나이스옥션 법원경매 인천 2025타경924 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 4-10 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land감정 · 평가일 2025.04.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재""용일초등학교""남동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택 및 소규모 공동주택, 각종 근린생활시설, 용남시장 등이 혼재하는 주택
지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근교통시설 및 간선도로와의 거리ㆍ편의성 등 고려
시 제반 교통상황은 보통수준임.

형태 및 이용상태

인접 도로 및 인접지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 기준시점 현재 '점포 및 주택' 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 지선도로(인하로163번길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 시장, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육
제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 토지(기호1)는 2인의 구분소유적 공유토지<1필지의 토지 중 위치, 면적이 특정한
일부를 양수하고서도 분필에 의한 소유권이전등기를 하지 않은 채 편의상 그 필지의 면
적에 대한 양수부분의 면적비율에 상응하는 공유지분등기를 경료한 토지>로 조사(공유
자인 이종한으로부터 구두확인)되었음.
- 본건 토지상에는 위 대상건물(통칭 45호) 이외에, 본건 토지 공유자인 이종한 소유의
별도 등기된 건축물 3개호(통칭 38호, 39호, 46호)가 소재하며, 인접 필지의 건물들과
같이 연결(후첨‘사진용지’참조)되어 있는바, 경매 진행시 참고바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브즙 2층 건물으로서,(1975.12.31 사용승인)

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

감정 기준일 현재 1층: 점포(공실), 2층: 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 등은 미상처리 하였음.

물건 비고

-일괄매각
-토지는 지분매각임.
-본건 토지는 2인의 구분소유적 공유토지로 조사(공유자인 이종한으로부터 구두확인)되었고, 법정지상권 성립여부는 불분명함.
-본건 토지상에는 위 대상건물(통칭45호) 이외에, 본건 토지 공유자인 이종한 소유의 별도 등기된 건축물 3개호(통칭 38호,39호,46호)가 소재함.
-대상건물 옥상에 콘크리트 벽과 유리창 지붕이 있는 옥탑방이 있음(옥탑방이 감정평가에 포함되었고 그 가치는 0원이라고함).
-일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음(옥탑방이 위반건축물이라고 함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경924 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 4-10 (도로명 주소: 인천광역시 미추홀구 인하로163번길 49-26)

용도: 근린주택

감정가: 101,093,580원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 132.60㎡ (약 40.11평)

토지지분: 33.15㎡ (약 10.03평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 29.09㎡ (약 8.80평)

건물지분: 29.09㎡ (약 8.80평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

사용승인일: 1975년 12월 31일

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브즙 2층 건물

건물 이용상태: 1층 점포 (공실), 2층 주택 (감정 기준일 현재)

건물 설비: 기본적인 위생설비, 도시가스 설비 갖춤

1.4. 기타 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

특이사항: 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인, 법정지상권, 토지는 지분매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치하며, "용일초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 단독주택 및 소규모 공동주택, 각종 근린생활시설, 용남시장 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

대상 토지는 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 지선도로(인하로163번길)에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 시장, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2004년 08월 11일

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

본건에는 대항력을 갖춘 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 법적 대항력이 있으므로 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 현황 (토지)

말소기준권리: 2008년 03월 13일자 남인천농업협동조합 근저당 (을6)

말소예정권리: 말소기준권리보다 후순위인 가압류 (신한카드주식회사, 남인천농업협동조합) 및 임의경매 (남인천농업협동조합) 등은 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 등기부상 인수되는 권리는 확인되지 않습니다. (단, 법정지상권 성립 여부는 불분명)

3.3. 등기부 현황 (건물)

말소기준권리: 2008년 03월 13일자 남인천농업협동조합 근저당 (을6)

말소예정권리: 말소기준권리보다 후순위인 가압류 (신한카드주식회사, 남인천농업협동조합) 및 임의경매 (남인천농업협동조합) 등은 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 등기부상 인수되는 권리는 확인되지 않습니다.

3.4. 권리분석 요약

본건은 말소기준권리인 근저당보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 없어 인수 부담은 없습니다. 그러나 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 중요한 검토 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건은 주택가에 위치하나, 인근에 각종 근린생활시설 및 용남시장 등 상업 시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

용남시장 등 전통시장 접근이 용이하며, 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

5.2. 교육 시설

용일초등학교가 인근에 소재하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 토지는 지분매각: 전체 토지 중 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 토지 이용 및 관리상 분쟁 가능성이 있습니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 본건 토지 위에 다른 소유자의 건물이 다수 존재하며, 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 향후 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 구분소유적 공유 토지: 토지 전체 면적 중 일부 지분만을 소유하게 되며, 실제 토지 사용 및 분할 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 위반건축물 등재: 대상 건물 옥상에 옥탑방이 위반건축물로 등재되어 있어, 추후 철거 또는 이행강제금 부과 등의 행정적 불이익이 발생할 수 있습니다. (감정평가상 옥탑방 가치는 0원으로 평가됨)

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 타인 소유 건물 존재: 본건 건물 외에 토지 공유자인 이종한 소유의 별도 등기된 건축물 3개호가 소재하며, 인접 건물과 연결되어 있어 본건 건물의 독립적인 이용이나 재건축 등에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후: 1975년에 사용 승인된 건물로, 상당한 노후화가 진행되었을 것으로 예상됩니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계 미상: 임대차 관계에 대한 정보가 불명확하여 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (단, 현재 임차인은 보증금 0원)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동 소재 근린주택으로, 소액 감정가를 가지고 있습니다. 그러나 토지가 구분소유적 공유이며 지분매각 대상이고, 동일 토지 위에 타인 소유의 건물이 다수 존재하며 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 건물에 위반건축물이 포함되어 있어 행정적 문제가 발생할 소지가 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 인수되는 보증금은 없어 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 보이나, 명도 과정에서의 주의가 필요합니다. 이러한 복합적인 법적, 물건적 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 신중하게 입찰 여부를 결정해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 소액으로 인천 미추홀구 내 부동산에 투자할 기회를 제공합니다.

* 재개발 또는 지역 개발 잠재력에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 법정지상권 성립 여부 불분명, 토지 지분 매각, 타인 소유 건물 존재, 위반건축물 등 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

주변 다세대 주택의 최근 실거래가(2026년 5월 기준)는 면적 및 건축 연도에 따라 3.3㎡당 약 155만원에서 204만원 수준으로 조사되었습니다. 본건의 건물 전용면적(약 8.80평)에 이를 적용할 경우, 건물 가치만 약 5,900만원에서 7,000만원으로 추정해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 본건의 복잡한 권리관계, 건물 노후도, 위반건축물 등의 리스크가 반영되지 않은 단순 비교입니다.

감정가: 101,093,580원

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 약 90,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 답사, 법률 전문가 상담, 상세 권리분석 후 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.