나이스옥션 법원경매 인천 2025타경918 [1] 인천광역시 서구 오류동 1610-1 인천표면처리센터기숙사동 3층334호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

교통상황

건물의 구조

이용상태

설비내역

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로상태등

토지이용계획 및 제한상태

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

토지의 상황

건물의 구조 및 현상

기계/기구의 현상

공작물의 현상

기타참고사항

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경918 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1610-1 인천표면처리센터기숙사동 3층 334호

용도: 지식산업센터 (기숙사동)

건물면적: 32.93㎡ (약 9.96평)

토지면적: 10.69㎡ (약 3.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 99,000,000원

1.3. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 서구 오류동에 위치한 인천표면처리센터 내 기숙사동에 속해 있습니다. 인천표면처리센터는 대규모 공동 시설과 환경 설비를 갖춘 국내 최대 규모의 표면처리 전문단지로, 여러 중소규모 도금 관련 기업들이 입주해 있습니다. 이 지역은 공장 및 산업 시설이 밀집해 있는 산업단지 지역으로, 주변에 김포한강신도시, 검단신도시, 청라국제도시 등이 있어 노동력 확보가 비교적 용이한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

인천표면처리센터가 위치한 오류동 지역은 도로망이 잘 정비되어 있으며, 주요 간선도로와 연결되어 있어 차량을 이용한 접근성이 양호합니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 도보 접근 가능한 가까운 대중교통 시설은 제한적일 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건이 속한 인천광역시 서구 오류동 1610-1번지 일대는 일반공업지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역에 포함되어 있습니다. 이는 해당 지역이 산업 및 관련 시설 용도로 개발 및 관리되고 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

해당 물건에는 IQBALNADEEM이라는 임차인이 등재되어 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어 실질적인 임대차 관계는 없을 것으로 판단됩니다. 또한, 전입일자는 2022년 8월 11일이나 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리인 을41번 근저당권(하나은행, 2022년 7월 12일 접수, 채권최고액 78,000,000원)보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 해당 근저당권 및 그 이하의 모든 권리(갑3, 갑4, 갑5)는 소멸될 예정입니다.

* 을41: 근저당권 (하나은행, 2022-07-12 접수) - 말소기준권리

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사에스엠금속)

* 갑3: 소유권이전 (최우용, 매매)

* 갑4: 가처분 (인천신용보증재단, 말소)

* 갑5: 임의경매 (하나은행, 2025-02-12 접수) - 본 경매 사건의 개시 결정 등기

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 지상권 등은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상황

본 물건은 인천표면처리센터 내부에 위치한 지식산업센터로, 일반적인 상업시설이나 주거지역과는 성격이 다릅니다. 주변은 표면처리, 도금 관련 기업들이 밀집한 산업 클러스터를 형성하고 있으며, 기업 간의 연계 및 지원 시설이 주를 이룹니다. 따라서 전통적인 의미의 상권보다는 산업 관련 비즈니스 활동이 중심이 되는 지역으로 분석됩니다.

4.2. 잠재적 수요

주요 고객층은 해당 산업단지 내 입주 기업체 및 관련 종사자들입니다. 기숙사동이라는 특성상, 단지 내 근로자들의 주거 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천표면처리센터 내부에는 근린생활시설이 일부 포함되어 있을 수 있으나, 주변으로 상점, 병원, 마트 등 일반적인 생활 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다. 근로자들은 인근 지역의 상업 시설을 이용하거나, 대규모 신도시(검단, 청라 등)로 이동하여 편의를 제공받을 가능성이 높습니다.

5.2. 주거 환경

기숙사동이라는 용도 특성상, 쾌적한 주거 환경보다는 산업단지 내 근로자들의 주거 지원 목적에 초점이 맞춰져 있습니다. 주변이 산업 단지라는 점을 고려할 때, 소음이나 공해 등 환경적 요소가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 및 공동담보 물건

본 물건은 유동화 물건이며 공동담보로 묶여 있는 특성을 가지고 있습니다. 이는 담보로 제공된 자산이 금융 상품으로 유동화되었거나, 여러 물건이 하나의 채무를 담보하고 있음을 의미합니다. 이러한 물건은 일반 경매 물건보다 권리관계나 절차가 복잡할 수 있으며, 처분 시 예측 불가능한 변수가 발생할 가능성도 있습니다.

6.2. 산업단지 내 기숙사 용도

지식산업센터 내 기숙사동이라는 용도는 해당 시설의 활용 범위나 임대 수요를 제한할 수 있습니다. 일반적인 주거용 부동산과 달리, 근로자 숙소 용도로만 제한될 가능성이 높아 투자 가치 판단 시 신중한 접근이 필요합니다.

6.3. 권리 관계의 복잡성

다수의 등기 사항이 존재하며, 비록 말소기준권리에 의해 소멸될 예정이나, 과거 신탁 및 다양한 권리 설정 이력은 잠재적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 오류동에 위치한 인천표면처리센터 내 지식산업센터 건물(기숙사동)의 일부입니다. 감정가는 9,900만원이며, 전용면적은 약 10평입니다. 말소기준권리에 의해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정으로, 낙찰자는 인수할 권리 부담이 없습니다. 임차인은 보증금 및 차임이 없어 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 유동화물건 및 공동담보라는 특수성, 그리고 산업단지 내 기숙사라는 용도적 제한은 투자 시 고려해야 할 주요 요소입니다. 또한, 주변이 산업 시설 위주로 형성되어 있어 생활 편의 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천표면처리센터라는 특화된 산업단지 내 입지: 관련 업종 기업체 종사자들의 수요가 존재합니다.

* 저렴한 감정가 대비 면적: 약 10평 규모에 9,900만원의 감정가는 시세 대비 경쟁력이 있을 수 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리에 의해 모든 등기부상 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 없는 상태로, 낙찰 후 추가적으로 부담해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

예상 입찰가는 감정가 99,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 주변 시세, 물건의 특수성(유동화, 공동담보, 용도 제한 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 통상적으로 유사한 조건의 물건들은 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 낙찰되는 경향이 있으나, 이는 경매 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 6,900만원 ~ 8,900만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.