나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508738 [1] 인천광역시 부평구 십정동 181-43 트라시움오피스텔 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 ""제일고등학교"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 대부분 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 약500m 내외에 경인국철 1호선 '백운역'과 인천지하철1호선 ""부평삼거리역""이 위치하고 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 5층504호외 3개호 로서,
(사용승인일 : 2022.01.10)

외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

기호<1>,<2>는 공부상 오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)이며, 기호<3>,<4>는 공부상 다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 지하주차장, 차량용승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서 ""업무시설(오피스텔),공동주택(다세대주택)"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 노폭 약 8m내외, 북동측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적이 되는 토지인 십정동 181-43 :
준주거지역,
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 소규모주택정비 관리지역(2024-12-30)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 :
- 대상물건 4개호는 현재 토지의 <소유권·대지권>이 하단(※1.)의 대상호별 「집합건물 등기사항전부증명서」‘표제부(대지권의 표시)’에 보는 바와 같이 소유권대지권 등기가 되어 있지 않은 상태로 대상 물건 토지대장상 ‘대지권등록부’도 없는 상태임.


- 대상물건 ①4개호의「집합건물 등기사항전부증명서」‘갑구’상 소유자(채무자)는 대상 집합건물의 소유권보존등기의 당사자로 보여지며, ②귀 제시목록 및 하단(※3.)의「토지 등기사항전부증명서」상""매각지분 갑구33번, 갑구39번, 갑구47번, 갑구52번의 각 김현신, 김도연 지분전부로 기재되어 있고, ③채권자측과 구두상으로 확인결과, 대상 구분건물 4개호의 토지지분은 하단(※3.)의「토지 등기사항전부증명서」에서 보는바와 같이 각각 존재하며, ④낙찰후 대금입금시 하단(※4.)의「토지 등기사항전부증명서」<을구27번, 을구33번, 을구41번, 을구46번>상 4개호의 근저당권 해제가 가능하다고 탐문되는 바, 이를 종합적으로 참작하고 법원경매계와 상의하여 향후 적정 <소유권·대지권>이 이전될 것을 전제로 정상평가 하였으니 경매진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각(목록 5. 는 지분매각)
2. 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없으나 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨.
3. 목록 5. 의 매각지분 갑구 33번, 갑구 39번, 갑구 47번, 갑구 52번의 소유자와 목록 1~4 소유권보존등기 명의인이 일치함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508738 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 181-43 트라시움오피스텔 제5층 제504호, 제6층 제605호, 제8층 제803호, 제9층 제903호 (총 4개 호수)

용도: 업무시설, 공동주택 (혼합)

감정가: 1,326,000,000원

토지 면적: 1492.00㎡ (약 451.33평)

토지 지분: 75.5398854㎡ (약 22.85평)

건물 면적 (4개 호수 합계): 296.11㎡ (약 89.59평)

매각 방식: 토지/건물 일괄매각

건축 연도: 2022년 1월 10일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

* 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 제일고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통

차량 접근이 용이하며, 인근 약 500m 내외에 경인국철 1호선 백운역과 인천지하철 1호선 부평삼거리역이 위치하고 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 접근성

대상 물건은 남서측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 27일 접수된 경인북부수산업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 토지 등기부상 말소기준권리 또한 2022년 1월 27일 접수된 경인북부수산업협동조합의 근저당권(을27)입니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 대부분의 근저당권 및 임차권은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리

특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단되나, 지상권 등 등기부상 명확히 확인되지 않은 권리에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

* 김 : 보증금 25,000,000원, 차임 800,000원, 2024년 1월 29일 전입 및 확정, 2025년 4월 24일 배당 신고. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 15,000,000원, 차임 900,000원, 2024년 2월 7일 전입 및 확정, 2025년 5월 22일 배당 신고. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 15,000,000원, 차임 900,000원, 2024년 1월 19일 전입, 2024년 1월 22일 확정, 2025년 5월 27일 배당 신고. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 15,000,000원, 차임 900,000원, 2023년 12월 15일 전입 및 확정, 2025년 5월 22일 배당 신고. 대항력 없음.

* 상기 모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없을 것으로 예상됩니다.

* 대지권 미등기 문제

본 건의 가장 큰 특징이자 위험 요소는 대지권 미등기 상태라는 점입니다. 법적으로 소유권 보존 등기 시 대지권 등기가 누락된 것으로 추정되며, 실제 대지권 유무는 불분명하나 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 감정되었습니다. 이는 향후 재산권 행사 또는 매각 과정에서 복잡한 문제를 야기할 수 있는 부분입니다.

4. 상권분석

* 주변 지역 특성

본 물건이 소재한 십정동 일대는 신축 오피스텔과 공동주택이 혼합된 주거 및 업무 복합지대로 형성되어 있습니다. 인근에 학교와 근린생활시설이 위치하여 주거 및 업무 수요가 꾸준히 발생할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 임대/매매 수요

신축 건물이라는 장점을 바탕으로 오피스텔 및 다세대주택으로서의 수요를 동시에 기대할 수 있습니다. 특히, 2022년 사용승인된 신축 건물이라는 점에서 비교적 최신 트렌드에 부합하는 거주 및 업무 환경을 제공할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

인근에 백운역, 부평삼거리역 등 지하철역이 위치하고 있으며, 버스 정류장 또한 가까워 시내 접근성이 우수합니다. 또한, 주택지대 내에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 교육시설

대상 물건 북측 인근에 제일고등학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 기타

건물 내 기본적인 위생, 급배수, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 지하 주차장 및 차량용 승강기 설비도 구비되어 있어 차량 이용자들의 편의를 도울 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기

본 건의 가장 핵심적인 리스크 요인입니다. 대지권이 등기되지 않은 상태이므로, 낙찰 후에도 대지권 확보를 위한 법적 절차나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 이는 물건의 시장 가치 평가에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 내부 확인 불가

폐문 부재로 인해 현장 방문 시 내부 확인을 하지 못했습니다. 이는 실제 임대 현황, 내부 상태, 관리 상태 등을 정확히 파악하는 데 어려움을 줍니다.

* 복잡한 토지 소유 관계

다수의 지분 소유자가 존재하는 토지 등기부상 현황과 여러 차례의 소유권 이전 및 근저당권 설정 내역은 권리관계 파악을 더욱 복잡하게 만듭니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 신축급 건물로서, 업무시설과 공동주택이 혼합된 형태를 띠고 있어 다양한 활용이 가능하다는 장점을 가지고 있습니다. 위치적으로도 지하철역과의 접근성이 양호하며 주변 생활 인프라 또한 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

그러나 가장 큰 걸림돌은 대지권 미등기라는 심각한 권리상의 하자입니다. 감정평가 시 대지권 가치가 포함되었음에도 불구하고, 실제 대지권 확보 과정에서의 불확실성과 잠재적 비용 발생 가능성은 투자 결정에 있어 신중한 접근을 요구합니다. 또한, 내부 확인이 불가하여 정확한 임대 현황 및 물건 상태 파악이 어렵다는 점도 고려해야 합니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 해당 문제 해결 가능성 및 예상되는 비용을 면밀히 검토한 후 투자 여부를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물의 상품성

2022년에 준공된 신축 건물로, 현대적인 시설과 깔끔한 외관을 바탕으로 임대 수요를 확보하는 데 유리할 수 있습니다.

* 복합 용도의 유연성

오피스텔과 다세대주택으로 활용 가능한 복합 용도 건물로서, 실수요자 또는 임대 사업자 모두에게 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

* 대지권 문제 해결 시 가치 상승 기대

만약 낙찰 이후 대지권 문제를 원만하게 해결한다면, 해당 건물의 법적 권리관계가 명확해지면서 시장 가치가 크게 상승할 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 1,326,000,000원입니다. 본 건의 가장 큰 리스크인 대지권 미등기 문제를 감안할 때, 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

인근 유사 신축 오피스텔의 분양가 및 현재 시장 상황을 고려했을 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 대지권 문제로 인한 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에, 예상 입찰가는 감정가의 약 95% 수준인 1,260,000,000원으로 제안합니다. 입찰 참여 시에는 해당 금액을 상한선으로 설정하고, 실제 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

* 주변 지역 혐오시설 검색 결과

주변 지역에 대한 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 공장 등)의 직접적인 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 지역 탐문 및 추가적인 정보 확인을 통해 만약의 가능성까지 면밀히 검토하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.