나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56219 [1] 경기도 오산시 원동 560-19 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 ""오산원일중학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주
택, 다세대주택, 오피스텔, 병원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은
보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상12층 건물 내 제2층 제202호로서,
외 벽: 석재붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 '다세대주택'으로 이용 중임(후첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 부정형의 토지로서, 현황 업무시설(오피
스텔) 및 도시형생활주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 연번 1 토지는 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(원일중(화성오
산교육지원청 문의)), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, <추가기재>건축법 제2조제1항
제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

본건 연번 2 토지는 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(원일중(화성오
산교육지원청 문의)), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 정지은)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 반드시 현장 방문 및 추가적인 법적, 실무적 검토를 통해 이루어져야 합니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56219 (1)

* 소재지: 경기도 오산시 원동 560-19 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 216,000,000원

* 토지면적: 22.19㎡ (약 6.71평)

* 토지지분: 22.1925㎡ (약 6.71평)

* 건물면적: 59.31㎡ (약 17.94평)

* 건물지분: 59.31㎡ (약 17.94평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보, HUG 인수조건 변경

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 오산시 원동 소재 "오산원일중학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 병원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 본 건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 12층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 토지 이용: 본 건 토지는 인접지와 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 현황 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지(연번 1, 2)는 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(원일중), 비행안전제3구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 4일 포천세무서장의 압류 (갑3) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. (물건명세서 상)

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 226,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 1월 29일

* 확정일자: 2021년 1월 4일

* 배당신고일자: 2024년 6월 7일

* 대항력: 없음 (자료 상 명시)

* 비고:

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 2018년 8월 10일

* 소유권이전: 2021년 2월 19일 (매매 226,000,000원)

* 압류: 포천세무서장 (2022년 8월 4일) - 말소기준권리

* 압류: 수원시 (2023년 5월 18일)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025년 5월 28일)

* 주택임차권: 정지은 (2024년 6월 7일) - 말소 (등기부상)

* 권리분석 요약: 말소기준권리인 압류(2022.08.04)보다 늦은 2024년 6월 7일에 접수된 정지은 임차인의 주택임차권 등기(을3)는 말소될 예정이며, 이는 매각으로 인해 소멸되는 권리에 해당합니다. 따라서 본 건은 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인이 낙찰자에 대해 대항력을 행사하지 않겠다는 취지로 해석될 수 있으며, 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없음을 뒷받침합니다.

1.4. 상권분석

* 본 건은 주위로 주택, 오피스텔, 상가 등이 혼재된 준주거지역에 위치하고 있습니다. 학교(오산원일중학교)가 인근에 있어 학생 및 학부모 관련 업종이나 주거 편의시설이 발달할 수 있는 입지입니다.

* 업무시설 및 다세대주택 건부지로 이용되고 있어, 상업시설과의 연계성 및 주거 수요를 동시에 고려해볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주위 근린생활시설 및 학교, 병원 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계의 복잡성: 자료 상 '대항력: 없음'으로 표기되어 있으나, '대항력있는임차인', 'HUG 인수조건 변경', '주택임차권' 등의 정보가 혼재되어 있어 권리관계 확인 및 HUG의 확약 내용에 대한 명확한 이해가 필요합니다. 비록 현재 인수 보증금이 0원으로 분석되나, 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁의 소지를 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* HUG 확약서 내용의 정확한 해석: 임차인이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, HUG가 임차권등기 말소를 진행한다는 확약서 내용은 낙찰자에게 유리하게 작용할 수 있으나, 해당 확약서의 법적 효력 및 이행 과정을 사전에 철저히 검토해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 경기도 오산시 원동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 1,600만원으로 책정되었으며, 유사한 면적 및 건축 연도의 인근 다세대주택 실거래 사례가 2억 1,500만원(2026년 5월)으로 확인되어 시세 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

다만, 임차인 정지은 씨와의 보증금 관련 권리관계가 복잡한 양상을 띠고 있으나, HUG의 확약서 제출 및 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않아도 됨을 시사합니다. 그럼에도 불구하고, HUG의 처리 과정 및 임차인의 최종 권리행사 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수요: 오산시 원동 지역의 다세대주택으로, 지속적인 주거 수요가 기대됩니다.

* 시세 대비 합리적인 감정가: 유사 면적 및 건축 연도의 실거래가와 유사한 수준의 감정가로, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 임차보증금 인수 부담 없음: HUG 확약서 및 자료 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차보증금 반환 의무를 부담하지 않습니다.

* 준주거지역 내 위치: 업무시설 및 주거시설 혼재 지역으로 다양한 활용 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 216,000,000원이며, 최근 실거래 사례(2026년 5월, 59.31㎡ 기준 215,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 225,000,000원 을 적정 입찰가로 예상합니다. 본 가격은 인수할 임차보증금이 없다는 전제 하에, 시세 및 감정가 수준을 반영한 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 현장 분위기, 경쟁 물건, 낙찰가율 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.