나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508744 [1] 인천광역시 중구 운남동 1514-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브감정 · 평가일 2025.04.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 '인천중구 제2청' 남동측 및 남서측 인근에 위치하는 부동산(토지, 건물)으로서, 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 #2)
세장형 평지로서, 주거나지임.

본건 #3)
정방형 평지로서, 주거용 건부지임.

인접 도로상태

본건 #2)
본건 남동측으로 노폭 약15미터 내외의 도로에 접하고 있음.

본건 #3)
본건 북동측으로 노폭 약16미터, 남서측으로 노폭 약10미터 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 #2)
제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(운남지구) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(원추표면(공항고도제한높이 해발52.0m-107.0m, 경사도1/20))<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>

본건 #3)
제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(운남지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브및경사지붕 4층 건물로서,
사용승인일은 2016.12.15임.

-외벽 : 석재붙임 마감 등
-창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

기타사항: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물정보

* 소재지: 인천광역시 중구 운남동 1514-3 (신주소: 인천광역시 중구 관창로4번길 26)

* 건물용도: 다가구주택

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브 및 경사지붕 4층 건물

* 사용승인일: 2016년 12월 15일

* 건축물대장상 연면적: 517.95㎡ (약 156.7평)

* 제시외 건물 면적: 152.00㎡ (약 46.0평)

* 총 건물 면적: 669.95㎡ (약 202.7평)

1.2. 토지정보

* 토지 면적: 362.30㎡ (약 109.6평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가및매각정보

* 감정가: 1,652,871,840원

* 매각 구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중앙농업협동조합 (제공된 채권자 정보상 '농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO'으로 표기됨)

* 특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

* 본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 '인천중구 제2청' 남동측 및 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 전형적인 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접도로상태

* 본건 토지는 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로와 북동측 약 16미터, 남서측 약 10미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태

* 본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(운남지구)으로 지정되어 있습니다.

* 주요 제한사항으로는 중로2류, 소로1류 도로에 접하며, 경제자유구역, 장애물제한표면구역(공항고도제한), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구에 포함됩니다.

* 인천시가 공항 주변 고도제한 완화를 추진 중이며, 이는 향후 지역 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2016년 6월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을32)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2016년 12월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을1)입니다.

* 두 등기부 모두 2016년에 설정된 근저당권이 말소기준권리가 되며, 이는 건축물 사용승인일(2016.12.15)과 유사한 시점입니다.

3.2. 인수권리

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

* 따라서 본 경매 절차가 완료되면 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 주택임차권 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인현황및분석

* 총 14명의 임차인이 확인되었습니다.

* 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있어, 임차보증금 반환에 대한 법적 우선변제권이 없을 가능성이 높습니다. (단, 낙찰자가 인수하거나 별도의 협상이 필요할 수 있습니다.)

* 다수의 주택임차권 등기가 확인되나, 이들 역시 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주의가 필요한 임차인:

* 김 (김수연): 보증금 및 차임 미상. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 정 (정승택): 보증금 및 차임 미상. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 확인된 임차인 보증금 총액: 약 1,030,000,000원 (한국토지주택공사, 주택도시보증공사 포함, 차임이 있는 정보규 임차인 포함)

* 김 (김대광): 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-20, 확정 2023-01-30, 배당 2025-03-14, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-08-06, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음.

* 라 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-24, 확정 2022-05-25, 배당 2025-05-28, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-16, 확정 2023-02-27, 배당 2025-06-30, 대항력 없음.

* 백 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-03-28, 확정 2017-03-17, 배당 2025-05-01, 대항력 없음.

* 한 : 한국토지주택공사 (임차인:양나겸): 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-14, 확정 2021-12-20, 배당 2025-11-14, 대항력 없음.

* 양 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-06-13, 확정 2017-07-17, 배당 2025-06-02, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-09-19, 확정 2023-08-16, 배당 2025-05-21, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-29, 확정 2022-11-09, 배당 2025-04-30, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-11-11, 확정 2020-10-26, 배당 -, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 100,000,000원, 차임 80,000원, 전입 2019-06-12, 확정 2019-05-08, 배당 2025-05-23, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-12-17, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음.

* 주 : 주택도시보증공사 (임차인:최한솔): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-09-26, 확정 2023-09-07, 배당 2025-07-04, 대항력 없음.

* (주) : 주택도시보증공사 (임차인:한희수): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-09-13, 확정 2023-08-31, 배당 2025-07-04, 대항력 없음.

3.4. 등기부요약

* 토지 등기부:

* 총 채권액: 752,000,000원

* 주요 권리: 근저당 (농협, 라지용), 가압류 (주택도시보증공사), 임의경매 (중앙농업협동조합) 모두 말소 예정.

* 건물 등기부:

* 총 채권액: 1,422,000,000원

* 주요 권리: 근저당 (농협, 말소기준), 주택임차권 (양승대, 정보규, 이명숙, 한희수, 윤대환, 최한솔, 김대광, 모두 말소), 가압류 (주택도시보증공사, 말소), 임의경매 (중앙농업협동조합, 말소) 모두 말소 예정.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설및개발계획

* 본건 소재지인 인천 중구 운남동은 영종도 지역에 속하며, 인근에 인천 중구 제2청이 위치하여 행정 및 근린 생활 시설 이용이 가능합니다.

* 제공된 정보로는 구체적인 상권 규모나 특성을 파악하기 어렵습니다.

* [추가 조사 필요] 영종도 지역은 인천국제공항과 연계된 개발 계획이 진행 중이며, 고도제한 완화 논의 등도 있어 향후 변화 가능성이 있습니다. 주변 지역의 개발 계획 및 잠재적 호재에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* [추가 조사 필요] 주변 상업 시설 현황, 유동 인구, 상권 활성화 정도 등을 파악하여 공실률 및 임대 수익률을 예측해야 합니다.

4.2. 혐오시설유무

* [추가 조사 필요] 지도 서비스 및 관련 정보를 통해 본건 주변(반경 1km 이내)에 혐오 시설(예: 쓰레기 소각장, 공장 밀집 지역, 대형 축사 등)의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 인천 지역에는 과거부터 혐오시설이 집중된 경향이 있었으나, 최근에는 친환경 시설로 전환하는 사례도 있습니다. 혐오 시설 유무는 부동산 가치에 직접적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통및편의시설

* 교통: 차량 및 버스 이용이 가능하며, 자세한 노선 및 소요 시간은 추가 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 소재하는 것으로 파악됩니다.

5.2. 교육및의료시설

* [추가 조사 필요] 주변 학교(초, 중, 고등학교) 및 병원, 의원 등 의료 시설의 접근성 및 수준을 조사해야 합니다. 이는 주거 가치 및 임대 수요에 중요한 요소입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관계리스크

* 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, '대항력 없는' 임차인들의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다.

* 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인(김 , 정 )의 경우, 법적으로 명확히 처리되지 않은 부분이 있을 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

* 다수의 임차인이 존재하므로 명도 관련 비용(이사비, 합의금 등) 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 건물상태및관리리스크

* 건축된 지 약 10년으로 비교적 신축이나, 건물 전체의 노후 상태, 유지 보수 내역, 공실률 등에 대한 현장 조사가 필수적입니다.

* 제시외 건물 152㎡의 경우, 건축법상 위반 여부, 철거 필요성 등을 확인하여 추가 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

6.3. 입지및개발리스크

* 영종도 지역의 전반적인 부동산 시장 상황, 향후 개발 계획의 구체화 정도, 공항 관련 소음 또는 고도 제한의 영향 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 지리적 특성상 섬 지역의 한계(예: 육지와의 접근성, 주요 인프라 구축 속도)를 간과해서는 안 됩니다.

7. 종합의견

* 본 물건은 인천광역시 중구 운남동에 위치한 다가구주택으로, 2016년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 토지와 건물 일괄 매각이며, 제시외 건물 152㎡도 포함됩니다.

* 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 하위에 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

* 다수의 임차인이 존재하나, 모두 대항력이 없는 것으로 파악되어 명도 과정에서의 협상이 중요합니다. 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 주변 환경은 일반적인 주거지역으로, 교통 및 도로 접근성은 양호한 편입니다.

* 상권, 개발 호재, 혐오 시설 유무 등 상세한 지역 분석은 추가 조사가 필수적입니다.

* 건축 연한이 짧아 건물 자체의 물리적 상태는 양호할 것으로 예상되나, 실제 현장 방문을 통한 정확한 상태 파악이 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 신축급(2016년 준공) 다가구주택으로 즉시 임대 수익 창출 또는 직접 거주가 가능합니다.

* 토지와 건물 일괄 매각으로 소유권 취득 및 관리가 용이합니다.

* 영종도 지역의 개발 계획 및 고도제한 완화 논의 등은 향후 가치 상승 잠재력을 시사합니다. 관련 개발 호재 확인 시 투자 매력도 증대됩니다.

* 다수 임차인 존재는 명도 리스크를 동반하나, 대항력 없는 임차인이라 할 경우 협상에 따라 유리하게 진행될 가능성이 있습니다.

9. 예상입찰가

* 감정가: 1,652,871,840원

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준, 임차인 보증금 중 인수되는 금액 없음)

* [주의] 본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 분석이 필수적입니다.

* 최근 6개월 ~ 1년 이내 인근 유사 다가구주택의 매매 사례 및 실거래가 분석

* 현재 임대 현황(각 호실의 공실 여부, 실제 임대료 수준) 및 예상 임대 수익률 분석

* 명도 예상 비용 (이사비, 합의금 등) 및 소요 기간 산정

* 제시외 건물 철거 또는 합법화에 따른 예상 비용

* 수리 및 유지보수 비용 예상

* 주변 시장 동향 및 향후 개발 전망

* 위와 같은 심층 분석을 통해 감정가 대비 낙찰률, 투자 수익률 등을 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

* 초기 단계에서는 감정가의 70~80% 수준을 기준점으로 삼아, 상세 분석을 거쳐 최종 입찰가를 결정하는 것이 일반적입니다. 본건의 경우, 감정가가 높으므로 더 신중한 접근이 필요합니다.

* 따라서 현재 시점에서는 정확한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.