나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56272 [1] 경기도 용인시 처인구 역북동 464-18 태공빌라 나동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 역북동 소재 ""용인고등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는
단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 경전철역이 소재하여 대중교통사
정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 5층 중 5층 502호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역
사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보
전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 중점경관
관리구역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.07.14일 수원지방법원의 임차권등기명령(2023카임20874)으
로 2023.07.20일자로 주택임차권이 설정되어 있음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 문철하)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56272 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 역북동 464-18 태공빌라 나동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 163,000,000원

토지면적: 47.00㎡ (약 14.14평)

건물면적: 75.94㎡ (약 22.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 경기도 용인시 처인구 역북동에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. "용인고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장과 경전철역이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조 기타지붕 5층 건물 중 5층 502호로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 시멘몰탈 위 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중 창호로 되어 있습니다.

토지는 부정형의 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 세로와 접합니다.

해당 지역은 도시지역, 제1종일반주거지역으로, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 중점경관관리구역 등의 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경56272) 등기입니다.

등기사항전부증명서상 2023년 7월 20일자로 주택임차권(채권자: 문철하)이 설정되었으나, 이는 말소기준권리보다 선순위가 아닌 것으로 판단됩니다.

등기부상 주택임차권(을13, 권리자: 문철하)은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

이는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인 문철하로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서를 제출받았기 때문입니다.

그러나, "특이사항" 및 "특수물건정보"에 '대항력있는임차인', '선순위임차권'으로 기재된 점은 잠재적인 리스크 요인으로, 입찰 전 철저한 법률 검토가 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 문철하

* 보증금: 154,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 12일

* 확정일자: 2021년 6월 14일

* 대항력: 없음 (제공된 정보 및 HUG 확약서 기준)

* 비고: 상기 임차인의 권리관계는 법률적 해석에 따라 변동될 수 있으며, HUG와의 최종 정산 및 법적 효력을 반드시 확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 역북동 지역은 주거지역과 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 지역 내 소비 수요가 존재합니다.

인근에 용인고등학교가 위치하여 학생 및 교직원 관련 상권 형성이 가능하며, 주변에 다수의 다세대주택 및 아파트 단지가 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 근린생활시설 및 점포가 주변에 다수 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 용인고등학교가 북동측 인근에 위치하며, 기타 교육시설 접근성도 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리하여 시내외 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계: 임차인 문철하의 보증금 관련 문제와 대항력 존재 여부가 가장 큰 리스크입니다. HUG와의 확약서가 제출되어 대항력이 포기된 것으로 보이나, '대항력있는임차인' 표기가 혼재되어 있어 법적 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. HUG의 보증 처리 과정 및 법적 효력을 면밀히 확인해야 합니다.

* 건축물 노후화: 2002~2003년에 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 법적 제한: 토지이용계획 상 다수의 지역별, 법률별 제한(가축사육제한, 역사문화환경보존 등)이 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 역북동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지를 자랑합니다.

건축된 지 20년 이상 경과되었으나, 건물의 구조 및 설비는 기본적인 기능을 갖추고 있습니다.

가장 주의해야 할 점은 임차인 문철하의 권리관계입니다. HUG와의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 없을 것으로 분석되나, '대항력있는임차인'이라는 상반된 정보가 존재하므로 법률 전문가를 통해 최종 확인이 반드시 필요합니다.

최근 주변 시세 및 감정가와의 비교 시, 잠재적인 시세 상승 여력을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 역북동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 곳으로, 주거 편의성이 높아 투자 가치가 있습니다.

* 보증금 인수 부담 감소 가능성: 임차인과의 법적 분쟁이 원만히 해결된다면, 인수 보증금 제로(0원)로 인한 실질적인 취득 비용 절감 효과를 기대할 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익: 다세대주택으로서 실거주 목적뿐만 아니라, 안정적인 임대 수익 창출도 가능한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 163,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 인근 다세대주택(59.89㎡)이 2026년 7월 165,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 2,755,000원의 가격입니다.

* 인근 다세대주택(68.09㎡)이 2025년 12월 133,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 1,953,000원의 가격입니다.

* 본건의 감정가 기준 평당 가격은 약 2,146,000원입니다.

최근 거래 사례(165,000,000원/59.89㎡)를 고려할 때, 본건(75.94㎡)의 시장 가치는 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 가정 하에, 시장 경쟁 상황 및 잠재적 가치를 고려하여 감정가의 105% ~ 115% 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

추정 입찰가: 185,000,000원

본 입찰가는 제공된 정보와 시장 분석에 기반한 추정치이며, 최종 입찰가는 임차인 관련 법적 리스크를 포함한 모든 변수를 면밀히 검토한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.