나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33695 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 132-14 광백드림빌 10층 1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도원감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 원미초등학교 남동측 인근에 위치하는 광백드림빌
10층 1005호로서 주위는 오피스텔, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물내 10층 1005호로서

외벽: 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 마감,
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 다각형 토지로서 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북서측으로 폭 약8미터, 남동측으로 폭 약6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-심곡동 132-14,132-15,132-16 :
공히 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(소명여자중,고-부천교육지원청문의)
{교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(원미초-부천교육지원청문의){교육환경 보호에
관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}임.
-심곡동 132-18,132-19 :
공히 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률}, 상대보호구역(소명여자중,고-부천교육지원청문의){교육환경 보호에 관한
법률}, 상대보호구역(원미초-부천교육지원청문의){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제
권역{수도권정비계획법}, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부
포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경33695 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

3. 물건 현황

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 132-14 광백드림빌 10층 1005호

* 건물용도: 오피스텔

* 토지면적: 11.87㎡ (약 3.59평)

* 건물면적: 70.41㎡ (약 21.30평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

4. 감정평가액

* 감정가: 341,000,000원

2. 입지조건

3. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 원미초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 오피스텔, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

4. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

5. 도로 상황

* 본건 서측 및 북서측으로 폭 약 8미터, 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

6. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(원미초, 소명여중/고), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

4. 등기부 현황

* 건축물대장상 2020년 12월 3일 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물 내 10층에 위치합니다.

* 등기부상 소유권 보존 및 이전, 신탁 말소, 공유자 지분 이전 등기 이력이 있습니다.

* 갑구에는 압류 (부천시, 국민건강보험공단) 내역이 존재했으나 말소되었습니다.

* 을구에는 주택임차권 (서희수)이 등기되었으나 말소되었으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다.

* 강제경매 개시 결정은 주택도시보증공사에 의해 2025년 6월 9일에 등기되었습니다.

* 등기부채권 총액은 383,000,000원입니다.

5. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (서 수)

* 보증금: 383,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-27

* 확정일자: 2022-04-06

* 배당신고일자: 2024-09-09

* 대항력: 없음

* 주의: 상기 임차인 정보는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수되는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

6. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (을구 1번 주택임차권은 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정)

4. 상권분석

5. 건물 개요

* 건물명: 광백드림빌

* 준공년도: 2020년

* 총 층수: 15층

* 본건 위치: 10층

* 주요 용도: 업무시설(오피스텔), 공동주택(다세대주택) 혼합

6. 최근 매매 사례

* 2025년 4월, 12층, 전용면적 63.55㎡ (약 19.2평) 거래가 290,000,000원 (㎡당 약 4,563,320원)

* 2026년 2월, 7층, 전용면적 70.41㎡ (약 21.3평) 거래가 298,000,000원 (㎡당 약 4,232,390원)

* 2026년 3월, 6층, 전용면적 70.41㎡ (약 21.3평) 거래가 280,000,000원 (㎡당 약 3,977,570원)

* 최근 70.41㎡ 면적의 거래는 280,000,000원에서 298,000,000원 사이에 이루어졌습니다.

5. 생활정보

6. 주변 시설

* 단지 주변으로 원미초등학교, 소명여자중학교, 소명여자고등학교 등 교육시설이 위치합니다.

* 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

7. 권리상 리스크

* 등기부상 임차권이 말소되었고, 채권자(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

8. 시장 리스크

* 감정평가액(341,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 280,000,000원 ~ 298,000,000원)가 낮게 형성되어 있어, 시세 하락 가능성 및 낙찰 후 가격 조정이 필요할 수 있습니다.

9. 기타 리스크

* "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 명시되어 있어, 낙찰 후 HUG 측과의 협의 또는 조건 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

8. 본 물건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 광백드림빌 오피스텔로, 역세권은 아니지만 대중교통 접근성이 양호하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지입니다.

* 권리관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 감정가 대비 실거래가가 낮게 형성되어 있어 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

9. 신축급 오피스텔로 비교적 깔끔한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 인수되는 권리 부담이 없어 명도만 완료되면 깔끔하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 주변 개발 가능성 및 임대 수요를 고려할 때, 시세 회복 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

10. 최근 70.41㎡ 면적의 거래 사례를 바탕으로, 본 물건의 예상 입찰가는 290,000,000원 내외로 산정하는 것을 제안합니다. 이는 최근 실거래가 평균치이며, 시장 상황 및 입찰 경쟁률을 고려하여 조정이 필요합니다.

* 입찰 시, 감정가 대비 85% 수준에서 시작하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.