나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509709 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1563-15 진주빌라 3동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""주안남초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건 중 4층 401호로서
외벽 : 드라이비트 마감
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임

설비내역

위생 및 급.배수시설. 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로의 포장도로와 접함..

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509709 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1563-15 진주빌라 3동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 130,000,000원

토지면적: 30.71㎡ (약 9.29평)

건물면적: 59.64㎡ (약 18.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사국민행복기금 (권리분석에서 확인)

건축연도: 2003년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안남초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 등 공동주택이 밀집된 주거지대입니다.

교통 상황:

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조 및 마감:

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 401호입니다.

외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 마감 등 일반적인 건축 수준을 갖추고 있으며, 창호는 하이샤시로 시공되었습니다.

토지 이용 상태 및 도로:

본건은 세장형의 다세대주택 부지이며, 남측으로 소로의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획:

본 물건의 토지는 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

본 경매 사건의 말소기준권리는 2025년 06월 04일 접수된 주식회사국민행복기금의 강제경매개시결정(채권액 60,433,072원)입니다.

등기부 현황:

집합건물 등기부상 소유권 이전 내역(2003.08.28, 2009.05.07, 2022.06.15) 및 강제경매 등기(말소기준권리)가 확인됩니다.

임차인 현황:

임차인 김 이 존재하며, 전입일자는 2022년 06월 10일이고 대항력이 있습니다.

제공된 정보에 따르면 임차인의 보증금은 0원, 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.

인수되는 권리 및 금액:

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

본 경매 사건을 통해 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

최근 매매 사례 분석:

인근 지역의 다세대주택 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 13평(43~44㎡) 내외의 물건들이 2026년 5월 기준으로 8천 2백만 원에서 1억 2천 2백만 원 사이에 거래되었습니다.

특히, 본건과 유사한 대지 지분(약 30㎡)을 가진 "대일빌라(622-10)"의 경우, 전용면적 44.4㎡(약 13.4평) 물건이 9천만 원에 거래된 바 있습니다.

주변 시세 동향:

본 건은 전용면적 59.64㎡ (약 18.04평)으로, 비교 대상 물건들보다 면적이 상당히 넓은 편입니다.

감정가 1억 3천만 원은 넓은 면적과 입지 조건을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되며, 현재 인근 시세 범위를 상회하나 면적 차이를 감안하면 충분히 시장 경쟁력이 있다고 평가됩니다.

5. 생활정보

주거 편의시설:

"주안남초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다. 주거 밀집 지역에 속해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

설비 내역:

건물에는 위생 및 급배수 시설, 도시가스 시설 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련:

대항력 있는 임차인 김 이 존재하며, 제공된 정보상 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 비록 금전적 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 사전 확인 및 대응 방안 마련이 필요합니다.

기타:

공부상 면적과 실제 이용 면적 간 차이는 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 건축물대장 상 위반건축물 여부 등 추가적인 사항은 낙찰 후 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 교육 환경이 뛰어나 실거주 목적에 적합합니다.

감정가 대비 면적이 넓어 시세 대비 경쟁력이 있을 수 있으며, 말소기준권리보다 선순위 권리 및 인수되는 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

가장 큰 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 명도 관련 절차 진행 시 발생할 수 있는 제반 사항을 충분히 숙지하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* "주안남초등학교" 인접으로 인한 우수한 교육 환경 및 실거주 가치

* 비교적 넓은 전용면적(약 18평)을 갖춘 다세대주택

* 말소기준권리보다 선순위 권리 및 인수되는 보증금이 없어 권리 분석이 용이

* 인근 시세 대비 합리적인 감정가 책정 가능성

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 3천만 원입니다.

주변 시세와 본 건의 넓은 전용면적(약 18평)을 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금이 0원으로 파악되어 금전적 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

안정적인 실거주 또는 장기 투자 관점에서, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가: 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.