나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508671 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 492-5 승윤노블리안1차 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 '귤현초등학교' 북측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선 '귤현역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 제4층 제403호로서,
외벽: 치장 벽돌 마감 등,
내벽: 벽지 및 일부타일 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.
(세부사항은 후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 상하수도 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, '승윤노블리안1차' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측 및 남측의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의(032-450-5594))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

물건 비고

-지분매각.
-전체부동산에 설정된 선순위 근저당권이 존재하므로, 매각절차진행하여 배당시 선순위 근저당권은 지분변경등기형식으로 일부지분 말소등기될 수 있음.
-공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경508671 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

용도: 다세대주택

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 492-5 승윤노블리안1차 4층403호

건물명: 승윤노블리안 1차

구분: 다세대주택

층/호: 4층 403호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층

1.3. 면적 정보

토지면적: 총 41.33㎡ (약 12.51평)

토지지분: 20.665㎡ (약 6.25평)

건물면적: 총 49.15㎡ (약 14.87평)

건물지분: 24.575㎡ (약 7.43평)

1.4. 감정가

감정가: 70,000,000원

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경 및 지역 특성

대상 물건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 '귤현초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 무난합니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서 '승윤노블리안1차' 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 '귤현역'이 소재하여 제반 교통 여건은 보통입니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 권리 분석

말소기준권리: 2009년 5월 19일자 한국스탠다드차타드제일은행 근저당권(48,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 사항 없음)

총 등기부 채권 총액: 126,155,999원

감정평가서상 말소기준 권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않았으며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현장 조사 시 폐문부재 등으로 임대 관계는 미상이나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 상업 및 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

4.2. 교육 시설

'귤현초등학교'가 북측 인근에 위치하여 교육 환경은 양호합니다.

4.3. 주거 환경

다세대주택, 아파트, 공원 등이 혼재하는 주거 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 시장 가격 분석

5.1. 최근 실거래가 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 중앙E클래스17차 (2015년식, 35.16㎡): 2025년 12월 28일, 14,850만원에 거래되었습니다.

* 에스톤빌 (2011년식, 39.25㎡): 2025년 12월 1일, 13,500만원에 거래되었습니다.

* 승윤노블리안103호 (2010년식, 57.84㎡): 2025년 12월 6일, 15,500만원에 거래되었습니다.

5.2. 시세 분석

본건은 '승윤노블리안1차'로, 비교 사례 중 '승윤노블리안103호'와 동일 단지 또는 인접 단지로 추정됩니다.

'승윤노블리안103호'의 경우, 57.84㎡(약 17.5평) 기준 15,500만원에 거래되었으며, 평당 약 885,714원의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 전용 면적은 49.15㎡(약 14.87평)입니다.

이를 기준으로 환산 시, 건물 전체의 시세는 약 131,767,000원 (14.87평 * 885,714원/평)으로 추정됩니다.

본건은 토지 및 건물 지분(50%) 매각이므로, 해당 지분의 시장 가치는 약 65,883,500원 (131,767,000원 / 2)으로 산정됩니다.

감정가는 70,000,000원으로, 최근 실거래가 및 시세 분석 결과와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련

본 물건은 토지 및 건물 지분(50%) 매각 대상입니다. 공유자와의 명확한 협의 없이는 향후 건물 이용, 관리, 처분 등에 있어 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 선순위 권리 관계

전체 부동산에 설정된 선순위 근저당권이 존재하므로, 매각 절차 진행 시 배당 과정에서 해당 선순위 근저당권의 일부 지분이 말소 등기될 수 있다는 점에 유의해야 합니다. 이는 복잡한 등기 절차로 이어질 수 있습니다.

6.3. 기타

공유자의 우선매수 신고가 있을 경우, 최고가 입찰자와 동일한 조건으로 우선 매수할 수 있습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 귤현동에 위치한 다세대주택 지분 매각 건으로, 인천1호선 귤현역을 이용할 수 있는 교통 여건과 초등학교 인접 등 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 분석 결과, 감정가는 시장 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다. 다만, 지분 매각이라는 특성과 전체 부동산에 설정된 선순위 근저당권의 처리 문제, 공유자의 우선매수 가능성 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 인천1호선 귤현역 인근의 역세권 입지.

* 초등학교 인접으로 교육 환경 양호.

* 감정가가 시장 시세와 유사한 수준으로, 시세 차익 또는 실거주 목적 투자가 가능.

* 지분 매각으로 인한 가격 메리트 기대 가능.

9. 예상 입찰가

시장 가격 분석 결과, 본건 지분의 시장 가치는 약 65,883,500원으로 산정되었으며, 감정가는 70,000,000원입니다.

지분 매각의 특성, 공유자 우선매수 가능성, 선순위 근저당권 처리 등 복잡한 권리 관계를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 판단 하에, 본건의 예상 입찰가는 70,000,000원에서 75,000,000원 사이로 제시합니다.

구체적인 입찰 희망가는 73,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.