나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507908 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 701 용현오션뷰경남아너스빌 101동 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재,'낙섬사거리' 북측 인근에 위치하는 용현오션뷰 경남아너스빌 101동 4층 402호외로서, 부근은 4개동 총70개호/303세대가 중급 규모의 주상복합오피스텔 및 아파트단 지를 형성하고 있으며, 인근에 학교, 관공서, 체육 시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 및 주·정차 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하는 등 제반 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층건내 4층 402호외로서,
외벽 : 몰탈위 수성페인트 및 하단외장돌붙임.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감.
창호 : 하이새시 2중창호임.

이용상태

402호: 업무시설(오피스텔).
702호: 업무시설(오피스텔).
2101호: 업무시설(오피스텔).

설비내역

도시가스보일러 시설에 의한 난방이며, 승강기 및 위생설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 주상복합오피스텔 및 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 노폭 약38m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시미추홀구가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의관리및이용에관 한법률>, 상대보호구역(2016-10-10)<교육환경보호 에관한법률>,상대보호대보호구역(시선초교)<교육 환경보호에관한법률>,상대보호구역(신흥여중)<교육환경보호 에관한법률>,상대보호구역(신흥중교)<교육환 경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

관계인 부재로 미상임.

물건 비고

1. 건물만 매각
2. 대지권미등기이며 대지사용권 유무 알 수 없음.
3. 감정평가금액 중 토지 가격을 제외한 167,250,000원이 최저매각가격임.
4. 본건 매각대상 건물을 위해 그 대지에 대한 관습법상법정지상권 성립여부 알 수 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경507908 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 701 용현오션뷰경남아너스빌 101동 4층402호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OOOOO

1.2. 물건 현황

감정가: 223,000,000원

토지면적: 6,406.70㎡ (약 1,938.18평)

토지지분: 0㎡ (건물만 매각 대상)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평, 전용면적 59.9875㎡)

건물지분: 59.9875㎡

매각대상: 건물만 매각

2. 입지조건

2.1. 건물 및 단지 정보

건물명: 용현오션뷰경남아너스빌

해당 동/호수: 101동 4층 402호

단지 규모: 4개동, 총 70개 호수 / 303세대 규모의 중급 주상복합 오피스텔 및 아파트 단지를 형성하고 있습니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕, 25층 건물 중 4층에 해당합니다.

준공 연도: 2023년 05월 04일 (건축물대장 기준)

2.2. 주변 환경

'낙섬사거리' 북측 인근에 위치하며, 주변에는 학교, 관공서, 체육 시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

최근 신축 아파트 단지가 형성되고 있으나, 일부 지역에서는 폐건물과 방치된 쓰레기로 인한 도시 미관 훼손 및 슬럼화 우려가 제기되고 있으며, 이는 해당 물건의 주변 환경에도 영향을 미칠 수 있습니다.

2.3. 교통 및 접근성

차량 출입 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

남동측으로 폭 약 38m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 2023-06-26, 인천용현지역주택조합

압류: 2025-04-07, 미추홀구(인천광역시) (말소기준권리)

강제경매: 2025-04-08, 최규하 외 26명 (채권금액: 264,306,600원)

가압류: 2025-05-30, 경남기업 (채권금액: 8,207,901,365원)

등기부채권 총액: 8,207,901,365원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 관습법상 법정지상권 성립 여부는 알 수 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

관계인 부재로 인해 상세한 점유 및 임대차 관계를 파악하기 어려우며, 전입세대 열람 내역, 상가건물임대차 현황서 등에도 등재된 세대가 없어 점유 관계는 별도의 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 구조 및 설비

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감

외벽: 몰탈 위 수성페인트 및 하단 외장 돌붙임

창호: 하이새시 2중 창호

난방: 도시가스 보일러 시설

설비: 승강기 및 위생설비 갖추었음

4.2. 용도 및 이용 현황

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

4.3. 토지 이용 계획 및 주변시설

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

주변시설: 인근에 학교(시선초교, 신흥여중, 신흥중교 등)가 있어 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 대지권 미등기 및 대지사용권 불확실

본 물건은 건물만 매각 대상이며, 대지권이 미등기 상태로 되어 있습니다. 이로 인해 건물 소유자가 건물이 위치한 토지를 사용할 수 있는 권리가 불확실하며, 이에 대한 별도의 확보 노력이 필요할 수 있습니다.

5.2. 법정지상권 성립 여부 불확실

건물 소유를 위해 대지에 대한 관습법상 법정지상권이 성립되는지 여부가 불분명합니다. 이는 토지 소유자와의 관계에서 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

5.3. 건물만 매각으로 인한 토지 문제

건물만 매각됨에 따라, 토지 소유자와의 관계 설정(토지 임대차 계약 등)이 필수적입니다. 대지 사용권을 어떻게 확보할 것인지에 대한 명확한 계획이 필요합니다.

6. 시세분석 및 투자 가치

6.1. 최근 거래 사례 분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 동일 건물(용현 오션뷰 경남아너스빌)의 유사 면적(59.9875㎡) 오피스텔이 2025년 1월 11일에 250,000,000원에 거래된 사례가 있습니다 [json]. 이는 감정가(223,000,000원)보다 높은 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다.

6.2. 시세 평가

최근 거래 사례를 바탕으로 현 시세는 약 250,000,000원으로 추정됩니다. 건물이 신축급(2023년 준공)이라는 점을 고려할 때, 양호한 시세 유지 또는 상승 가능성이 있습니다. 그러나 대지권 미등기, 법정지상권 성립 불확실 등 심각한 권리상의 제약으로 인해 실제 거래나 활용에 큰 어려움이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 신축급 오피스텔 건물이 경매로 나왔으나, 대지권 미등기 및 법정지상권 성립 여부 불확실 등 중대한 권리상의 문제가 상존하는 물건입니다. 건물만 매각되는 상황에서 토지 사용 권리를 확보하기 위한 추가 비용이나 법적 분쟁의 소지가 매우 크므로, 투자 결정 시 이러한 위험 요소를 면밀히 검토해야 합니다. 인근 지역의 폐건물 및 쓰레기 문제 역시 주변 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물로서의 물리적 가치는 양호합니다.

상업지역 내 위치하며 교통 접근성이 보통 수준입니다.

심각한 권리상의 리스크를 감수할 수 있는 투자자에게는 시세 대비 저가 매수 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최저매각가격: 167,250,000원

최근 거래가 (유사 물건): 250,000,000원 (2025년 1월 11일)

감정가: 223,000,000원

시세 분석: 최근 거래 사례를 볼 때, 해당 물건의 시장 가치는 약 250,000,000원으로 추정됩니다. 이는 감정가보다 높은 수준입니다.

리스크 고려: 대지권 미등기, 대지사용권 불확실, 법정지상권 성립 여부 미확인 등의 중대한 리스크가 존재하며, 이러한 문제 해결에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 시장 가치에서 리스크 비용을 크게 할인하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 200,000,000원

본 입찰가는 시장 가격과 제시된 중대한 리스크를 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.