나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509751 [1] 인천광역시 부평구 부평동 507-2 엠-씨티 5층511호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부평구 부평동 소재 ""굴다리오거리"" 동측에 접하여 위치하는 복합용도건물 내 제5층 제511호(도시형생활주택)로서 인근은 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 및 다세대주택 등이 혼재된 주상지대임.

교통상황

서측인근에 경인전철 및 인천지하철1호선 ""부평역""이 위치하고 경인국도 및 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하2층 지상13층 규모의 공동주택 및 1,2종근린생활시설 건물 내 제5층 제511호로서

외벽 : 콘크리트 위 페인팅 등 마감
창호 : 섀시창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 인접토지와 등고 평탄하며 복합용도 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 대로, 남측으로 중로에 양면 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경509751 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 507-2, 엠-씨티 5층 511호

신주소: 인천광역시 부평구 장제로 62 (부평동)

건물구조: 철근콘크리트구조 지하2층 지상13층 규모의 공동주택 및 제1,2종근린생활시설 건물 내 제5층 제511호

용도: 도시형생활주택 (복합용도: 공동주택, 제1,2종근린생활시설, 판매시설)

준공연도: 2014년 (사용승인일: 2014-01-20)

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 4.21㎡ (약 1.27평)

토지 지분: 4.215㎡

건물면적: 19.39㎡ (약 5.86평)

전용면적: 19.39㎡ (약 5.86평)

분양면적: 제공된 정보에 별도 명시되지 않음. 본 건의 경우 전용면적과 유사할 것으로 추정됨.

감정가: 74,000,000원

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 및 다세대주택 등이 혼재된 주상복합지대입니다.

2.2. 교통상황

서측 인근에 경인전철 및 인천지하철 1호선 "부평역"이 위치하고 있으며, 경인국도 및 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 도로 및 접근성

서측으로 대로, 남측으로 중로에 양면이 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 남동세무서장의 압류(접수일자: 2024-11-26)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이혜미)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-09

* 확정일자: 2022-12-19

* 배당신고일자: 2024-11-20

* 대항력: 없음 (임차인 이름은 개인정보이므로 이 로 표기)

* 비고: HUG 인수조건 변경

3.3. 기타 권리사항

* 집합건물 등기부 요약상 을구 5번 주택임차권(이혜미, 110,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소 예정입니다.

* 물건명세서상 을구 순위 5번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 실제 말소될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부채권액: 110,000,000원

* 인수 가능한 보증금 합계: 0원 (HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인한 것으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

"굴다리오거리" 동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 오피스텔, 판매시설 등 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다. 부평역 상권을 배후로 유동인구가 많아 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 상권 특징

주거와 상업 기능이 복합적으로 발달한 주상복합 지역의 특성을 띠고 있어, 다양한 업종의 상권 형성이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부평역 상권 내에 위치하여 백화점, 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교통 (주거 관점)

지하철 1호선 및 인천지하철 1호선 "부평역" 역세권으로 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 또한, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 최종 매각 결정 시점까지 권리관계 변동 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 법규 및 규제

본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획 규제 지역에 포함되어 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 재건축 또는 리모델링 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 물건 명세서 특이사항

물건명세서상 을구 순위 5번 주택임차권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인한 변수 존재 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖춘 뛰어난 입지 조건을 자랑합니다. 건물 면적(19.39㎡)이 소형으로, 1인 가구나 소액 투자 목적에 적합할 수 있습니다. 등기부상 임차인이 존재하나 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단되지만, 낙찰 전 권리관계 최종 확인이 필수적입니다. 다양한 도시계획 규제 지역에 속해 있어 향후 개발 시 고려사항이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천 부평역이라는 탁월한 교통 요지에 위치하여 높은 미래 가치 기대.

* 소형 면적으로 비교적 적은 금액으로 투자가 가능.

* 부평역 상권의 풍부한 배후 수요로 인한 안정적인 임대 수익 기대.

* HUG 관련 권리 문제가 해결될 경우, 명확한 권리 분석 및 거래 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 74,000,000원

건물 전용면적: 19.39㎡ (약 5.86평)

평당 감정가: 약 12,627,986원

주변 시세 분석:

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본 건(도시형생활주택, M-City)과 건물 유형 및 신축 연도가 달라 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 2026년 7월 거래된 38.94㎡(약 11.78평) 물건이 70,000,000원 (평당 약 5,942,275원)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 거래된 49.26㎡(약 14.90평) 물건이 284,000,000원 (평당 약 19,060,403원)에 거래되었습니다. (시세 대비 높게 형성된 것으로 추정)

* 2026년 7월 거래된 56.08㎡(약 16.96평) 물건이 123,000,000원 (평당 약 7,252,359원)에 거래되었습니다.

본 건의 평당 감정가(약 12,627,986원)는 제공된 주변 시세의 중간값 또는 평균값과 비교 시 다소 높은 편에 속하나, M-City 건물이 상대적으로 신축(2014년 준공)이라는 점을 감안하면 합리적인 수준으로 볼 수 있습니다.

HUG 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 70,000,000원

참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 주변 혐오시설 유무에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.