나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56190 [1] 경기도 화성시 진안동 943-1 오렌지카운티 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 필감정 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 '병점역(국철)' 서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설, 판매시설, 생활편의시설 등으로 형성된 성숙 중인 상가지대로서 제반 주위환경은 무난합니다.

교통상황

본건까지 차랑 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 병점역(국철)이 소재하는 바, 대중교통사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물 내 제1층 제111호로서,
외벽 : 화강석물갈기 등 마감
내벽 : 석고보드 등 마감
바닥 : 콘크리트 노출 등 마감
창호 : 스테인레스 강화유리 창호 등

이용상태

제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중이나, 현장 조사 당시 공실 상태입니다.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보시설, 스프링쿨러설비, 옥내소화전설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, '오렌지 카운티'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 25m 내외의 도로와, 남서측 및 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접하고, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 보행자도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중이나 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56190 (1)

소재지: 경기도 화성시 진안동 943-1 오렌지카운티 1층111호

용도: 근린상가

감정가: 600,600,000원

토지면적: 6.87㎡ (약 2.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.00㎡ (약 12.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광명농업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 진안동 소재 '병점역(국철)' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 생활편의시설 등으로 형성된 성숙 중인 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 병점역(국철)이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 남동측으로 노폭 약 25m 내외의 도로, 남서측 및 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 보행자도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (광명농업협동조합, 접수일자 2024-04-03, 채권금액 540,000,000원)입니다.

* 주요 등기사항:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 김광복, 접수일자 2024-04-03)

* 압류 (권리자: 고양세무서장, 접수일자 2024-12-06)

* 압류 (권리자: 고양시, 접수일자 2024-12-27)

* 압류 (권리자: 화성시, 접수일자 2025-05-28)

* 임의경매개시결정 (권리자: 광명농업협동조합, 접수일자 2025-06-04, 채권금액 481,665,137원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권개요는 비어 있음)

* 등기부채권 총액: 540,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 미상.

1.3. 상권분석

* 본건은 경기도 화성시 진안동 소재 상업지역 내 위치하며, 주위는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 밀집된 활성화된 상권입니다.

* 현재 본건은 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 이용 중이나, 현장 조사 당시 공실 상태였습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 및 병점역(국철)을 통해 시내외 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 상가지대가 형성되어 있어 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태로 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다. 공실 장기화 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

* 임대차 관계 불확실성: 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임대관계 미상이라는 점은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

* 지역 제한: 토지 이용 계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하나, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역, 성장관리권역 등 일부 제한 사항이 존재하여 향후 개발이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 병점역 인근의 상업지구 내에 위치한 근린상가로, 교통 및 주변 인프라 측면에서 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 공실 상태라는 점과 임대 관계가 불명확하다는 점은 잠재적인 리스크 요인입니다. 등기부상 다수의 압류가 있었으나 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이므로, 권리 인수 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 병점역 인근 상업지구 내에 위치하여 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 우수한 접근성: 차량 및 대중교통 접근성이 뛰어나 임차인 확보에 유리할 수 있습니다.

* 상업지구 내 위치: 주변 상권이 발달되어 있어 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 600,600,000원을 기준으로, 임대 가능성, 공실 위험, 향후 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 공실 상태임을 감안하여, 입찰 시에는 투자 회수 기간 및 예상 임대료 등을 면밀히 분석한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.