나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508371 [1] 인천광역시 서구 마전동 999-5 영남탑스빌아파트 115동 25층2501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원감정 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 인천지하철1호선 ""마전역"" 북동측에 인접 위치하며,
주위로는 아파트단지가 형성되어 있으며, 인근에 각급학교 및 근린생활시설 등 생활편의
시설이 소재하고 있음

교통상황

본건 영남탑스빌아파트 단지 주출입구에 인천지하철1호선 ""마전역""이 소재하며, 인근 도로를
운행하는 광역버스 및 시내버스 등의 버스정류장이 소재하고 있음

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스래브지붕 지상25층 건물내 제25층 제2501호로서
외벽 : 몰탈위 패인팅 마감등
내벽 : 몰탈위 패인팅 마감등
창호 : 샷시 창호임

이용상태

공부상 용도는 아파트이나 퍠문부재로 인해 내부확인은 불가하였음

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장 시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 광평수 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

단지내 도로와 외곽공도 연계됨

토지이용계획 및 제한상태

* 마전동 999-5 토지에 대한 사항임
제3종일반주거지역(2013-05-27) , 지구단위계획구역(검단2구획정리) ,
소로2류(폭 8m~10m)(2013-05-27)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2013-05-27)(접합) ,
중로1류(폭 20m~25m)(2013-05-27)(접합)
가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

* 마전동 639-85 토지에 대한 사항임
자연녹지지역 , 근린공원(저촉), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2025타경508371호로 진행되는 인천광역시 서구 마전동 999-5번지 소재 영남탑스빌아파트 115동 25층 2501호에 대한 물건입니다. 본 물건은 아파트이며, 감정가는 498,000,000원입니다. 토지 면적은 총 106.91㎡(약 32.34평)이며, 이 중 본건 토지 지분은 82.91㎡(약 25.08평)입니다. 건물 면적은 200.18㎡(약 60.55평)이며, 이는 전용 면적 기준입니다. 분양 면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 전용 면적보다 넓게 책정됩니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다. 채권자는 주OOOOOOOO이며, 중복 사건이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 마전동에 위치하며, 인천지하철 1호선 "마전역"과 북동측으로 인접해 있습니다. 주변으로는 아파트 단지가 형성되어 있으며, 각급 학교 및 다양한 근린생활시설 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 교통 여건으로는 마전역이 단지 주출입구에 인접해 있으며, 광역 및 시내버스 정류장도 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스래브지붕의 지상 25층 건물 중 25층에 위치한 2501호입니다. 외벽과 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시입니다. 건물은 1996년 12월 26일 사용 승인되었습니다. 토지는 부정형의 광평수 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로와 외부 공도가 잘 연결되어 있습니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로 2/3류, 중로 1류 등에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 성장관리권역 등의 규제를 받습니다. 또한, 인접 토지(마전동 639-85)는 자연녹지지역이며 근린공원(저촉)으로 지정된 구역이 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 임차인 현황으로는 임차인 조성흠 씨가 확인되나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 전입일자는 2005년 11월 1일이나, 확정일자 및 배당신고일자가 없으며 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 인수해야 할 임차인 보증금은 합계 0원입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2005년 10월 31일 접수된 한국스탠다드차타드제일은행의 근저당(244,800,000원)입니다. 이후 한국스탠다드차타드제일은행의 추가 근저당, 주식회사 비에스온의 근저당(2022년 6월 9일, 1,290,000,000원), 노남이의 가압류(2024년 1월 16일, 100,000,000원), 부평구의 압류(2024년 5월 17일), 부평세무서장의 압류(2024년 5월 21일), 그리고 본건 경매 개시 결정 채권자인 주식회사 비에스온의 임의경매(2025년 4월 8일, 306,949,232원) 등이 접수되었습니다. 등기부상 모든 채권 총액은 1,728,400,000원입니다. 그러나, 상기 기재된 을구의 근저당들과 갑구의 가압류, 압류, 그리고 본건 경매 개시 결정 권리 등은 모두 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 영남탑스빌아파트 단지는 마전역을 중심으로 형성된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 단지 내 및 주변에는 유치원, 근린생활시설, 약국, 판매 및 영업시설, 운동시설 등이 복합적으로 계획되어 있어, 거주민들의 생활 편의를 지원하는 상업 및 생활 기반이 잘 갖추어져 있습니다. 이는 안정적인 주거 환경을 제공하며, 지역 내 소비 활동을 지원하는 배후 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 영남탑스빌아파트 115동 25층 2501호로, 총 25층 건물 중 최상층에 인접한 고층에 위치하여 조망권 확보가 유리할 수 있습니다. 영남탑스빌아파트 단지는 총 1042세대로 파악되며, 단지 내 주차 공간은 총 2007대가 가능합니다. 단지 내 도로망은 잘 정비되어 있으며, 외곽 공도와의 연계성도 우수합니다. 건물은 1996년 12월 26일 사용 승인된 철근콘크리트 구조이며, 최상층 인접 호실로서 층간 소음으로부터는 비교적 자유로울 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 중복사건: '중복사건'으로 표기되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 진행 중이거나 이력이 있는지 추가적인 확인이 필요합니다. 이는 향후 경매 절차 진행에 변동성을 야기할 수 있습니다.

* 미확인 내부 상태: 감정평가서상 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가했다고 명시되어 있습니다. 따라서 도배, 장판, 설비 상태 등 내부 마감 및 상태를 전혀 알 수 없으며, 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용계획: 본건이 속한 토지 중 일부(마전동 639-85)가 자연녹지지역이며 근린공원(저촉)으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 토지 또는 주변 토지 개발에 영향을 미칠 수 있는 사항으로, 향후 토지 이용 제한이나 공공 부지 편입 등의 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 현재 주변 환경 검색 결과, 마전역 및 영남탑스빌아파트 단지 주변에서 명확한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 장기적인 도시 계획이나 개발 사업에 따른 환경 변화 가능성은 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

인천지하철 1호선 마전역 초역세권에 위치한 대단지 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 명확한 편입니다. 그러나 내부 상태 미확인, 중복사건 표기, 그리고 일부 토지의 공원 저촉 사항 등은 주의 깊은 검토가 필요한 부분입니다. 특히 내부 상태 미확인은 예상보다 높은 수리 비용 발생 가능성을 내포하므로, 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 마전역 초역세권 입지로 풍부한 교통망 및 생활 인프라 확보

* 대단지 아파트로 안정적인 주거 선호도 기대

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인한 권리 관계 명확성

* 잠재적 시세 차익을 위한 리모델링 또는 신규 수요 확보 가능성

1.8. 예상 입찰가

본 건은 임차인 인수 보증금이 0원이며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되므로 인수 부담이 없는 물건입니다. 따라서 예상 입찰가는 순수하게 물건의 가치와 향후 활용 방안을 고려하여 산정해야 합니다. 현재 감정가는 498,000,000원입니다. 하지만 내부 상태 미확인, 중복사건 표기 등의 리스크 요인을 감안할 때, 실제 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 현장 방문을 통한 내부 상태 정밀 점검 및 예상 수리 비용 산출

* 동일 단지 내 유사 면적, 유사 층수의 최근 실거래가 및 호가 비교 분석

* 주변 시세 및 향후 개발 가능성 등 시장 동향 면밀히 파악

* 중복사건 관련 추가 정보 확인 (법원 문의 등)

이러한 사전 조사를 통해 정확한 시세와 잠재적 가치를 파악한 후, 리스크 요인에 대한 충분한 고려를 바탕으로 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.