나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56260 [1] 경기도 용인시 수지구 죽전동 1003-8 현암마을동성2차아파트 106동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 죽전동 소재 [수인분당선 죽전역] 북동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 단독/다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 수인분당선, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식구조 박공스라브지붕 18층 건 내 12층 1203호로서,
외벽 : 모르타르위 페인팅마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지의 부정형지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호 ①(죽전동 1003-8번지)는 제3종일반주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>이고, 기호 ②(죽전동 1003-64)는 제3종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(저촉) , 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계 미상임.
- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56260 (1)

소재지: 경기도 용인시 수지구 죽전동 1003-8 현암마을동성2차아파트 106동 12층1203호

용도: 아파트

감정가: 768,000,000원

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

토지면적: 41.04㎡ (약 12.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

사용승인일: 1999년 5월 13일

건물구조: 철근콘크리트 벽식구조 박공스라브지붕 18층 건 내 12층 1203호

1.2. 토지 및 건물 현황

토지 지분: 41.041㎡

건물 지분: 84.99㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지이용계획 및 제한상태:

- 기호 ①(죽전동 1003-8): 제3종일반주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

- 기호 ②(죽전동 1003-64): 제3종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(저촉) , 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

2. 입지조건

2.1. 주변 입지

* 본 건은 경기도 용인시 수지구 죽전동 소재 [수인분당선 죽전역] 북동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 단독/다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

* 본 건은 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있음.

2.2. 교통망

* 본 건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 수인분당선, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 인근에 수인분당선 죽전역 및 버스정류장 소재.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 조사 결과)

* 주변에는 아파트 단지, 주택가, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 토지이용계획 상 비행안전제3구역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 성장관리권역 등의 제한 사항이 있으나, 이는 법적 규제 사항입니다.

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2025년 6월 2일 접수된 수원지방법원의 강제경매개시결정 등기 (갑3)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 오

* 보증금: 368,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020년 9월 25일

* 대항력: 있음

* 등기사항: 을구 9번 주택임차권 등기 (권리금액 368,000,000원)가 존재하며, 해당 권리는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 물건명세서 상, 배당에서 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

* 특이사항: 채권자(오OO)와 임차인(오 )의 성이 동일한 것으로 보이며, 해당 보증금 368,000,000원이 채권 최고액과 일치하는 것으로 추정됩니다.

3.3. 기타 권리관계

* 집합건물 등기부 요약 상 소유권 이전 (소유권이전) 이력 확인됨.

* 본 건은 토지/건물 일괄매각으로 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본 건이 위치한 죽전동은 아파트 단지와 주택가가 밀집한 주거 지역이며, 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 죽전역 인근으로 상업 지구의 발달 정도를 기대할 수 있으나, 본 건 자체는 주거지 내에 위치합니다.

4.2. 지역 경제 및 개발 전망

용인시 수지구는 지속적인 개발과 함께 주거지로서의 가치를 유지하고 있으며, 죽전역을 중심으로 교통망 개선 및 생활 인프라 확충이 이루어지고 있습니다.

다만, 본 건의 직접적인 상권 영향보다는 단지 자체의 생활권 내에서의 상권이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

* 주변 교통: 수인분당선 죽전역, 버스정류장.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설, 공원.

* 교육시설: 토지이용계획 상 상대보호구역, 절대보호구역이 존재하여 인근에 학교가 있을 것으로 예상됩니다.

* 주거 시설: 현암마을동성2차 아파트 (총 838세대, 1999년 사용승인).

- 총 주차대수: 883대 (JSON 데이터 기반, 제공된 393대 및 지상/지하 주차대수 정보는 오류 가능성 있음).

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소.

5.2. 아파트 정보

아파트명: 현암마을동성2차

동/호수: 106동 1203호

전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

해당 동 최고층: 18층

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

* 가장 큰 리스크는 을구 9번 주택임차권(오 , 보증금 368,000,000원)이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다.

* 이는 해당 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 추가로 부담해야 함을 의미합니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

* 채권자와 임차인의 성이 동일하고 채권액이 임차보증금과 일치하는 점은, 경매 절차를 통해 임차인이 보증금을 회수하려 하는 상황으로 보입니다. 그러나 법원 배당 과정에서 예상보다 적은 금액을 배당받을 경우, 잔여 금액은 매수인의 부담이 됩니다.

6.2. 건물 노후화

* 1999년 사용승인된 아파트로, 약 27년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

* 제3종일반주거지역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등 각종 법적 제한 사항이 존재합니다.

* 이는 건축 행위 등에 일부 제약을 줄 수 있으나, 일반적인 아파트 거주 및 재건축 등에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 수인분당선 죽전역 역세권에 위치한 아파트로, 일반적인 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인(오예석)의 보증금 368,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. [cite: 3, 물건명세서 참고사항]

이는 경매가에서 임차인에게 배당되지 못한 금액만큼 추가로 지급해야 하는 부담이 발생할 수 있음을 의미하며, 투자자가 직접 인수해야 하는 총 금액을 신중하게 산정해야 합니다.

건물 연식이 약 27년차로 노후화가 진행되었으나, 적절한 시세 반영 및 철저한 권리 분석을 통해 접근한다면 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 가치: 수인분당선 죽전역 인근으로 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 선호 지역: 안정된 주거 환경을 갖춘 아파트 단지 내에 위치합니다.

* 잠재적 가격 상승: 시장 상황 및 아파트 가치 상승에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 인수되는 임차보증금 부담 고려)

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 고려하고, 인수되는 임차인의 보증금 368,000,000원을 제외한 금액을 산정합니다.

최근 매매 사례 (2026년 5월, 84.99㎡)에서 932,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 시장 가치는 높게 형성될 수 있습니다.

감정가: 768,000,000원

최근 매매가 (84.99㎡): 932,000,000원

인수되는 임차 보증금: 368,000,000원

위 정보를 바탕으로, 인수 보증금 368,000,000원을 제외한 입찰 희망가를 산정합니다.

총 취득 예상 비용을 약 850,000,000원으로 가정할 경우,

예상 입찰가 = 총 취득 예상 비용 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 850,000,000원 - 368,000,000원 = 482,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 482,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

단, 이는 임차인에게 배당되지 않는 금액만큼 추가로 인수해야 하는 위험을 반영한 가격이며, 실제 배당 결과에 따라 최종 부담액이 달라질 수 있습니다. 또한, 법원의 최저매각가격 및 경매 진행 상황에 따라 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.