나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509742 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 507-14 영동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화IC"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 4층401호로서,
외벽 : 치장석재 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일: 2020.03.24)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지의 사다리형의 토지로서 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 7m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509742 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 507-14 영동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 227,000,000원

토지면적: 42.94㎡ (약 13.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.51㎡ (약 17.4평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주거지역입니다.

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

1.2. 건물 정보

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호로, 2020년 3월 24일에 사용승인되었습니다.

외벽은 치장석재 마감 등으로, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 준주거지역, 고도지구(GL+15m 이하), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획)에 속하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당됩니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리는 인천지방법원 강제경매개시결정(2025타경509742)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위의 권리는 모두 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 아래 임차인의 권리관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-01

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 상태이나 대항력이 있는 임차인이므로, 낙찰 시 인수 여부에 대한 추가적인 조사와 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 246,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-18

확정일자: 2021-10-01

배당신고일자: 2023-12-22

대항력: 없음

비고: HUG 보증 관련 임차인으로, 배당을 신고하였으며 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 246,000,000원

1.5. 상권분석

본건 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역으로, 지역 내 주거 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

1.6. 생활정보

* 교통: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 주거지역의 통상적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 혐오시설 등 특이사항에 대한 현장 확인이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(이 )의 보증금 및 차임 미상: 금액이 명확하지 않은 임차인의 권리가 낙찰자에게 인수될 가능성이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 채무 처리에 대한 조건 변경 사항은 권리관계 및 인수 조건에 영향을 미칠 수 있으므로, 상세 내용을 확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 2020년 신축된 비교적 신축급 다세대주택으로, 일반적인 주거지의 생활 편의성을 갖춘 물건입니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금 및 차임이 미상인 점이 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 것으로 판단됩니다.

HUG 관련 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 추가 확인이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인으로 내부 상태가 양호할 것으로 기대되며, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 도화동 지역의 지속적인 개발 및 도시 정비 사업 추진 여부에 따라 미래 가치가 증대될 수 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 현재 감정가 대비 최근 실거래가와의 격차 및 대항력 있는 임차인 존재 등을 고려한 합리적인 입찰가 산정 시, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.10. 시세 분석 및 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 주변의 유사한 다세대주택 및 연립주택의 거래가는 면적 및 건축 연도에 따라 상이한 시세를 보이고 있습니다.

2026년 5월 거래된 32.76㎡ 다세대주택이 4,500만원(약 137.4만원/㎡), 38.23㎡ 다세대주택이 5,000만원(약 130.8만원/㎡)에 거래된 점을 감안할 때, 본건(57.51㎡)의 신축 연식(2020년)을 고려하면 시세는 이보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 2020년식 건물이 1990년식 건물과 유사한 수준 또는 약간 높은 수준으로 거래된 점을 감안할 때, 주변 시세와 감정가(227,000,000원) 간의 괴리가 크다고 판단됩니다.

대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금 및 차임 미상 리스크와 신축 연식 프리미엄을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 본건의 예상 입찰가는 135,000,000원 (1억 3천 5백만원)으로 산정합니다.

이는 감정가의 약 59.5% 수준이며, 신축 건물로서의 가치를 반영하고 임차인 관련 불확실성을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.