나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56285 [1] 경기도 화성시 능동 1282 서동탄역파크자이 107동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동에 소재하고, ""푸른초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 단지내 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 대체로
보통시 됨.

교통상황

본건 단지로 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는바 교통
상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 중
제8층 제801호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 토지로서, ""아파트 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내 도로를 통해 외부도로와 연계가 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(능동지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류
(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(2015-08-25)(능동유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-25)(능동
초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56285 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 현대해상화재보험주식회사 (입력 정보 "현OOOOOOOOOOOO"로 표기되었으나, 등기부등본상 확인됨)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 능동 1282 서동탄역파크자이 107동 8층801호

용도: 아파트

건물 총 층수: 21층 중 8층

감정가: 685,000,000원

토지면적: 67.62㎡ (약 20.46평)

건물면적: 100.53㎡ (약 30.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 중 제8층 제801호로서, 아파트로 이용 중입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 이용 현황

토지는 대체로 부정형의 토지로서, "아파트 건부지"로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 소로2류, 중로1류, 중로3류로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(능동유치원, 능동초등학교), 비행안전제2구역, 토석채취제한지역, 성장관리권역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 있습니다.

아파트 단지 내 도로를 통해 외부 도로와 연계가 용이합니다.

1.5. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 능동에 소재하며, "푸른초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 단지내 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있어 대체로 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통상황: 단지로 차량 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 대체로 보통입니다.

부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 능동의 서동탄역파크자이 단지 내에 위치하고 있습니다.

단지 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

"푸른초등학교"가 서측 인근에 소재하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

2.2. 교통 환경

수도권 전철 1호선 서동탄역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

서동탄역 주변으로는 시내 및 좌석버스 정류장이 있어 다양한 노선을 이용할 수 있습니다.

단지 내 도로를 통해 외부 도로망으로의 진출입이 용이하며, 간선도로 이용이 편리합니다.

2.3. 편의시설 및 생활 정보

단지 내 근린생활시설이 있으며, 주변에 다양한 상업 시설이 있어 생활 편의성이 좋습니다.

구봉산 공원 산책로와 연결되어 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

푸른초등학교가 단지 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 능동유치원, 푸른중학교, 능동고 등 다양한 교육 시설이 주변에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일자 2019-01-24, 을3)

등기사항 요약:

* 소유권 이전 및 신탁등기 말소 기록이 있습니다.

* 근저당권, 근저당권, 가압류, 임의경매, 가압류 등 다수의 권리들이 등기되어 있으며, 이들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리인 국민은행 근저당 이후 접수된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 채권 총액은 627,723,688원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: " 항목에 별도 내용이 기재되어 있지 않습니다. 따라서, 일반적인 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없다면, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 자료에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임 지급 여부, 대항력 유무 등을 별도로 확인해야 하며, 보증금 액수가 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 단지 및 주거 환경

서동탄역파크자이는 2018년 준공된 아파트로, 총 982세대의 대단지입니다.

단지는 전 세대 남향 위주의 배치와 4BAY 판상형 설계를 통해 채광과 통풍을 극대화하였습니다.

단지 내에는 헬스장, 골프연습장, 사우나, GX룸, 독서실 등 다양한 커뮤니티 시설(자이안센터)이 마련되어 있어 입주민들의 생활 편의를 높입니다.

단지 주변에 푸른초등학교, 능동공원 등이 있어 교육 및 여가 활동에 용이합니다.

4.2. 교통 및 접근성

수도권 전철 1호선 서동탄역과 가까워 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

단지 앞으로 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 단지 내 도로망을 통해 외부 도로와의 연결도 용이합니다.

단지 주변에 홈플러스익스프레스 등 생활 편의 시설이 있어 이용이 편리합니다.

4.3. 상업 및 편의 시설

아파트 단지 내 상가와 주변에 다양한 상업 시설이 입점해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

약국, 병원, 카페, 마트 등 기본적인 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 인근에 푸른초등학교가 있어 도보 통학이 가능합니다.

또한 능동유치원, 능동초등학교, 푸른중학교, 안화중학교, 병점중학교, 안화고등학교, 병점고등학교 등 다양한 교육 시설이 인근에 위치하고 있어 우수한 교육 환경을 제공합니다.

5.2. 주변 공원 및 녹지

구봉산 공원과 연결되는 산책로가 단지와 인접하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

단지 내에도 놀이터, 분수 놀이터 등 다양한 놀이 시설이 마련되어 있습니다.

5.3. 단지 내 시설

서동탄역파크자이 단지 내에는 커뮤니티 시설인 자이안센터가 있으며, 헬스장, 골프연습장, 사우나, GX룸, 독서실 등이 운영되고 있습니다.

단지 내에는 미니 축구장, 농구대, 다양한 놀이터 등 다목적 체육 및 놀이 공간이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석상 위험

* 채권 총액(627,723,688원)이 감정가(685,000,000원)와 유사한 수준으로, 경매 낙찰가율에 따라 채권 회수가 어려워질 가능성이 있습니다.

* 본건은 임의경매 사건이나, 다수의 가압류 등기 등이 존재하므로, 잔여 채무 또는 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성은 낮으나, 모든 권리관계는 등기부등본 및 법원 기록을 통해 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 관계의 불확실성

* 임차인 현황 상 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 되어 있으나, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 규제

* 비행안전제2구역(전술), 가축사육제한구역, 토석채취제한지역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 주변 시설

* 주변 시설에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '친환경 에코스테이션(쓰레기 분리배출시설)'이 혐오시설로 변질된 사례가 화성시 내에서 보고된 바 있으나, 본건 물건지 인근에서 직접적으로 확인된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

서동탄역파크자이 107동 801호는 수도권 전철 1호선 서동탄역 역세권에 위치하여 뛰어난 교통 환경을 갖추고 있습니다. 푸른초등학교와 인접하고 단지 내 풍부한 편의시설 및 구봉산 근린공원과의 연계성 등 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

건축된 지 얼마 되지 않은 신축급 아파트로, 내부 시설 및 단지 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 채권 총액이 감정가에 근접하고 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 비행안전제2구역 등 토지 이용상의 제약 사항도 확인됩니다.

전반적으로 우수한 입지 조건과 생활 인프라를 갖춘 단지로서, 권리 분석 및 명도 관련 리스크를 충분히 검토한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 아파트: 수도권 전철 1호선 서동탄역 도보 이용 가능한 역세권 단지로, 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 우수한 주거 환경: 푸른초등학교 인접, 구봉산 공원과의 연결성, 단지 내 다양한 편의시설은 높은 주거 만족도를 제공합니다.

* 신축급 단지: 2018년 준공으로 비교적 최신식 건물이며, 브랜드 인지도(자이)가 높아 선호도가 높습니다.

* 안정적인 실수요 기반: 초등학교 인접 및 잘 갖춰진 생활 인프라는 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 685,000,000원

주변 시세: 최근 전용 100㎡ 기준 6.6억원 내외에서 실거래된 사례가 있습니다.

다른 자료에서는 33평(약 109㎡) 매매가가 5.9억원 수준으로도 언급되고 있어, 정확한 시세 확인이 필요합니다.

종합적인 판단:

채권 총액이 감정가에 근접하고, 임대차 관계 미상 등의 리스크를 고려하여, 감정가의 90%~100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 약 616,500,000원 ~ 685,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 입찰 전 현장 조사 및 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율 등을 추가적으로 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 제외하지 않습니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56285 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 현대해상화재보험주식회사 (입력 정보 "현OOOOOOOOOOOO"로 표기되었으나, 등기부등본상 확인됨)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 능동 1282 서동탄역파크자이 107동 8층801호

용도: 아파트

건물 총 층수: 21층 중 8층

감정가: 685,000,000원

토지면적: 67.62㎡ (약 20.46평)

건물면적: 100.53㎡ (약 30.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 중 제8층 제801호로서, 아파트로 이용 중입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 이용 현황

토지는 대체로 부정형의 토지로서, "아파트 건부지"로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 소로2류, 중로1류, 중로3류로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(능동유치원, 능동초등학교), 비행안전제2구역, 토석채취제한지역, 성장관리권역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 있습니다.

아파트 단지 내 도로를 통해 외부 도로와 연계가 용이합니다.

1.5. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 능동에 소재하며, "푸른초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 단지내 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있어 대체로 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통상황: 단지로 차량 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 대체로 보통입니다.

부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 능동의 서동탄역파크자이 단지 내에 위치하고 있습니다.

단지 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

"푸른초등학교"가 서측 인근에 소재하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

2.2. 교통 환경

수도권 전철 1호선 서동탄역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

서동탄역 주변으로는 시내 및 좌석버스 정류장이 있어 다양한 노선을 이용할 수 있습니다.

단지 내 도로를 통해 외부 도로망으로의 진출입이 용이하며, 간선도로 이용이 편리합니다.

2.3. 편의시설 및 생활 정보

단지 내 근린생활시설이 있으며, 주변에 다양한 상업 시설이 있어 생활 편의성이 좋습니다.

구봉산 공원과 연결되는 산책로가 단지와 인접하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

푸른초등학교가 단지 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 능동유치원, 푸른중학교, 능동고 등 다양한 교육 시설이 주변에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일자 2019-01-24, 을3)

등기사항 요약:

* 소유권 이전 및 신탁등기 말소 기록이 있습니다.

* 근저당권, 근저당권, 가압류, 임의경매, 가압류 등 다수의 권리들이 등기되어 있으며, 이들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리인 국민은행 근저당 이후 접수된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 채권 총액은 627,723,688원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: " 항목에 별도 내용이 기재되어 있지 않습니다. 따라서, 일반적인 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없다면, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 자료에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임 지급 여부, 대항력 유무 등을 별도로 확인해야 하며, 보증금 액수가 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 단지 및 주거 환경

서동탄역파크자이는 2018년 준공된 아파트로, 총 982세대의 대단지입니다.

단지는 전 세대 남향 위주의 배치와 4BAY 판상형 설계를 통해 채광과 통풍을 극대화하였습니다.

단지 내에는 헬스장, 골프연습장, 사우나, GX룸, 독서실 등 다양한 커뮤니티 시설(자이안센터)이 마련되어 있어 입주민들의 생활 편의를 높입니다.

단지 주변에 푸른초등학교, 능동공원 등이 있어 교육 및 여가 활동에 용이합니다.

4.2. 교통 및 접근성

수도권 전철 1호선 서동탄역과 가까워 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

단지 앞으로 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 단지 내 도로망을 통해 외부 도로와의 연결도 용이합니다.

단지 주변에 홈플러스익스프레스 등 생활 편의 시설이 있어 이용이 편리합니다.

4.3. 상업 및 편의 시설

아파트 단지 내 상가와 주변에 다양한 상업 시설이 입점해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

약국, 병원, 카페, 마트 등 기본적인 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 인근에 푸른초등학교가 있어 도보 통학이 가능합니다.

또한 능동유치원, 능동초등학교, 푸른중학교, 안화중학교, 병점중학교, 안화고등학교, 병점고등학교 등 다양한 교육 시설이 인근에 위치하고 있어 우수한 교육 환경을 제공합니다.

5.2. 주변 공원 및 녹지

구봉산 공원과 연결되는 산책로가 단지와 인접하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

단지 내에도 놀이터, 분수 놀이터 등 다양한 놀이 시설이 마련되어 있습니다.

5.3. 단지 내 시설

서동탄역파크자이 단지 내에는 커뮤니티 시설인 자이안센터가 있으며, 헬스장, 골프연습장, 사우나, GX룸, 독서실 등이 운영되고 있습니다.

단지 내에는 미니 축구장, 농구대, 다양한 놀이터 등 다목적 체육 및 놀이 공간이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석상 위험

* 채권 총액(627,723,688원)이 감정가(685,000,000원)와 유사한 수준으로, 경매 낙찰가율에 따라 채권 회수가 어려워질 가능성이 있습니다.

* 본건은 임의경매 사건이나, 다수의 가압류 등기 등이 존재하므로, 잔여 채무 또는 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성은 낮으나, 모든 권리관계는 등기부등본 및 법원 기록을 통해 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 관계의 불확실성

* 임차인 현황 상 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 되어 있으나, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 규제

* 비행안전제2구역(전술), 가축사육제한구역, 토석채취제한지역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 주변 시설

* 주변 시설에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '친환경 에코스테이션(쓰레기 분리배출시설)'이 혐오시설로 변질된 사례가 화성시 내에서 보고된 바 있으나, 본건 물건지 인근에서 직접적으로 확인된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

서동탄역파크자이 107동 801호는 수도권 전철 1호선 서동탄역 역세권에 위치하여 뛰어난 교통 환경을 갖추고 있습니다. 푸른초등학교와 인접하고 단지 내 풍부한 편의시설 및 구봉산 근린공원과의 연계성 등 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

건축된 지 얼마 되지 않은 신축급 아파트로, 내부 시설 및 단지 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 채권 총액이 감정가에 근접하고 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 비행안전제2구역 등 토지 이용상의 제약 사항도 확인됩니다.

전반적으로 우수한 입지 조건과 생활 인프라를 갖춘 단지로서, 권리 분석 및 명도 관련 리스크를 충분히 검토한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 아파트: 수도권 전철 1호선 서동탄역 도보 이용 가능한 역세권 단지로, 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 우수한 주거 환경: 푸른초등학교 인접, 구봉산 공원과의 연결성, 단지 내 다양한 편의시설은 높은 주거 만족도를 제공합니다.

* 신축급 단지: 2018년 준공으로 비교적 최신식 건물이며, 브랜드 인지도(자이)가 높아 선호도가 높습니다.

* 안정적인 실수요 기반: 초등학교 인접 및 잘 갖춰진 생활 인프라는 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 685,000,000원

주변 시세: 최근 전용 100㎡ 기준 6.6억원 내외에서 실거래된 사례가 있습니다.

다른 자료에서는 33평(약 109㎡) 매매가가 5.9억원 수준으로도 언급되고 있어, 정확한 시세 확인이 필요합니다.

종합적인 판단:

채권 총액이 감정가에 근접하고, 임대차 관계 미상 등의 리스크를 고려하여, 감정가의 90%~100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 약 616,500,000원 ~ 685,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 입찰 전 현장 조사 및 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율 등을 추가적으로 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 제외하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.