나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509621 [1] 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 921-1 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인친감정 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 소재 ""강화여자고등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 동유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용
여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 2층 201호로서
(사용승인일: 2021.12.21.)
외벽: 파벽돌 붙임 및 페인팅 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 샷시 창호 마감

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 진입로를 통해 주위 공도와 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,자연녹지지역,자연취락지구,성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역
(주거형)),가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역),역사문화환경보존지역(사
적_강화산성(통합고시)),역사문화환경보존지역(유형문화유산_강화향교),성장관리권역,
상수원보호기타(상수원상류공장설립제한지역),공장설립제한지역(공장설립제한지역).
<추가기재>*문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호),매장문화재 보호 및 조
사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호),시문화재보호조례 제27조(건설공사
시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.*재산
권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아
확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.
2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509621 (1)

* 소재지: 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 921-1 비동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 190,000,000원 (19,000만원)

* 토지면적: 62.71㎡ (약 19.0평)

* 토지지분: 62.71333㎡ (약 19.0평)

* 건물면적: 51.01㎡ (약 15.4평)

* 건물지분: 51.014㎡ (약 15.4평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOO

* 사용승인일: 2021년 12월 21일

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 소재 "강화여자고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 동유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 무난한 편임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 201호로, 사용승인일은 2021년 12월 21일임. 외벽은 파벽돌 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 샷시 창호 마감임.

* 토지 이용: 본건 토지는 부정형으로 공동주택 건부지로 이용 중임.

* 도로 상태: 본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 진입로를 통해 주위 공도와 출입함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 2024년 4월 29일 접수된 주식회사대명 근저당권 (180,000,000원)임.

* 인수되는 권리: 매각물건 명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 해당 지상권에 대한 상세 정보는 확인되지 않음. 이외 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상임.

* 임차인 정보가 미상인 경우, 실제 거주자가 있을 수 있으며 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있으므로 주의가 필요함.

* 등기부 요약: 소유권 이전, 신탁 말소, 근저당, 임의경매 등 다수의 권리 관계가 등기되어 있으나, 말소기준권리인 근저당 이후의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됨.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 강화읍 관청리의 주거 밀집 지역으로, 인근에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있음.

* 인근 시설: "강화여자고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변에 다수의 근린생활시설이 분포할 것으로 예상됨.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(사 적_강화산성, 유형문화유산_강화향교), 성장관리권역, 상수원보호기타, 공장설립제한지역 등에 해당함.

* 특히, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 문화재 보호법에 따른 인허가 사항 확인이 필요하며, 문화재 관련 규제를 받을 수 있음.

* 가축사육제한구역에 해당하므로 인근 지역의 축사 등 존재 가능성을 확인하여 냄새 등 주거 환경에 미치는 영향을 파악할 필요가 있음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편임.

* 교육시설: "강화여자고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 주거 환경: 다세대주택이 밀집한 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 미상: 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인은 없는지 등에 대한 철저한 확인이 필요함. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 비용이 발생할 수 있음.

* 문화재 관련 규제: 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 건축 행위나 리모델링 시 관련 법규에 따른 제약을 받을 수 있으므로, 인허가 가능 여부를 사전에 면밀히 검토해야 함.

* 환경 관련 제한: 상수원보호기타 지역 등으로 지정되어 있는 경우, 하수 처리, 건축물 용도 제한 등 환경 관련 규제가 적용될 수 있음.

* 도로 접근성: 북측 약 4미터 도로를 통한 진입로만 존재하여, 대형 차량의 통행이나 이웃과의 분쟁 소지가 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 다세대주택으로, 강화읍 내에서 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 부동산 임의경매 절차를 통해 진행되므로 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 현황이 미상이라는 점은 명도 과정에서의 리스크 요인이 될 수 있으므로, 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 토지이용계획상 역사문화환경보존지역, 상수원보호기타 지역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사나 개발 시 제약을 받을 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 철저한 현장 조사와 권리 관계 확인을 통해 신중하게 접근할 필요가 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연식: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 하자 보수 등 초기 투자 비용을 절감할 수 있음.

* 양호한 입지: 강화읍 중심부 인근에 위치하며, 교육 시설(강화여자고등학교) 및 생활 편의 시설 접근성이 좋음.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후의 권리들은 경매를 통해 소멸되므로, 안전하게 소유권을 취득할 수 있음.

* 토지 지분: 건물 면적 대비 토지 지분이 상대적으로 넓어 향후 지가 상승 시 유리할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 190,000,000원 (19,000만원)

* 최근 유사 물건 실거래 사례 (르메디안, 2021년식, 연립주택, 63.945㎡): 2026년 7월 6일, 169,000,000원 (16,900만원)에 거래됨. 본건 건물 면적(51.01㎡, 약 15.4평)은 유사 물건(약 19.3평)보다 작으나, 건축 연식은 동일함.

* 상기 시세 정보 및 감정가를 종합적으로 고려 시, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준 또는 유사 물건 실거래가 수준을 고려하여 결정할 수 있음.

* 예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 180,000,000원 (17,000만원 ~ 18,000만원)

* (참고: 임차인 현황 미상으로 인한 명도 리스크 변수를 고려하여 입찰가 산정에 신중해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.