나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509650 [1] 인천광역시 남동구 구월동 23 구월힐스테이트 1212동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천광역시청' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지
, 공동주택, 관공서, 병원, 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 양호
함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 석천사거리역(인천2호선) 등이
소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건 중 2층 202호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 등,
내벽 : 미상임.
창호 : 하이 샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비
, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 현재 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 단지 내 내부도로를 통해 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동
구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(20
19-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상대보호구
역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건
강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지
구(2016-07-30)<철도안전법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509650 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 23 구월힐스테이트 1212동 2층202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 491,000,000원

* 토지면적: 31.87㎡ (약 9.64평)

* 토지 지분: 31.87㎡ (약 9.64평)

* 건물면적 (전용면적): 83.98㎡ (약 25.40평)

* 분양면적 (추정): 약 111.70㎡ (약 33.79평) - (전용면적 약 1.33배 적용)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천광역시청' 남동측 인근에 위치함.

* 주위환경: 아파트단지, 공동주택, 관공서, 병원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 양호함.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 석천사거리역(인천2호선) 등이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 말소기준권리: 인천지방법원 2025타경509650 강제경매개시결정 (2025.06.09)

* 인수되는 권리:

* 임차인 이은경: 주택임차권 (등기일 2024.07.24, 전입/확정 2023.03.03). 보증금 370,000,000원. 대항력 있음. 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

* 임차인 정영미: 전세권 설정 (등기일 2025.03.20). 보증금 100,000,000원. 물건명세서상 매수인에게 인수됨.

* 총 인수 보증금 합계: 370,000,000원 + 100,000,000원 = 470,000,000원.

* 주의사항: 대항력 있는 임차인 및 인수되는 전세권이 존재하여, 해당 보증금 전액을 매수인이 인수해야 할 경우 총 실인수금액이 높아질 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 인천시청 및 다수의 공공기관, 상업 시설, 병원 등이 밀집한 지역으로, 풍부한 배후수요를 기대할 수 있습니다.

* 교통: 인천 2호선 석천사거리역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 23층 건물 중 2층 202호로 이용 중임.

* 내부 상태: 내벽 상태는 미상이며, 창호는 하이 샷시임.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 도시가스 난방, 지하주차장 등 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있음.

* 단지 정보: 구월 힐스테이트 & 롯데캐슬 골드 아파트로, 총 60개 동, 5076세대의 대단지를 형성하고 있음. 2007년 8월 사용 승인됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 인수 보증금: 총 4억 7천만원에 달하는 임차인 및 전세권 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 실질적인 총 취득 비용이 크게 상승합니다.

* 시장가 대비 부담: 인수 보증금이 감정가 및 최근 매매가와 비교 시 매우 높아, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 지출액이 시장가를 초과할 위험이 큽니다.

* 물리적 상태: 2007년 준공된 아파트로, 내부 마감재(내벽 등)에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 대로1류 접합, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 규제가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구의 주요 관공서 및 상업 지역 인근에 위치하여 입지 및 교통 여건이 우수하며, 대단지 아파트로서 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

그러나, 4억 7천만원에 달하는 높은 금액의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리상 하자를 안고 있습니다. 이는 낙찰가 외 추가적으로 부담해야 하는 금액이므로, 총 실인수금액이 현재 시세보다 현저히 높아질 수 있다는 점을 반드시 인지해야 합니다.

따라서, 본 물건은 높은 위험 부담을 수반하므로, 투자 가치를 신중하게 검토하고 철저한 권리 분석 및 시세 조사를 바탕으로 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천광역시청 인근으로 행정, 상업, 교통의 중심지에 해당합니다.

* 대단지 아파트: 5천 세대가 넘는 대단지로서, 관리 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 지역 발전 가능성: 구월동 지역의 지속적인 개발 및 도시화에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 491,000,000원

* 최근 매매가 (참고):

* 84.81㎡ (2층, 2026.07.01): 480,000,000원

* 83.77㎡ (30층, 2026.07.06): 528,000,000원

* 분석: 본건(83.98㎡, 2층)과 가장 유사한 최근 거래 사례는 2층에 위치한 84.81㎡의 480,000,000원입니다. 감정가 491,000,000원은 해당 시장가 대비 소폭 높은 수준입니다.

* 주요 위험 요소: 본 건은 총 470,000,000원(이은경 370,000,000원 + 정영미 100,000,000원)의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 따라서, 실제 총 지출액은 '입찰가 + 470,000,000원'이 됩니다.

* 예상 입찰가 산정: 만약 총 지출액을 최근 시세인 480,000,000원 수준으로 맞추고자 한다면, 입찰가는 480,000,000원 - 470,000,000원 = 10,000,000원이 됩니다. 이는 현실적으로 매우 낮은 금액입니다.

* 본 건은 높은 인수 금액으로 인해 실질적인 매력도가 낮을 수 있으며, 입찰 시에는 총 지출액이 시장가를 초과하지 않도록 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 10,000,000원 ~ 50,000,000원 (총 지출액이 약 480,000,000원 ~ 520,000,000원 범위가 되도록 조정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.