나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33697 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 561-10 이데아힐타운 5층 502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진감정 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '중동역(1호선)' 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물내 5층 502호로서,
외벽 : 타일붙임 마감 등임.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평판한 자루형의 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북축, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

송내동 561-10 :준주거지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경33697 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 134,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 561-10 이데아힐타운 5층 502호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 5층 502호

건축일자: 2012년 11월 14일 사용승인

1.3. 면적 정보

건물면적: 31.59㎡ (약 9.56평)

토지면적: 17.05㎡ (약 5.16평)

건물지분: 31.59㎡ (약 9.56평)

토지지분: 17.05㎡ (약 5.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

총 건물 연면적: 870.65㎡

건물 규모: 7층 건물, 해당 호수 5층

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정평가액: 134,000,000원

최근 유찰 정보: 2026년 7월 15일 최저가 65,660,000원 (3회차)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치하며, 1호선 중동역 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 1호선 중동역이 인근에 위치하여 수도권으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

토지는 준주거지역, 방화지구에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 06월 09일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 (갑10)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박지연)

보증금: 154,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 04월 14일

확정일자: 2022년 02월 28일

배당신고일자: 2024년 05월 03일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 주택임차권 (을9)이 존재하나, 말소 기준으로 설정된 강제경매 (갑10)보다 선순위일지라도 '말소' 처리되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 인수 가능한 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없습니다. 다만, 을구 순위 9번 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변에는 근린생활시설이 소재하고 있으며, 중동역 및 자유시장이 인근에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 상권 특징

1호선 중동역을 중심으로 형성된 상권으로, 다양한 편의시설 및 생활 기반 시설을 이용하기 편리한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

건물 내 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 중동역, 자유시장, 각종 편의점, 마트 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경으로 인해 임차권의 말소 및 보증금 처리 과정이 복잡할 수 있으나, 현재까지는 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. 다만, HUG의 확약서 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 다른 채권자들의 권리관계에 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대차 관계는 현재 미상으로 파악되어, 추가적인 조사나 명도 진행 시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구 송내동에 위치한 도시형생활주택으로, 1호선 중동역 인근에 있어 교통이 편리합니다. 감정가는 1억 3,400만원이며, 건물 면적은 31.59㎡ (약 9.56평), 토지 지분은 17.05㎡ (약 5.16평)입니다. 권리 분석상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매이며, 선순위 임차인이 있으나 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, HUG 관련 조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

1호선 중동역과 가까워 수도권 접근성이 우수합니다.

8.2. 소형 평형

31. 59㎡의 소형 면적으로 1인 가구 또는 소형 임대 사업용으로 적합할 수 있습니다.

8.3. 시장 회복 가능성

부천시 송내동 지역은 꾸준한 수요가 있는 지역으로, 향후 부동산 시장 회복 시 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 주변 다세대 주택 거래 사례를 분석한 결과, 전용면적 36.92㎡의 경우 155,000,000원, 57.23㎡는 169,000,000원, 59.66㎡는 200,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건의 전용면적 31.59㎡를 고려하여 평당 가격을 환산하면, 대략 295만 원 ~ 420만 원/㎡ 수준으로 추정할 수 있습니다.

9.2. 감정가 대비 비교

본 물건의 감정가는 134,000,000원입니다. 최근 거래 사례를 고려할 때, 본 물건의 면적을 감안하면 감정가는 시장 가격 범위 내에 있다고 판단됩니다.

9.3. 권리 분석 및 위험 요소 고려

대항력 있는 임차인이 없고, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항으로 인해 잠재적 리스크가 존재합니다.

9.4. 예상 입찰가 제안

상기 요인을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가보다 다소 낮은 수준인 115,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다. 특히, 3차 매각기일(2026년 7월 15일)의 최저가 65,660,000원까지 유찰된 점을 감안하여, 유찰가 대비 적정 수준에서 경쟁을 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 120,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 추가적인 권리 변동 사항을 면밀히 확인한 후 입찰가격을 최종 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.