다. 다만, 주변이 농경지와 야산 등에 둘러싸여 있어 특정 계절에 따라 해충이나 냄새 발생 가능성은 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 양평군에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 적절한 건물 규모를 갖추고 있습니다.

* 말소기준권리 외 권리사항은 모두 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없어 권리관계는 비교적 명확합니다.

* 다만, 보전관리지역 등 여러 환경 및 개발 규제가 존재하며, 건물 내부 상태의 일부 불확실성이 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 주변 시세와 감정가를 비교 시, 토지를 포함한 단독주택으로서의 가치를 고려한 감정가로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 양평 지역의 전원생활 또는 세컨드하우스를 찾는 수요층에게 적합한 물건입니다.

* 권리관계가 비교적 명확하고 인수할 보증금이 없어 권리 분석이 용이합니다.

* 넓은 토지를 활용한 다양한 활용 가능성(증축, 개축 등 규제 범위 내)을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 351,523,800원입니다.

* 주변 유사 유형의 부동산 거래 사례가 제한적이고, 본건은 토지를 포함한 단독주택이므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 토지 이용 제한 및 건물 내부 상태의 불확실성을 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준인 약 280,000,000원 ~ 316,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 개별적인 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.