나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508706 [1] 인천광역시 서구 검암동 668-1 엘지아트빌 에이동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 ""대인고등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위 환경은
대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 검바위역 및 아시아드경기장역
(인천지하철2호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물 내 제3층 제301호로서,

외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 도시형생활주택-단지형다세대로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택-단지형다세대 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각
접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(
접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래
와 같은 바, 경매 참여시 참고 및 별도 확인이 요구됨.

임차보증금 금137,000,000원
범 위 3층 301호 44.48㎡ 전부
임대차계약일자 2021년6월16일
주민등록일자 2021년7월5일
점유개시일자 2021년7월5일
확정일자 2021년6월16일
임차권자 윤**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508706 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 검암동 668-1 엘지아트빌 에이동 3층301호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

건축년도: 2013년

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 24.96㎡ (약 7.55평)

건물면적: 44.48㎡ (약 13.45평)

토지 지분: 24.96㎡

건물 지분: 44.48㎡

1.4. 감정가 및 권리사항

감정가: 135,000,000원

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권

주의사항: 임차인 인수 사항 확인 필요

특수물건정보: 대항력있는임차인, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "대인고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 전반적인 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 검바위역 및 아시아드경기장역(인천지하철 2호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로

인접 필지와 등고평탄한 사다리형 토지이며, 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건에는 소유권 이전 기록과 함께 주택임차권(을3) 및 강제경매(갑9) 개시 결정이 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 갑9 강제경매이며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤통영 (한국주택금융공사)

* 보증금: 137,000,000원

* 임대차 계약일자: 2021년 6월 16일

* 주민등록/점유개시일자: 2021년 7월 5일

* 확정일자: 2021년 6월 16일

* 대항력: 있음 (선순위임차권, 인수 대상)

* 비고: 을구 3번 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 3번 주택임차권이 있으며, 보증금 137,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 주요 인수 사항이자 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 유사한 시기에 건축된 빌라(2009~2010년식)의 면적별 시세는 다음과 같습니다.

* 30.72㎡ (약 9.3평) 매매가: 93,000,000원 (2026년 1월 거래)

* 62.67㎡ (약 18.9평) 매매가: 179,000,000원 (2026년 1월 거래)

* 72.87㎡ (약 22.0평) 매매가: 183,000,000원 (2026년 1월 거래)

4.2. 시세 분석

본건 전용면적 44.48㎡ (약 13.45평)를 기준으로 환산 시,

* 30.72㎡(9.3평) 사례의 평당 단가(약 1000만원/평) 적용 시: 약 134,500,000원

* 62.67㎡(18.9평) 사례의 평당 단가(약 947만원/평) 적용 시: 약 127,300,000원

* 72.87㎡(22.0평) 사례의 평당 단가(약 832만원/평) 적용 시: 약 111,900,000원

이를 종합해 볼 때, 본건의 순수 부동산 가치는 감정가 135,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 최근 거래된 사례 중 작은 면적의 거래가와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조의 경사지붕을 갖춘 지상 5층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시로 되어 있으며, 기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

인근에 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설이 혼재하며, 대중교통 이용이 편리합니다. "대인고등학교"가 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차 보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 윤통영 씨의 보증금 137,000,000원입니다. 이 금액은 감정가 135,000,000원을 초과하며, 경매 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 추가로 인수해야 합니다. 이는 총 매입 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.2. 잦은 소유권 변경

등기부등본 상 최근 몇 년간 소유권 이전이 여러 차례 발생한 점은 잠재적 문제의 원인이 될 수 있습니다.

6.3. 혐오 시설 존재 가능성

주변 지역(인천 서구)에는 수도권매립지 및 소각장 관련 시설이 언급되고 있으나, 본건 소재지(검암동 668-1)와 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 서구 지역 전체적으로 이러한 환경 시설에 대한 이슈가 존재함을 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대중교통 이용이 용이하고 주거 환경이 양호한 입지에 소재한 도시형생활주택입니다. 건물 연식도 비교적 신축에 속하는 편입니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 1억 3천 7백만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금으로, 이 금액 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 하는 상황입니다. 이는 낙찰 후 예상되는 총 투자 비용을 감정가 및 순수 부동산 가치 이상으로 상승시키므로, 철저한 사전 조사와 함께 낙찰 후 총 매입 비용을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(인천지하철 2호선) 인접으로 인한 우수한 교통 편의성.

* 비교적 신축(2013년 준공)에 해당하는 건물 상태.

* 주거 지역 내 안정적인 주거 환경.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 순수 부동산 가치 및 주변 시세를 고려하여 산정합니다. 임차인의 보증금 인수분은 총 투자 비용에 포함되나, 입찰가 산정 시에는 '인수 보증금'을 제외하도록 요청되었으므로, 감정가 및 유사 면적의 거래 사례를 참고하여 결정하는 것이 합리적입니다.

감정가: 135,000,000원

최근 매매 사례(30.72㎡) 가격: 93,000,000원

유사 면적(44.48㎡) 환산 시 예상 가치: 약 127,300,000원 ~ 134,500,000원

상기 정보와 함께, 현 시세 및 낙찰 가능성을 고려하여 보수적으로 접근한다면 130,000,000원 ~ 135,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 임차인 보증금 인수액(최소 2,000,000원, 최대 137,000,000원)을 고려할 때, 총 지출액은 입찰가보다 훨씬 높아지므로, 투자 결정 시에는 반드시 이를 감안해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.