나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508435 [1] 인천광역시 부평구 삼산동 377-3 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우감정 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 '인천삼산초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위 일
대는 아파트, 동유형의 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는
지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통 사
정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층 지상 4층 건물내 지하층 1호로서,
(사용승인 : 1991.11.09).

외벽 : 몰탈위 수성페인팅 마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산1지구), 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

'보우하트빌리지 8동'로 통칭

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508435 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대림동새마을금고

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 부평구 삼산동 377-3 지하층1호

건물명칭(통칭): 보우하트빌리지 8동

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층 지상 4층 건물 내 지하층 1호

사용승인일: 1991년 11월 09일

건물 총 세대수: 15세대

1.3. 면적 정보

토지면적: 32.50㎡ (약 9.83평)

건물면적(전용면적): 37.38㎡ (약 11.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 56,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 '인천삼산초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 일대는 아파트, 동유형의 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 소규모 공장이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 출입이 용이합니다.

인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 기타

토지이용계획으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산1지구), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권은 김홍수에서 박장우로 이전되었습니다.

말소기준권리는 을6 근저당(대림동새마을금고, 18,000,000원)입니다.

본 경매개시결정은 갑7 임의경매(대림동새마을금고, 16,423,000원)에 의해 등기되었습니다.

총 등기부채권액은 18,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 임대 관계는 주의 깊게 파악해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 등기되어 있습니다.

개요 및 세부 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필수적입니다.

'보우하트빌리지 8동'으로 통칭되는 해당 물건과 관련이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건은 다세대주택이 밀집한 지역에 속해 있으며, 주변에 근린생활시설 및 소규모 공장이 혼재하여 지역 경제 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인천삼산초등학교가 서측 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 의료시설

주변 반경 내 주요 의료시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

건물 사용승인일이 1991년으로, 약 35년 경과된 건물입니다.

노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 권리 사항

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하며, 이에 대한 상세 내용 미확인은 주요 리스크 요인입니다. 지상권의 내용에 따라 향후 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공실 리스크

임대 관계가 미상이며, 건물의 노후도와 지하층이라는 점을 고려할 때 공실 발생 가능성 또는 임대 수요 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 삼산동에 위치한 지하층 다세대주택입니다. 1991년식 건물로 노후도가 있으며, 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권이 등기되어 있다는 점이 주요 리스크입니다. 다만, 감정가 대비 주변 시세 분석을 통해 투자 가능성을 타진해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천삼산초등학교 인근의 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 부동산 임의경매로 진행되어 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 가능성이 높습니다 (단, 지상권 제외).

* 주변 유사 물건의 시세 비교를 통해 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 연식 및 면적의 다세대주택 매매가는 4,400만원에서 4,500만원 수준으로 파악됩니다. 특히, 1994년식, 32.64㎡, 지하층이었던 '무지개빌라'가 2026년 7월 4,400만원에 거래된 사례는 본건과 유사한 조건으로 시세 판단에 중요한 참고 자료가 됩니다. 본건은 1991년식, 37.38㎡, 지하층이며 감정가는 56,000,000원입니다. 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

건물의 노후도, 지하층이라는 점, 그리고 무엇보다 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재로 인한 불확실성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 유사 물건의 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 합리적인 예상 입찰가는 48,000,000원에서 52,000,000원 사이로 예상됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 50,000,000원을 기준으로 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.