나이스옥션 법원경매 여주 2025타경661 [1] 경기도 여주시 천송동 599 여주케이씨씨스위첸 103동 19층1903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수감정 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 천송동 소재 ""여주국민체육센터"" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 47층 건내 19층 1903호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트임.(내부구조 및 이용상황은 후첨 ""내부구조도"" 참고바람.)

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복2차선, 북동측으로 왕복4차선 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 공공공지(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경661 (1)

소재지: 경기도 여주시 천송동 599 여주케이씨씨스위첸 103동 19층1903호

용도: 아파트

감정가: 375,000,000원

토지면적: 14.94㎡ (약 4.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.94㎡ (약 25.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼OOOOOOOOOO

건축물 정보:

아파트명: 여주KCC스위첸

동: 103동

층: 19층

전용면적: 84.94㎡ (약 25.70평)

사용승인일: 2019년 9월 24일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 여주시 천송동 소재 "여주국민체육센터" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

도로상태:

본건 남측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 2차선, 북동측으로 왕복 4차선 도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역, 공공공지(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

등기부등본상 권리분석 결과, 을4 전세권설정 (삼성웰스토리주식회사, 2022-06-02, 350,000,000원)이 말소기준권리입니다.

이후 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

말소 예정이 아닌 권리사항은 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 삼성웰스토리주식회사

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2025-05-12

대항력: 없음

* 임차인: 유효종

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-12

대항력: 없음

* 임차인: 이상영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-07

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 요약:

제공된 정보에 따르면 대항력 있는 임차인은 없으며, 말소기준권리인 전세권이 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자는 인수하는 권리 없이 해당 부동산을 취득할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 여주시 천송동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 함께 조성되어 있는 주거 중심 지역입니다.

주요 도로에 인접하여 차량 접근성이 좋으며, 단지 내 또는 인근에 상업시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

다만, 대규모 상업 중심지와의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 정보:

여주KCC스위첸 아파트는 2019년 준공되어 비교적 신축이며, 총 388세대로 구성되어 있습니다. 최고 47층 높이의 단지입니다.

주변 시설:

본건 북서측 인근에 여주국민체육센터가 있으며, 아파트 단지와 공원 등이 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교육시설:

여주초등학교, 세종초등학교, 세종중학교, 여주고등학교 등이 차량 접근 가능한 거리에 위치해 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

편의시설:

인근 근린생활시설 및 차량 이동 시 이용 가능한 마트, 병원(여주병원 등) 등을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 일부 제한사항(공공공지 저촉, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역)이 있으나, 일반적인 아파트 주거 용도에 직접적인 큰 영향을 미칠 가능성은 낮습니다.

건축물대장 상 특별한 문제는 발견되지 않았습니다.

주변에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2019년 준공된 아파트로, 향후 장기수선계획에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 천송동에 위치한 여주KCC스위첸 아파트 19층으로, 2019년 준공된 비교적 신축 아파트입니다. 전용면적 84.94㎡(약 25.70평)으로 수요가 많은 중소형 평형에 해당합니다.

주거 환경 및 편의시설 접근성이 양호하며, 단지 규모도 적정합니다.

권리분석상 인수할 권리 없이 명도 부담도 적어 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보여 시세 확인 및 경쟁 상황 분석을 통한 신중한 입찰 전략 수립이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 아파트(2019년 준공)로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

수요가 높은 전용면적 84.94㎡(약 25.7평)입니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 없습니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 형성되어 있어 시세차익 기대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

2026년 4월, 45층 매매가 505,000,000원

2026년 6월, 27층 매매가 490,000,000원

2026년 7월, 13층 매매가 455,000,000원

최근 평균 매매가는 약 483,330,000원 수준입니다.

감정가(375,000,000원)는 최근 시세보다 상당히 낮게 책정되었습니다.

최근 매매가 하한선(455,000,000원)과 평균가(483,330,000원)를 고려할 때, 낙찰가율은 감정가의 110% ~ 130% 수준에서 형성될 가능성이 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 440,000,000원 ~ 470,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 이는 현재 시점에서의 분석이며, 실제 경매 시점의 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.