나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508641 [1] 인천광역시 서구 가좌동 145-78 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진 · 평가일 2025.04.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 ""인천봉화초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은
보통임.

형태 및 이용상태

장방형의 토지로써 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호),상대보호구역(인천
서부교육청평생교육과문의560-6659),과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.

2). 기타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 세멘와즙 평가건으로(사용승인일: 1980.05.29),
외벽 : 적벽돌 및 치장타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 난방시설 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 기호(ㄱ~ㄷ)(후첨 ""사진용지"" 참조)이 소재하나 토지에 미치는 영향은 별무함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.
2). 기타: 없 음.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 매각에 포함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508641 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 145-78

용도: 단독주택

감정가: 343,425,722원

토지면적: 157.40㎡ (약 47.61평)

토지지분: 157.40㎡ (약 47.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 92.17㎡ (약 27.87평)

건물지분: 92.17㎡ (약 27.87평)

건물 제시외면적: 25.00㎡ (약 7.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OO

감정평가요약:

토지:

- 위치 및 주위환경: 인천봉화초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

- 교통상황: 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장 소재, 대중교통 이용 여건 보통.

- 형태 및 이용상태: 장방형 토지로 주거용 건부지로 이용 중.

- 인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

- 기타참고사항: 임대관계 미상.

건물:

- 건물의 구조: 연와조 세멘와즙 평가건 (사용승인일: 1980.05.29)

- 이용상태: 주택으로 이용 중.

- 설비내역: 위생설비, 급배수설비 및 난방시설 등 구비.

- 부합물 및 종물: 제시외건물 기호(ㄱ~ㄷ) 소재하나 토지에 미치는 영향 별무.

- 기타참고사항: 임대관계 미상.

특이사항: 위반건축물

주의사항: 일괄매각(제시외 건물 매각에 포함)

특수물건정보: 위반건축물

2. 물건 기본정보 상세

2.1. 토지 등기부 요약

- 접수일자 2012-12-12: 소유권이전 (이현주 외 2명)

- 접수일자 2015-03-23: 2번 이준석 지분 전부 이전 (이현주 외 1명)

- 접수일자 2020-03-13: 2, 3번 이준형 지분 전부 이전 (이현주)

- 접수일자 2022-09-19: 소유권이전 (김순희)

- 접수일자 2023-05-25: 소유권이전 (이복희, 매매)

- 접수일자 2023-11-03: 근저당권 (강길자, 240,000,000원) - 말소기준권리

- 접수일자 2024-11-05: 가압류 (인천신용보증재단, 59,284,000원) - 말소

- 접수일자 2024-11-28: 가압류 (농협은행, 6,900,709원) - 말소

- 접수일자 2025-04-09: 임의경매 (강길자, 254,027,397원) - 말소

- 등기부채권 총액: 306,184,709원

2.2. 건물 등기부 요약

- 토지 등기부 요약과 동일한 권리 내역을 가짐.

- 접수일자 2025-04-17: 압류 (국민건강보험공단) - 말소

- 등기부채권 총액: 306,184,709원

2.3. 물건명세서 참고사항

- 작성일: 2026-07-06

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

- 비고: 일괄매각 (제시외 건물 매각에 포함)

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동에 소재하며, 인천봉화초등학교 남동측 인근에 위치해 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 본건 남측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.3. 토지이용계획

본 토지는 제1종일반주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3.4. 주변시설 및 환경

인천봉화초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 가좌동 지역은 산업단지 및 공업지역이 혼재된 특성이 있어, 일부 지역에서는 소음이나 악취 등이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 그러나 본건 소재지의 정확한 주변 환경에 대한 구체적인 혐오시설 정보는 검색되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부상 권리관계

본 물건의 말소기준권리는 2023년 11월 3일에 설정된 강길자의 근저당권 (240,000,000원)입니다. 이후 설정된 가압류, 근저당, 가압류, 압류 및 본건 임의경매 개시결정 등기(2025년 4월 9일, 강길자, 254,027,397원)는 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

이 외에 등기부상 지상권이 존재할 수 있으나, 상세 내용은 파악되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

4.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

본건에는 임차인이 없는 것으로 파악되었으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 거주하고 있는 임차인이 있는지 여부는 현장 확인 및 별도 조사가 필요합니다. 보증금이나 차임이 미상인 경우에도 대항력이 있는 임차인이 있을 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

5. 상권 및 시세분석

5.1. 주변 실거래가 정보 (JSON 분석)

제공된 JSON 데이터는 주로 빌라 및 다세대 주택의 거래 정보를 포함하고 있습니다.

- 송림빌라 (35.45㎡, 1993년식, 다세대): 2026년 1월 거래, 8,700만원 (㎡당 약 245만원)

- 코스모스 (46.62㎡, 1986년식, 연립다세대): 2026년 1월 거래, 13,000만원 (㎡당 약 279만원)

- 합동빌라 (38.37㎡, 1991년식, 다세대): 2026년 1월 거래, 1,500만원 (㎡당 약 39만원) - 해당 거래는 매우 이례적인 금액으로, 직거래 과정에서의 특수성 또는 오류 가능성을 고려해야 합니다.

5.2. 본건과의 비교 및 시세 추정

본건은 단독주택으로, 제공된 JSON 데이터의 다세대/연립주택과는 성격이 다릅니다. 또한, 본건 건물의 사용승인일은 1980년으로, JSON 데이터에 포함된 건물들보다 노후도가 높습니다.

최근 가좌동 지역의 단독주택 실거래가 정보를 보면, 2022년 타경 517796 사건의 인천광역시 서구 가좌동 129-19번지 물건은 토지 146㎡ (약 44.16평)에 건물 227.77㎡ (약 68.9평) 규모로, 3차 입찰 최저매각가격이 196,077,000원이었습니다. 이 정보는 단독주택의 규모와 가치를 추정하는 데 참고가 될 수 있습니다.

가좌동 일대의 토지 시세는 공업지역과 주거지역이 혼재되어 있어 변동성이 있으나, 대규모 개발 및 산업시설과 인접한 지역의 경우 평당 1,500만원 이상도 거래되는 사례가 있습니다. 그러나 본건은 제1종일반주거지역으로, 해당 토지 가격은 이보다 낮게 형성될 수 있습니다.

5.3. 감정가 대비 시세

본건의 감정가는 343,425,722원으로, ㎡당 약 218만원 수준입니다. 이는 주변 다세대/연립주택의 ㎡당 시세(약 245만~279만원)와 비교했을 때, 감정가가 비교적 합리적이거나 약간 낮은 수준으로 추정해 볼 수 있습니다. 그러나 본건 건물의 노후도(1980년 준공) 및 위반건축물 여부를 감안하면, 감정가가 적정하다고 단정하기는 어렵습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6.2. 교육시설

인천봉화초등학교가 인근에 위치하고 있어, 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경 접근성이 양호합니다.

6.3. 교통

인천 서구 일대에는 다양한 교통망이 구축되어 있으며, 본건지 역시 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 위반건축물

본 물건은 '위반건축물'로 등재되어 있습니다. 이는 건축법을 위반한 건축물로, 철거 명령, 이행강제금 부과 등의 행정 조치가 내려질 수 있습니다. 위반건축물에 대한 원상복구 또는 이행강제금 부담으로 인해 추가적인 비용이 발생할 수 있으며, 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지할 수 있는 리스크 요인입니다.

7.2. 제시외 건물

건물 면적 외에 25.00㎡ (약 7.56평)의 제시외 건물이 존재하며, 이는 매각에 포함됩니다. 이 건물의 현황과 용도, 그리고 철거 또는 활용 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.

7.3. 임대관계 미상

임차인 현황에 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이나 차임이 미상일 경우, 낙찰자가 부담해야 할 금액이 예상보다 커질 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치한 단독주택으로, 인천봉화초등학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통망 접근성과 주변 편의시설 이용도 보통 수준입니다. 권리관계상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

가장 큰 리스크 요인은 '위반건축물'이라는 점입니다. 이로 인해 향후 철거 비용이나 이행강제금 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 임대관계가 미상인 점도 주의해야 할 부분입니다.

주변 시세는 주로 다세대/연립주택 위주로 형성되어 있으며, 본건의 감정가는 이러한 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 보입니다. 그러나 단독주택의 가치, 특히 노후된 건물의 가치와 위반건축물로 인한 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 제1종일반주거지역에 속한 토지로, 향후 개발 가능성 또는 신축 시 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 인천봉화초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 주거지로서의 기본적인 수요가 뒷받침됩니다.

* 일괄매각 대상에 제시외 건물 포함으로, 전체적인 활용 가치를 높일 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 343,425,722원입니다. 위반건축물로 인한 부담, 건물 노후도, 그리고 임대관계 미상 등의 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 다세대/연립주택의 ㎡당 시세를 약 250만~280만원으로 가정하고, 총 건물 면적 117.17㎡ (92.17㎡ + 25.00㎡)를 대략적으로 환산하면 3억원 내외의 건물 가치를 추정할 수 있습니다. 여기에 토지 면적 157.40㎡의 가치를 더해야 합니다.

위반건축물 처리 비용을 약 2천만원~5천만원 이상으로 예상하고, 권리 인수 가능성(없음으로 보이나 확인 필요) 및 기타 부대 비용을 감안한다면, 감정가 이하에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

종합적으로 판단했을 때, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 감정가 대비 70% 수준: 약 2억 4000만원

* 감정가 대비 80% 수준: 약 2억 7400만원

따라서, 2억 5천만원 ~ 2억 8천만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다. 다만, 이는 일반적인 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 입찰 전 추가적인 현장 조사 및 법원 기록 검토가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.