나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56278 [1] 경기도 화성시 반송동 93-8 서해더블루 5층511호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서연 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 '솔빛초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는
상업용 및 업무용 빌딩, 아파트단지 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 지하5층 지상19층 건 내 5층 511호로서,
외벽 : 복합판넬 및 외장석재붙임 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임(별첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

위생및급배수설비, 화재탐지 및 소화전설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 장방형의 토지로서 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 노폭 약25미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역임.

공부와의 차이

- 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 2층 제2종근린생활시설 1,061.9880㎡,
2층 제1,2종 근린생활시설 1,061.9880㎡, 3층 계단실,승강기,홀,복도,화장실 485.1921㎡로
표기되어 있으나 집합건축물대장 표제부상 2층 제1,2종 근린생활시설,업무시설 1,061.9880㎡
, 2층 계단실,승강기,홀,복도,화장실 485.1921㎡, 3층 제1,2종 근린생활시설 1,061.9880㎡,
3층 계단실,승강기,홀,복도,화장실 485.1921㎡표기되어 차이가 있으므로 경매 진행시
참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경56278 (1) 사건으로, 경기도 화성시 반송동 93-8 서해더블루 5층511호에 소재한 오피스텔입니다.

감정평가액은 171,000,000원이며, 토지면적은 11.93㎡ (약 3.61평), 건물면적은 46.93㎡ (약 14.20평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 특이사항으로 선순위임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 화성시 반송동 소재 '솔빛초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 상업용 및 업무용 빌딩, 아파트 단지 등이 소재하여 일반적인 상업/업무 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 3월 29일 접수된 화성시의 압류(갑6)입니다.

등기부등본 상 확인된 권리 중, 을구 1번의 주택임차권(신현우, 165,000,000원, 2024년 3월 28일 접수)은 말소기준권리보다 선순위에 해당하여 경매 낙찰 후에도 인수될 예정입니다.

임차인 신현우는 2021년 3월 22일 전입하였고, 2021년 2월 17일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다. 보증금은 165,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

따라서 낙찰자는 임차인의 보증금 165,000,000원을 인수하게 됩니다.

이 외의 등기사항은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 165,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 건은 중심상업지역에 위치하며, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

토지는 인접 도로 대비 평탄한 장방형의 토지로, 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

남측 및 동측으로 노폭 약 25미터의 도로에 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

건물은 2009년에 건축된 철근콘크리트 구조의 지상 19층 건물 내 5층에 위치하고 있습니다.

1.4. 생활정보

인근에 솔빛초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변으로 상업 및 업무 시설, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 위치합니다.

별도 검색 결과, 본 건 소재지 주변에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 임차인의 보증금 165,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 임차인의 전입일자와 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로, 해당 임차인의 권리는 소멸되지 않습니다.

또한, 등기사항전부증명서와 집합건축물대장 간에 일부 면적 표기 및 용도(2층, 3층) 상 차이가 존재하므로, 경매 진행 시 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 입지조건 및 교통여건이 양호한 오피스텔로, 향후 지역 발전에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 165,000,000원의 선순위 임차인 보증금 인수 부담이 있다는 점이 가장 큰 특징이자 고려사항입니다.

건물 등기부와 건축물대장 간의 공부상 차이점에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

화성시 동탄 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

선순위 임차인의 보증금 인수로 인해, 실제 낙찰자가 부담하는 실질적인 취득 비용은 입찰가에서 인수 보증금을 제외한 금액이 될 수 있어, 시세 대비 메리트를 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정하는 규칙에 따라 다음과 같이 계산됩니다.

건물 감정가: 171,000,000원

인수해야 할 임차인 보증금: 165,000,000원

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금 = 171,000,000원 - 165,000,000원 = 6,000,000원

이는 제시된 규칙에 따른 산정 방식이며, 본 물건의 실제 시장 가치, 임차인의 계약 만료 시점, 소멸되지 않는 후순위 권리(존재 시) 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 또한, 이 계산은 임차인의 보증금 반환 의무를 낙찰자가 인수한다는 전제 하에, 부동산 자체의 순수 가치에 대한 투자 비용을 산정한 것입니다. 실제 입찰 시에는 주변 시세, 권리관계 상세 분석, 명도 가능성 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.