나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509074 [1] 인천광역시 부평구 부평동 118-38 광미리치빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부평중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 업무시설(오피스텔), 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 장제로에 노선 버스정류장이 소재하고 본건 남서측 근거리에 인천지하철1호선 '부평시장역'이 위치하여 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(스라브)지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, 건축물사용승인일자는 2009년 10월 30일임.

외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 인테리어 마감 등.
창호 : 하이샷시창 등.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.
(후첨 '내부구조도'참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약3m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 부평구 부평동 118-38 광미리치빌 4층402호

1.2. 건물정보

건축물 사용승인일자: 2009년 10월 30일

구조: 철근콘크리트구조

용도: 다세대주택

건물면적: 44.24㎡ (약 13.38평)

토지면적: 18.42㎡ (약 5.57평)

1.3. 감정가

137,000,000원

1.4. 경매정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509074 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 업무시설(오피스텔), 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 장제로에 노선 버스정류장이 소재합니다. 또한, 본건 남서측 근거리에는 인천지하철 1호선 '부평시장역'이 위치하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

1.1. 3. 인접 도로상태

본건은 남측으로 약 3m의 포장도로와 접해 있습니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

압류(체납징세 과-티23503), 도봉세무서장 (갑11), 접수일자: 2023-05-19

1.2. 2. 인수/소멸 권리

* 소유권이전(갑7, 갑9, 갑10): 소멸

* 압류(갑11, 갑12): 말소

* 강제경매(갑13, 채권자: 김가희): 말소

* 주택임차권(을7, 임차인: 김가희): 인수 (매수인에게 대항할 수 있음)

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (전 김가희)

* 보증금: 154,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-28

* 확정일자: 2022-02-28

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024-05-23

* 임대관계: 임대관계는 미상입니다.

1.2. 4. 권리분석 요약

본건은 선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖춘 임차인입니다. 등기부등본 상 을구 7번 순위의 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 임차인의 보증금은 154,000,000원이며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 금액입니다. 집합건물 등기부 요약에 따르면 총 채권액은 154,000,000원으로, 이는 임차인의 보증금과 일치합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부평동 일대는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다. 주변에 학교(부평중학교)가 있어 주거지로서의 기본적인 인프라가 갖춰져 있습니다.

1.4. 생활정보

인천지하철 1호선 부평시장역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 버스정류장도 인근에 있어 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다. 주변에 다양한 상업시설이 위치해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 154,000,000원 전액이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 본건의 감정가가 137,000,000원임을 고려할 때, 인수되는 임차보증금이 감정가를 초과하므로, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 154,000,000원이 인수되는 물건으로, 투자 시 상당한 주의가 요구됩니다. 감정가는 137,000,000원이지만, 인수되는 보증금으로 인해 실제 매수인의 총 지출액은 감정가를 훨씬 상회할 것으로 예상됩니다. 주변 시세를 면밀히 분석하여 인수되는 보증금을 충분히 감안한 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천지하철 1호선 부평시장역 역세권에 위치하여 교통 여건이 우수합니다.

* 부평중학교 인근에 위치하여 주거지로서 기본적인 인프라가 갖춰져 있습니다.

* 다세대주택으로, 소형 면적을 활용한 임대 수익 또는 실거주 목적 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 137,000,000원입니다. 주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 평당가 범위가 상이하나, 본건의 감정가 대비 평당가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

그러나, 선순위 임차인에게 지급해야 할 보증금 154,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 총 매수 비용은 입찰가에 인수 보증금 154,000,000원이 더해집니다.

감정가가 인수 보증금보다 낮다는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 인수 보증금 부담을 고려하여, 입찰가는 100,000,000원 수준에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

1.8. 2. 총 예상 지출액

총 예상 지출액 = 예상 입찰가 + 인수 보증금

총 예상 지출액 = 100,000,000원 + 154,000,000원 = 254,000,000원

투자자는 총 지출액이 해당 부동산의 실질적인 시장 가치 및 투자 목표에 부합하는지 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.