나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1282 [1] 경기도 화성시 새솔동 77-7 킨슬리오피스텔1동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원감정 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""새솔동 행정복지센터"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1)건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제101호로서,
(사용승인일 : 2022.03.24)
-외벽 : 석재 붙임 등 마감
-창호 : 새시 창호 임.

이용상태

2)이용상태 : 근린생활시설로 이용 중임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용(근린생활시설 등)으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

새솔동 77-7번지 : 일반상업지역 , 지구단위계획구역(송산그린시티) , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 특수지역<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.

2)기타
-

물건 비고

근린생활시설(편의점)로 이용중이며 내부 물건 그대로 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경1282 (1)

1.2. 소재지

경기도 화성시 새솔동 77-7 킨슬리오피스텔 1동 1층 101호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

1,555,000,000원

1.5. 토지면적

18. 58㎡ (약 5.62평)

1.6. 건물면적

74. 73㎡ (약 22.61평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

주OOOOOOOO

1.10. 특이사항

근린생활시설(편의점)로 이용 중이며, 내부 물건 그대로 있음.

1.11. 주의사항

근린생활시설(편의점)로 이용 중이며 내부 물건 그대로 있음.

1.12. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""새솔동 행정복지센터"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제101호 (사용승인일: 2022.03.24). 외벽은 석재 붙임 등 마감, 창호는 새시 창호임.

이용상태: 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역: 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지 형상 및 이용상태: 인접필지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용(근린생활시설 등)으로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 남측 및 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이: 없음.

기타 참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""새솔동 행정복지센터"" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 곳임.

2.2. 교통상황

건물 지하 주차장을 통해 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

2.3. 건물 구조 및 사용승인일

본 건물은 철근콘크리트구조의 10층 건물이며, 본건은 그중 제1층 제101호임. 2022년 3월 24일에 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)로 지정되어 있어 상업용으로 이용하기에 적합하며, 가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역 등의 제한사항이 존재함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계는 미상으로 확인됨. 따라서 임차인의 현황 및 보증금, 차임 등에 대한 확인이 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

3.2. 등기부 요약

본 건의 말소기준권리는 2024년 8월 8일 접수된 국민은행의 근저당권(채권액 1,140,000,000원)임. 매각으로 인해 을1 근저당권 이하 모든 권리(가압류, 임의경매 개시결정 등)는 소멸될 것으로 예상됨. 총 등기부채권액은 1,383,009,546원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 새솔동은 송산그린시티 동측지구의 시범 도시로 개발되고 있으며, 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 상가 주택 등이 혼재된 지역임. 중심상업단지 및 상가주택에 약 1400여 개의 상권이 입점 예정으로, 향후 상업적 가치 상승이 기대되는 지역임. 특히, 약 15미터 내외의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호하며, 주변에 새솔동 행정복지센터가 위치하여 유동인구 확보에 유리함.

4.2. 개발 계획 및 전망

송산그린시티 내에 화성국제테마파크(신세계그룹 투자 예정) 사업이 추진 중이며, 이는 복합 쇼핑몰, 호텔, 워터파크 등이 포함될 예정으로 지역 경제 활성화에 크게 기여할 것으로 전망됨. 또한, 송산그린시티는 주거, 레저, 문화가 복합된 미래 지향형 관광·레저 도시로 조성될 계획이어서 향후 발전 가능성이 매우 높음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근으로 근린생활시설 및 아파트 단지가 조성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 또한, 새솔동 행정복지센터가 인접해 있어 행정 서비스 이용이 용이함.

5.2. 교육시설

주변에 송린초등학교, 새솔초등학교, 송린중학교, 새솔고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

본 물건의 임대 관계가 미상으로 확인되었으며, 현재 근린생활시설(편의점)로 이용 중인 것으로 파악됨. 인수될 임차인이 있을 경우, 보증금 및 월세 등 구체적인 정보를 반드시 확인해야 하며, 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 가능성을 염두에 두어야 함.

6.2. 신규 개발 지역의 불확실성

송산그린시티는 대규모 개발이 진행 중인 신도시 지역으로, 개발 계획의 변동이나 예상보다 더딘 입주율, 상권 활성화 지연 등의 가능성이 존재함. 이는 향후 공실 위험이나 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있음.

6.3. 혐오시설 인접 가능성

화성시는 지역 발전 과정에서 쓰레기/폐기물 매립장, 군공항 이전 부지 등 혐오시설 유치 논란이 지속적으로 발생하고 있는 지역임. 본 물건 자체와 직접적인 관련은 없으나, 주변 지역 개발 과정에서 혐오시설이 인접하게 될 경우 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있으므로, 향후 개발 계획을 면밀히 주시할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 신축 상가 건물로, 최신 건축 설비와 깔끔한 외관을 자랑함. 새솔동 행정복지센터 인근의 좋은 입지에 자리하고 있으며, 송산그린시티 개발의 중심 지역에 위치하여 향후 발전 가능성이 매우 높음. 대규모 국제테마파크 조성 계획 등 굵직한 개발 호재들은 상권 활성화와 부동산 가치 상승을 견인할 것으로 기대됨. 다만, 임대 관계가 불분명하고 신규 개발 지역의 특성상 단기적인 공실 위험이나 상권 형성 지연 가능성을 배제할 수 없음. 또한, 화성시의 혐오시설 관련 이슈도 지속적으로 모니터링할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물 및 우수한 입지

2022년 준공된 최신 건물로, 별도의 리모델링 없이 즉시 사용 가능함. 새솔동 행정복지센터 인근의 좋은 입지는 유동인구 확보 및 상권 활성화에 유리함.

8.2. 송산그린시티 개발 호재

화성국제테마파크 조성, 송산그린시티의 스마트 시티 구축 등 대규모 개발 사업들이 예정되어 있어, 장기적인 지역 가치 상승 및 상권 활성화가 기대됨.

8.3. 인구 유입 및 주거단지 개발

송산그린시티 동측지구에 다수의 아파트 단지 및 단독주택 단지가 조성되어 있어, 지속적인 인구 유입이 예상되며 이는 소비 인구 증가로 이어져 상가 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것임.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,555,000,000원이며, 총 채권액은 1,383,009,546원임. 현재 상가 공실 현황 및 주변 시세, 향후 개발 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함. 신축 건물이라는 점과 송산그린시티의 미래 가치를 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰도 고려해볼 수 있으나, 현재 상권 형성 초기 단계임을 감안하여 1,300,000,000원 ~ 1,450,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천함. (인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.