나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509007 [1] 인천광역시 서구 연희동 746-6 연희홈타운 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명감정 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '인천디자인고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상5층 건물로서,

외벽 : 드라이비트 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 북측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연희동 746-6 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1,2구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육건강과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경509007 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 연희동 746-6 연희홈타운 5층 501호

용도: 다세대주택

건물면적: 38.93㎡ (약 11.78평)

토지면적: 21.90㎡ (약 6.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 103,000,000원

1.4. 건축물 정보

건물 층수: 지상 5층 중 5층

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2002년 12월 18일

연면적: 594.62㎡ (약 179.88평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 연희동에 위치하며, 인천디자인고등학교 남측 인근 지역입니다. 주변은 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 건물 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 정방형의 형상으로 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다. 토지의 북측으로는 폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 및 보행 통행에 무리가 없습니다.

2.4. 토지이용계획

본 물건이 위치한 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1,2구획정리), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑10 압류 (평택세무서장) 2022년 08월 25일

3.2. 인수되는 권리

을13 주택임차권 (김민석)

- 보증금: 120,000,000원

- 전입일자: 2021년 10월 27일

- 확정일자: 2021년 10월 07일

- 대항력: 있음

- 인수 여부: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

3.3. 말소되는 권리

등기부상 말소기준권리(갑10 압류)보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 갑7, 갑8, 갑9: 소유권이전 (박현묵, 김해나, 권철승)

- 갑10: 압류 (평택세무서장)

- 갑11: 가압류 (주택도시보증공사)

- 갑12: 강제경매 (김민석)

- 갑13: 압류 (서구(인천광역시))

- 갑14: 압류 (동화성세무서장)

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 1,924,000,000원입니다.

3.5. 임차인 현황

임차인: 김민석

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 27일

확정일자: 2021년 10월 07일

배당신고일자: 2023년 10월 17일

대항력: 있음

4. 상권분석

주변은 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 인천디자인고등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다. 인근 편의시설 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 다세대주택으로, 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물 중 5층에 해당합니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인천디자인고등학교가 인근에 있으며, 지역 내 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김민석 씨의 보증금 1억 2천만원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 배당 절차에서 김민석 씨가 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부상 총 채권액이 19억 2천 4백만원으로 높습니다. 이는 경매 개시 결정의 원인이 되는 채권 외에도 다수의 압류 및 가압류가 존재함을 시사합니다. 다만, 말소기준권리 이후의 채권들은 일반적으로 경매를 통해 소멸됩니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 물건은 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 각종 보호구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 외부 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통해 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 연희동에 소재한 다세대주택으로, 감정가는 1억 3백만원입니다. 5층 501호이며, 전용면적은 약 11.78평입니다.

가장 중요한 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인 김민석 씨가 존재하며, 그의 보증금 1억 2천만원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 매수자가 부담해야 할 총 매입 금액을 증가시키는 요인이 됩니다.

주변 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 교육 시설 접근성이 있습니다.

전반적으로, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 크므로, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저가 매수 기회

대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 리스크가 존재하지만, 이를 고려한 입찰을 통해 시세보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회를 모색할 수 있습니다.

8.2. 지역적 주거 가치

인천 서구 연희동은 지속적인 주거 수요가 있는 지역으로, 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

8.3. 건물 연식

2002년 준공된 건물로, 상대적으로 최신 건물은 아니나, 관리 상태에 따라 추가적인 가치 상승 또는 하락 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적 및 건축 연도의 매물 시세는 1㎡당 약 250만원 내외로 추정됩니다. 본 물건의 전용면적(약 11.78평, 38.93㎡)을 기준으로 환산 시, 현재 시세는 약 9,900만원 ~ 10,000만원 수준으로 예상됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건의 감정가는 103,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김민석 씨의 보증금 120,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

이는 예상되는 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세(약 1억원)를 훨씬 초과할 수 있음을 의미합니다.

김민석 씨가 배당 절차에서 얼마의 보증금을 회수하는지가 최종 인수 금액을 결정하는 중요한 변수가 될 것입니다. 만약 김민석 씨가 배당을 통해 보증금 전액 또는 상당 부분을 회수하지 못한다면, 낙찰자가 부담해야 할 금액이 매우 커집니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 잠재적인 인수 보증금 리스크를 크게 반영하여 보수적으로 산정되어야 합니다. 김민석 씨의 예상 배당 금액을 정확히 확인하기 전까지는 매우 신중한 접근이 필요합니다.

현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 70,000,000원 (7천만원)으로 제안합니다.

단, 이 경우에도 최종 총 부담액은 (70,000,000원 + (120,000,000원 - 김민석 씨의 예상 배당금))이 되므로, 김민석 씨의 배당금을 반드시 확인하여 최종 투자 결정을 내려야 합니다. 만약 김민석 씨가 배당받는 금액이 적다면, 본 입찰가로는 오히려 손해를 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.