나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508450 [1] 인천광역시 남동구 간석동 616-81 현광아파트 다동 5층512호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청감정 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 경인선전철 ""간석역"" 북서측 인근에 위치하며,
부근은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역
으로서, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근 ""석정로"" 및 ""경원대로"" 로변에 버스정류장이
소재하고, 남동측 인근에 경인선전철 ""간석역""이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 5층 512호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.
[집합건축물대장상 사용승인일 : 1991년 5월 14일]

이용상태

""아파트""로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 외곽공도(북측 및 서측)와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소3-86)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508450 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 616-81 현광아파트 다동 5층512호

용도: 아파트

감정가: 1억 4,000만원

토지 면적: 29.32㎡ (약 8.87평)

건물 면적: 52.95㎡ (약 16.02평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 신OOOOOOOO

건물 정보:

* 준공일: 1991년 5월 14일

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

* 층수: 6층 건물 중 5층 512호

2. 입지조건

교통:

* 경인선 전철 간석역 북서측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 단지 내 도로를 통해 외곽 공공도로(북측 및 서측)와 연계되어 있으며, 차량 진출입이 용이합니다.

* 주변 석정로 및 경원대로 로변에 버스정류장이 소재하여 시내 및 광역 접근성이 양호합니다.

주변 환경:

* 본건은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거지로서의 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용 계획:

* 제2종일반주거지역

* 소로3류(폭 8m 미만)(소3-86)(접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

3. 권리분석

말소기준권리:

* 신한카드 강제경매 개시 결정 (2025.03.26.)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 30일

* 확정일자: 2021년 12월 09일

* 배당신고일자: 2025년 06월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (주의 요망)

등기부 요약:

* 소유권 이전: 박미정 (2005.03.28.), 최희정 (2014.01.20.)

* 주택 임차권: 김하은 (2025.07.23. 등기, 인수 대상)

* 강제 경매 (말소 기준): 신한카드 (2025.03.26. 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025.06.02. 말소)

인수되는 권리:

* 주택임차권 (보증금 100,000,000원)

4. 상권분석

* 본 물건은 간석역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 기본적인 상업 시설은 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변의 주거 환경 특성상, 지역 주민을 위한 편의 시설 및 소규모 상업 시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의는 제공될 것으로 보입니다.

* 주변 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

주거 환경:

* 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 주거 기능이 중심이 되는 환경입니다.

* 전반적인 주거 환경은 무난한 수준으로 판단됩니다.

편의 시설:

* 인근에 근린생활시설 및 상업 시설이 분포하여 생활 편의성은 보통 이상으로 예상됩니다.

교통:

* 지하철 1호선 간석역을 도보 또는 짧은 거리로 이용 가능하여 서울 및 수도권 지역으로의 접근성이 양호합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

교육 환경:

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근에 학교가 존재할 가능성이 높으며, 교육 환경 보호 관련 조치가 적용되는 지역입니다. 인천석정초등학교, 석정중학교, 석정여자고등학교 등이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 가장 큰 리스크 요인으로, 1억원 상당의 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 총 인수 금액에 상당한 영향을 미치므로, 배당 내역을 면밀히 분석하고 인수 금액을 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

* 건물 노후화: 1991년 준공되어 30년 이상 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 규제: 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등 해당 지역의 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 간석역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다. 그러나 1억원 상당의 대항력 있는 임차인이 존재하여 낙찰자가 보증금 잔액을 인수해야 하는 위험이 매우 큰 상황입니다. 따라서, 임차인의 배당 현황 및 최종 인수될 보증금액을 정확히 파악하는 것이 최우선 과제이며, 이에 따라 총 인수 비용을 계산하여 신중한 입찰 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 꾸준한 주거 수요가 기대됩니다.

* 대항력 있는 임차인 존재로 인해 일반 경매 물건 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 140,000,000원

* 인수 보증금: 100,000,000원

* 본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금 1억원을 고려하여 산정되어야 합니다. 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액(40,000,000원)을 기준으로 하되, 경매 시장 상황 및 물건의 실제 가치, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다. 낙찰 시 총 부담액이 감정가를 초과하지 않도록 신중한 입찰가 결정이 요구됩니다.

* 예상 입찰가: 40,000,000원 ~ 60,000,000원 (상기 금액은 현장 조사 및 배당표 분석 후 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.