나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1113 [1] 인천광역시 서구 석남동 109-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.06.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남초등학교' 남측 인근에 소재하며, 주위는 단독주
택, 연립주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 '석남역(지하철 7호선,인
천2호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 단층주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 2m 내외의 비포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2023-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천석남초등학교 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 상
대보호구역(인천석남초등학교 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-
04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천석남초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역(인천석남초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외물건 기호㉠(후첨 '지적도 및 사진용지' 참고)이 소재하는 바, 평가목적
등을 고려하여 제시외물건으로 평가하였음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

조립식 판넬조 조립식 판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 1998.10.07.)

- 외 벽 : 조립식 판넬 마감 등,
- 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
- 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

단층주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각.
-제시외(창고등 판넬조4㎡)물건은 평가 및 매각에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 서구 석남동 109-14번지에 소재하는 단독주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경1113 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 290,375,920원입니다.

토지 면적은 129.00㎡ (약 39.02평)이고, 건물 면적은 60.32㎡ (약 18.25평)입니다.

건물에는 제시외 물건으로 판넬조 창고 4.00㎡ (약 1.21평)이 포함되어 있으며, 이는 평가 및 매각 대상에 포함됩니다. 따라서 총 건물 연면적은 64.32㎡ (약 19.46평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상이며, 채권자는 김OO입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 7호선과 인천2호선이 지나는 '석남역'이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 및 도로 상태

토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현재 단층 주택의 부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로는 폭 약 2m 내외의 비포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 석남초등학교 및 병설유치원 관련 상대보호구역과 절대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2018년 3월 28일 접수된 김정민의 가압류 (등기부채권 총액 80,000,000원)입니다.

* 이후 권리

말소기준권리 이후로 2025년 6월 4일 접수된 김정민의 강제경매 개시결정(본건 사건번호 2025타경1113)이 있습니다.

* 소멸 예상 권리

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리

물건명세서상 '지상권개요'에 대한 별도 기재는 없으나, '소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 명시되어 있습니다. 정확한 지상권의 존부 및 인수 여부는 현장 조사 및 등기부상 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다. 본건은 인수할 임차 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 만약 등기부상 또는 현황 조사상 파악되지 않은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금이나 차임이 미상인 경우, 이는 예상치 못한 추가 부담으로 이어질 수 있는 잠재적 리스크가 되므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 동향

제공된 주변 매매 및 전월세 정보는 대부분 다세대 주택에 대한 내용이며, 본건과 같은 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 최근 매매 사례 (다세대 주택 기준)

- 2026년 1월, 한빛빌라 (1992년식, 40.98㎡) : 7,700만원

- 2026년 1월, 경성빌라가동 (1992년식, 38.97㎡) : 10,000만원

- 2026년 1월, 대명그린빌 (2011년식, 47.76㎡) : 10,500만원

* 시세 분석

주변 다세대 주택의 매매가는 3.3㎡당 약 620만원에서 900만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건 단독주택의 경우, 토지 면적(약 39평)과 건물 면적(약 19평), 그리고 사용승인일(1998.10.07) 등을 고려할 때, 인근 단독주택이나 대지 시세를 별도로 조사하여 비교 분석하는 것이 중요합니다. 건축물대장상 토지 면적은 123.84㎡로 기재되어 있으나, 경매 물건 명세 상 토지 면적은 129.00㎡로 일괄 매각됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통 및 편의시설

석남초등학교가 인근에 있으며, 석남역(7호선, 인천2호선)을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다. 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설

석남초등학교와 병설유치원이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. 다만, 해당 지역이 상대/절대보호구역으로 지정되어 있어 건축 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

* 주변 시설 (혐오시설)

본건 소재지 주변을 지도 및 관련 정보를 통해 조사한 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설(대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 단, 석남동 일대는 주거 지역과 일부 상업 및 공업 지역이 혼재되어 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 상세히 파악하는 것이 권장됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리

등기부상 명시된 '지상권'의 정확한 내용 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용규제

상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 증축, 개축 등 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 건물 노후도

건물 사용승인일이 1998년으로, 약 28년 경과하여 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 시세 비교의 한계

제공된 주변 시세 정보가 다세대 주택 위주로, 본건 단독주택의 정확한 시장 가치 평가에 한계가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 단독주택으로, 석남초등학교 인근에 자리 잡고 있습니다. 석남역을 통한 교통이 편리하고, 주거 및 교육 환경이 비교적 양호한 지역입니다. 권리 관계는 대체로 명확하게 정리될 것으로 보이나, 인수되는 지상권의 존재 여부와 그 내용을 반드시 확인해야 합니다. 건물은 연식이 있으나, 토지 면적이 적절하고 제시외 물건까지 포함하여 일괄 매각되므로 활용 가치를 고려할 수 있습니다. 주변의 다세대 주택 시세와 본건 단독주택의 가치를 비교 분석하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 석남역(7호선, 인천2호선) 이용이 편리하여 수도권 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인근의 조용한 단독주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 토지 활용 가능성: 129.00㎡의 토지 면적은 향후 건물 신축 또는 증축 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어 거래 절차가 간편합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 290,375,920원

* 토지 면적: 129.00㎡ (약 39.02평)

* 건물 면적: 60.32㎡ (약 18.25평) + 제시외 4.00㎡ (약 1.21평) = 총 64.32㎡ (약 19.46평)

감정가는 토지 3.3㎡당 약 744만원, 건물 3.3㎡당 약 159만원 (건물 전체 감정가 290,375,920원 / 총 면적 19.46평 = 약 1492만원/평 → 3.3㎡당 약 492만원으로 잘못 산정됨. 건물 가치만 분리하기 어려우므로 전체 감정가를 면적으로 나누어 평당 가격을 산정. 전체 면적 129+60.32 = 189.32㎡ 약 57.3평. 전체 감정가 290,375,920원 / 57.3평 ≈ 506만원/평)으로 산정되었습니다.

주변 다세대 주택 시세(3.3㎡당 약 620만~900만원)와 비교 시, 본건 토지 가치는 시세 범위 내 혹은 약간 하회하는 수준으로 볼 수 있습니다. 건물은 노후도가 있으나, 제시외 물건 포함하여 일괄 매각되는 점을 고려해야 합니다.

인수되는 권리(지상권)의 불확실성, 건축 관련 규제, 건물 노후도 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 주변 단독주택 시세 자료가 부족하므로, 현장 조사를 통해 유사 물건의 거래 사례를 추가로 확보하는 것이 중요합니다.

일반적으로 강제 경매 물건의 낙찰률은 감정가의 70%~90% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다. 본건의 경우, 토지 면적과 입지를 고려했을 때, 보수적으로는 감정가의 75%, 적정하게는 85% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적 예상 입찰가: 감정가(290,375,920원)의 75% = 약 217,800,000원

* 적정 예상 입찰가: 감정가(290,375,920원)의 85% = 약 246,800,000원

따라서, 예상 입찰가는 약 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁률, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 금액을 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.