나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56203 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 958-11 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '권선초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지상5층 건내 제2층 제201호로서,
외벽: 석재 타일 붙임 등 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등 마감.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택원룸형으로 이용중임.
<후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, '공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택,원룸형주택) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6미터 내외 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56203 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이 (이성현)

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 958-11, 2층 201호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

1.3. 토지 및 건물 현황

토지 면적: 13.48㎡ (약 4.08평)

건물 면적 (전용면적): 21.45㎡ (약 6.49평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 108,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '권선초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 제반 차량 접근이 가능합니다.

인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때, 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

말소기준권리: 2025년 6월 4일 접수된 이성현 채권자의 강제경매개시결정 (을구 4번)입니다.

등기부 총채권액: 128,000,000원

집합건물 등기부 요약:

- 소유권 이전: 주진희 (2017.04.14.) -> 박철호 (2022.03.17., 매매가 128,000,000원)

- 주택임차권: 이성현 (2024.01.31. 등기, 권리금액 128,000,000원, 인수 대상)

- 강제경매: 이성현 (2025.06.04., 권리금액 128,000,000원, 말소기준권리)

3.2. 임차인 분석

* 이름: 이성현 (이 )

* 보증금: 128,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 21일

* 확정일자: 2021년 12월 27일

* 배당신고일자: 2024년 1월 31일

* 대항력: 있음 (물건명세서 및 등기부상 확인)

3.3. 인수되는 권리 분석

매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.

을구 4번 순위의 주택임차권(이성현, 2024.01.31. 등기)은 매수인에게 대항할 수 있습니다.

물건명세서에 따르면, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

현재 채권자이자 임차인인 이성현 씨가 신청한 강제경매의 채권액과 임차인의 보증금이 동일(128,000,000원)하나, 배당 절차 및 결과에 따라 잔액 인수 가능성이 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 유형 및 건축년도

인근 건물들은 주로 2019년~2021년에 건축된 다세대주택(하모니, 권선하우스, 투데이 등)이 주를 이룹니다.

본 물건이 속한 건물은 2016년 건축 허가를 받아 2017년 사용 승인되었습니다.

4.2. 최근 매매 사례 (2026년 3월 기준)

* 경기 수원시 권선구 권선동 987-12번지 '하모니' (2019년 건축, 3층, 전용 44.66㎡): 197,000,000원

* 경기 수원시 권선구 권선동 988-3번지 '권선하우스' (2019년 건축, 4층, 전용 42.85㎡): 195,000,000원

* 경기 수원시 권선구/팔달구 권선동 992-14번지 '투데이' (2021년 건축, 5층, 전용 50.98㎡): 197,000,000원

주변 다세대주택의 전용면적 약 40~50㎡대의 매매 시세는 195,000,000원 ~ 197,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 물건의 전용면적(21.45㎡)을 고려하여 비례적으로 환산 시, 약 8,300만 원 ~ 9,800만 원 수준의 시세가 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

인근에 권선초등학교가 위치하여 교육 접근성이 양호합니다. (상대보호구역에 해당)

주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 기타 생활 편의

본 건물은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

선순위 임차인 이성현 씨는 대항력이 있으며, 보증금 128,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다.

채권자 이성현 씨와 임차인 이성현 씨가 동일 인물이며, 채권 최고액과 보증금이 일치하는 상황이므로 배당 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

이성현 씨가 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인은 인수 금액만큼 추가적인 부담을 안게 됩니다.

임차인 이성현 씨의 전입일자(2022.03.21.)와 확정일자(2021.12.27.) 간의 시점 차이가 존재하므로, 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 법규의 제한을 받습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 권선초등학교 인근에 자리하여 주거 환경은 무난한 편입니다.

가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인 이성현 씨의 존재이며, 보증금 128,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 이를 인수해야 합니다.

채권자 겸 임차인인 이성현 씨가 강제경매를 신청한 상황이므로, 배당 과정에서 보증금 전액 회수 가능성을 면밀히 예측하는 것이 중요합니다.

주변 시세는 전용면적 40~50㎡대 기준으로 약 1억 9,500만 원 ~ 1억 9,700만 원이나, 본 물건의 전용면적(21.45㎡)을 고려한 시세는 약 8,300만 원 ~ 9,800만 원으로 추정됩니다.

감정가 1억 8백만 원은 주변 시세 및 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 임차인 인수 보증금 문제 해결 여부에 따라 실질적인 투자 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 권선초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 소형 도시형생활주택으로, 임대 수요 확보 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 감정가: 명확한 권리 분석과 인수 보증금 확인 시, 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 108,000,000원

주변 시세 (전용 40-50㎡대): 약 195,000,000원 ~ 197,000,000원

본 물건 면적 (전용 21.45㎡) 기준 추정 시세: 약 83,000,000원 ~ 98,000,000원

중요 고려사항:

* 선순위 임차인 이성현 씨의 보증금 128,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 채권자(이성현)와 임차인(이성현)이 동일 인물이며, 채권 최고액과 보증금이 128,000,000원으로 일치합니다. 이성현 씨가 배당으로 보증금 전액을 회수한다고 가정하는 것이 일반적인 경매 절차의 출발점입니다.

* 만약 배당으로 일부라도 보증금을 회수하지 못하고 인수해야 한다면, 낙찰가에서 인수 금액을 차감한 금액이 실질적인 매입가가 됩니다.

예상 입찰가 산정:

본 물건의 면적 대비 감정가(108,000,000원)는 추정 시세 범위(83,000,000원 ~ 98,000,000원)보다 높게 책정되어 있습니다.

임차인 인수 문제가 깔끔하게 해결된다는 전제 하에, 감정가 수준에서 보수적인 입찰을 고려할 수 있습니다.

하지만, 임차인 인수 위험성을 고려하면, 추정 시세 범위를 상회하는 높은 입찰은 신중해야 합니다.

추정 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 105,000,000원

(최종 입찰가는 배당 결과 예측, 현장 답사, 임차인과의 소통 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.