나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52318 [1] 경기도 광주시 송정동 285-1 주목샤넬카운티 219동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 송정동 소재‘광주시청' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택이 밀집하여 있는 주거지대임

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여,
전반적인 대중교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물내 4층 401호로서,
- 외벽 : 치장벽돌 마감
- 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감
- 창호 : 섀시 이중창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
별첨 ""건물개황도"" 참조

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 무인경비설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

4필 일반의 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~4 공히
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 문화재가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(허용기준구역(2구역)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52318 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 송정동 285-1 주목샤넬카운티 219동 4층401호 (신주소: 경기도 광주시 중앙로 338-46)

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 2010년

* 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 내 4층

* 토지면적: 58.97㎡ (약 17.84평)

* 건물면적 (전용면적): 76.43㎡ (약 23.12평)

* 감정가: 213,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수OOOOOOOOOOOO (등기부상 수원화성오산축산업협동조합으로 추정)

* 총 채권액: 214,988,520원

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 송정동 소재 '광주시청' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 다세대주택이 밀집한 주거지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 건물은 남서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역으로, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(2구역), 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다수의 도시계획적 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 3월 23일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권 (을8) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다. 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 임대관계가 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 주거 기능이 중심입니다.

* 인근에 광주시청, 도서관, 공원 등 관공서 및 편의시설이 산재해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 주요 상업시설은 광주시 중심지로 이동 시 이용 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이하며, 버스 노선이 다양하게 운행 중입니다.

* 교육: 광주송정초등학교, 광주중학교, 광주고등학교가 인근에 위치합니다.

* 의료: 광주희망병원, 연세병원이 가까이 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 마트, 식당, 카페 등 생활 편의시설을 도보 또는 차량으로 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 기타: 도시가스 개별난방, 위생설비, 급배수설비, 무인경비 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우, 명도 협상 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 역사문화환경보존지역, 자연보전권역 등으로 묶여 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 경매 절차: 법적 절차에 따른 명도 및 등기 관련 업무 처리가 필요합니다.

* 제시외 건물/토지 없음: 별도의 추가 재산은 없는 것으로 확인되었습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 광주시 송정동에 위치한 주목샤넬카운티 219동 4층 401호 다세대주택입니다.

* 광주시청 인근의 주거 밀집 지역으로, 기본적인 편의시설 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하며, 낙찰 시 모든 선순위 권리가 소멸되어 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

* 다만, 임대 관계 미상인 점과 토지이용계획상 제한 사항은 유의해야 합니다.

* 주변 시세와 감정가를 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광주시의 중심부 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 2010년 준공으로 비교적 양호한 건축 연차를 가지고 있습니다.

* 낙찰 시 모든 인수 부담이 없는 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 건물과 토지를 함께 취득하는 일괄 매각 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 213,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (주변 유사 다세대주택):

* 송정낙원포레시티 (2016년 준공, 전용면적 70.15㎡): 238,000,000원 (약 339만원/㎡)

* 신안팰리스 (2010년 준공, 전용면적 72.39㎡): 200,000,000원 (약 276만원/㎡)

* 브론즈빌 (2010년 준공, 전용면적 76.6㎡): 215,000,000원 (약 281만원/㎡)

* 본건 건물 면적 76.43㎡ (약 23.12평)은 '브론즈빌'과 면적이 유사하며, 준공 연도도 2010년으로 같습니다.

* 주변 시세는 200,000,000원 ~ 238,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본건 감정가는 213,000,000원으로, 유사 물건의 시세 범위 내에 있습니다.

* 명도 리스크, 향후 시장 전망, 본건의 특수성을 종합적으로 고려하여, 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 입찰가를 신중하게 결정하시길 권장합니다.

* 이는 인수되는 보증금이 없는 점을 고려한 제안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.