나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56266 [1] 경기도 화성시 향남읍 행정리 479 향남시범복사꽃마을한국아델리움 908동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류감정 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 행정리 소재 ""도이초등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 공원, 각 급 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제9층 제901호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등임.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등임.
창호 : 이중창 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 아파트로 이용 중임.
(상세 내역은 후첨 '내부구조도' 참고 바람.)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 난방설비, 승강기, 주차장, 소화전 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 가장형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로가 개설되어있어 이를 통해 주차장 및 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

행정리 479 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남1지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅰ 中 Ⅲ 기타 참고사항 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본건은 경기도 화성시 향남읍 행정리 479, 향남시범복사꽃마을한국아델리움 908동 9층901호에 소재하는 아파트입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 341,000,000원

토지면적: 70.65㎡ (약 21.37평)

토지지분: 70.6491㎡ (약 21.37평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.956㎡ (약 25.70평)

전용면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

분양면적: (제공된 정보 없음)

1.3. 매각대상 및 경매구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: (제공된 정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 행정리 소재 "도이초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 공원, 각 급 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다. 단지 내 포장도로가 개설되어 있어 이를 통해 주차장 및 외곽 공도와 연계됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

행정리 479 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남1지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도로구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 개요

등기부상 말소기준권리는 2018년 11월 02일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을6)입니다. 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인 LIMINGHUA: 전입일자 2018-06-18. 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 임대관계는 미상입니다.

* 임차인 QIANLIJUAN: 전입일자 2023-09-21. 대항력 없음.

3.3. 인수/소멸 권리 분석

매각으로 인해 일반적인 채무(근저당, 가압류 등)는 소멸됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 LIMINGHUA는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 법적 대항력을 가지고 있어 명도 과정에서 인수 또는 별도 협상이 필요할 수 있습니다. 정확한 인수 조건 확인이 반드시 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, LIMINGHUA의 경우 금액 미상 보증금이 존재할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 배후 수요

본건은 아파트 단지, 공원, 학교, 근린생활시설 등으로 둘러싸인 주거지대로서 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 도이초등학교가 인근에 위치하여 학생 배후 수요가 있으며, 주거 밀집 지역 특성상 안정적인 상권 유지 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제9층 제901호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 이중창으로 되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비, 승강기, 주차장, 소화전 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 편의시설 접근성

아파트 단지, 공원, 학교, 근린생활시설 등 주거 생활에 필요한 시설이 주변에 갖추어져 있으며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

임차인 LIMINGHUA는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수해야 할 금액이 있거나 명도 과정에서 복잡한 협상이 필요할 수 있습니다. 임대 관계를 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획상 제약

토지이용계획상 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도로구역 등 일부 제한사항이 존재하나, 아파트 건부지로 이용 중인 점을 감안할 때 직접적인 개발 제약 가능성은 낮습니다.

6.3. 주변 혐오시설 가능성

주변 혐오시설 관련 정보는 제공된 자료에 포함되어 있지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 향남읍의 아파트로, 초등학교 및 주거 편의시설과 인접하여 주거 환경이 양호합니다. 등기부상 권리관계는 대체로 정리될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 LIMINGHUA 존재로 인한 명도 리스크가 주요 검토 사항입니다. 임대차 관계의 명확한 확인 및 잠재적 인수 금액 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내에 위치한 아파트 물건입니다.

* 향남지구 개발 계획 등에 따른 미래 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 관련 리스크를 성공적으로 관리할 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 341,000,000원을 기준으로, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 LIMINGHUA의 미상 보증금은 별도 고려가 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 경매 진행 상황, 그리고 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 가능성 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 본 건의 경우 임차인 관련 리스크로 인해 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.