나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33620 [1] 경기도 김포시 통진읍 고정리 219-7 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평감정 · 평가일 2025.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 고정리 소재 '고정리 사거리' 북서측 근거리에 위치하며 주위는 중·소규모 공장, 농경지 및 농가주택 등이 혼재하는 소규모 공장지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서 공장용 건부지임.

인접 도로상태

현황 노폭3~4미터 내외의 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

본건 토지에 지중식 계근대가 설치되어 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-기타:
·본건은 지적공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는 바 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-기호2:철골조 판넬지붕 2층 건물로서, (사용승인일:1994.08.01/증축일:1997.11.22)
외,내벽: 판넬마감,
창호: 하이새시창임.

-기호3:철골조 판넬지붕 2층 건물로서, (사용승인일:2002.07.03)
외,내벽: 판넬마감,
창호: 하이새시창임.

이용상태

기호2,3 및 제시외건물(㉠~㉭)은 벽체없이 일체로 이용중임.
-기호2: 1층은 공장, 2층은 사무실, 사택 등으로 이용중임.
-기호3: 1층 및 2층은 공장으로 이용중임.

설비내역

공히 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호3건물(나동)1층은 공부상 용도""주차장"" 면적""0""으로 등재되어 있으나, 현황 기호2건물 1층과 벽체없이 일체로 공장으로 이용중인 것을 고려하여 사정면적""196㎡""으로 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타:기호2(가동)옥상에 후첨‘사진용지’와 같이 제시외 기계기구""태양광설비"" 수기가 소재하나 권리관계(소유권 등), 설비용량, 설치일자 등이 확인이 불가하여, 본 평가에서 제외하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물포함(목록2,3의 종물 및 부합물로 벽체없이 이용중임).
2. 제시외 기계기구 수변전설비, 계근대 포함.
3. 목록2건물(가동) 지붕상 태양광설비 수기가 소재하나 권리관계(소유권 등), 설비용량, 설치일자 등 확인이 불가하여 평가에서 제외함.
4. 목록2 건물(가동)은 1994년 사용승인을 득한 후 1997년에 증축하여 사용중에 있으나 증개축 부분 구분없이 기존건물과 건물 전체를 일체로 이용중임.
5. 목록3 건물(나동) 1층은 공부상 "용도 주차장 면적 0"으로 등재되어 있으나 현황 목록2 건물 1층과 벽체없이 일체로 공장으로 이용중이며 약 196㎡ 로 평가함.
6. 목록1 지상의 컨테이너는 이동이 용이하여 평가에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33620 (1)

소재지: 경기도 김포시 통진읍 고정리 219-7

용도: 공장

감정가: 2,540,620,000원

토지면적: 2,840.00㎡ (약 859.25평)

건물면적: 1,120.00㎡ (약 338.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국자산관리공사 (등기부 요약 참조)

주요 건물 정보:

* 가동(목록2): 1994년 8월 1일 사용승인, 1997년 11월 22일 증축. 철골조 판넬지붕 2층 건물.

* 나동(목록3): 2002년 7월 3일 사용승인. 철골조 판넬지붕 2층 건물로, 공부상 용도는 주차장이나 현황 공장으로 이용 중이며 약 196㎡로 평가됨.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 통진읍 고정리 소재 '고정리 사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장, 농경지 및 농가주택 등이 혼재하는 소규모 공장지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형의 평지로 공장 용도로 이용하기에 적합한 건부지입니다.

인접 도로상태: 현황 노폭 3~4미터 내외의 포장 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 성장관리구역(산업형), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역), 제한보호구역(전방지역:25km), 성장관리권역에 해당하여 각종 개발 및 이용에 대한 제한이 따릅니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2005년 1월 27일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권입니다.

인수되는 권리:

* 삼일프레임주식회사: 보증금 100,000,000원, 전입일자 2004년 9월 2일. 대항력이 있어 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

미확인 권리: 임차인 ILUPPALLAGAMAGECHANDANASAMANKUMARA, 삼화분체(대표 고정선), 장문식, 최문수, 하늘목장교회는 전입/사업자등록일은 있으나 보증금 및 차임이 미상이고 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. (※주의: 금액이 미상인 임차인이 존재하므로, 실제 명도 시 추가 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.)

인수 보증금 합계: 100,000,000원

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건은 김포시 통진읍의 소규모 공장지대에 위치하며, 인근에 농경지 및 주택이 산재해 있습니다. 대규모 산업단지보다는 개별 공장들이 입지한 지역적 특성을 보입니다.

교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

산업 특성: 공장 용도로 활용되고 있으며, 주변의 유사 시설들과 함께 특정 산업 클러스터를 형성하고 있을 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 본건이 소재한 김포시 통진읍 지역은 공장, 농경지, 주거지가 혼합된 형태입니다. 차량을 이용하면 김포시내 또는 인근 지역의 상업시설, 편의시설, 관공서 등을 이용할 수 있습니다.

교통망: 주변 도로망을 통해 수도권 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사보호구역에 해당하므로 해당 구역의 특성(훈련 등으로 인한 소음 등)은 고려해야 할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 삼일프레임주식회사로부터 1억원의 보증금 인수 부담이 있습니다.

제시외 건물 및 부합물: 목록2, 3 건물에 부합물 및 종물로 평가된 제시외 건물, 수변전설비, 계근대 등이 매각에 포함됩니다. (단, 태양광 설비 및 컨테이너는 평가에서 제외됨).

공부상 면적/용도 차이: 나동(목록3) 1층은 공부상 주차장(면적 0)으로 등재되어 있으나, 현황 공장으로 이용 중이며 196㎡로 평가되었습니다.

토지 이용 규제: 본건은 계획관리지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리구역 등 복합적인 토지 이용 규제를 받고 있어, 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

건물 노후: 가동 건물은 1994년 사용승인되었고, 나동 건물은 2002년 사용승인되어 일부 시설의 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 통진읍 고정리에 위치한 토지 약 859평, 건물 약 339평 규모의 공장용 부동산입니다.

가장 중요한 권리 사항은 대항력 있는 임차인(삼일프레임주식회사)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 1억원과 전입일자(2004-09-02)를 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 입찰가 산정 시 중요한 고려 요소가 됩니다.

주변 환경은 소규모 공장, 농경지, 주택이 혼재된 지역으로, 산업 활동과 농업 활동이 함께 이루어지는 곳입니다.

군사보호구역, 성장관리구역 등 여러 토지 이용 규제가 적용되어 있어, 향후 개발 또는 이용 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

제시외 건물 및 설비가 포함되어 있고, 공부와의 차이점도 존재하므로 현장 확인이 필수적입니다.

종합적으로, 본 물건은 공장으로의 활용 가능성이 있으나, 인수해야 할 임차인의 보증금 부담과 복잡한 토지 이용 규제, 그리고 제시외 건물 등 추가적으로 고려해야 할 사항이 많아 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

토지 규모: 약 859평의 비교적 넓은 토지 면적으로, 공장 운영 또는 재개발 시 유리할 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로, 권리 관계가 복잡하게 얽혀있지 않은 경우 효율적인 관리가 가능합니다.

지역적 잠재력: 김포시는 수도권 서북부의 산업 및 물류 거점으로 발전 가능성이 있는 지역이며, 성장관리구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 2,540,620,000원

인수 보증금: 100,000,000원

입찰가 산정 시, 감정가를 기준으로 하되 인수 보증금 1억원을 차감한 금액을 기본으로 고려해야 합니다. 또한, 명도 비용, 시설물 인수 비용, 향후 부동산 가치 상승 가능성, 지역 규제 및 활용 방안 등을 종합적으로 검토하여, 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 낙찰 후에도 수익을 창출할 수 있는 합리적인 수준에서 결정해야 합니다. (구체적인 예상 입찰가는 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 경쟁 입찰자 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.