나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508497 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 487-4 삼성베라체 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508497 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 487-4 삼성베라체 5층502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경508497
• 주소: 인천광역시 미추홀구 경인북길471번길 4 삼성베라체, 5층502호
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매18계 2025타경508497 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 경인북길471번길 4 삼성베라체, 5층502호 | 감정가: 136,000,000원 | 최저가: 95,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2025타경508497 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508497 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 487-4 삼성베라체 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 136,000,000원

토지면적: 27.02㎡ (약 8.17평)

토지지분: 27.02㎡ (약 8.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.44㎡ (약 17.37평) (전용면적 기준, 분양면적 별도 확인 필요)

건물지분: 57.44㎡ (약 17.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인

주의사항: (명시된 내용 없음, 단, 대항력있는 임차인으로 인한 위험 고려 필요)

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화IC" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 고속도로 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 또한 보통으로 평가됩니다. 주변 시설 검색 결과, 해당 지역은 주로 주거지역으로 형성되어 있으며, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 구체적인 입지 및 주변 환경은 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다. 가장 중요하게 분석해야 할 사항은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 대항력 있는 임차인이란, 주택임대차보호법에 따라 대항력 요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖춘 임차인으로, 임대차 기간 중 또는 이후에도 새로운 소유주에게 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 권리를 가진 임차인을 말합니다. 따라서 본건의 경우, 경매 낙찰 후에도 해당 임차인은 기존 계약 조건대로 거주할 수 있으며, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음을 의미하므로, 임차인의 정확한 권리 관계, 보증금액, 계약 기간 등을 철저히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 도화동은 준주거지역으로 지정되어 있으며, 주위 환경은 주택가와 도로 등이 혼재되어 있습니다. 대규모 상업시설이 밀집한 지역은 아니지만, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 및 소규모 상점들을 이용하는 데는 큰 불편함이 없을 것으로 보입니다. 또한, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따라 상권의 변화 가능성도 존재합니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조의 5층 건물 중 5층 502호입니다. 외벽은 드라이비트 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 이중창 등으로 되어 있습니다. 본건은 다세대주택으로, 위생 설비 및 개별 난방 설비가 갖추어져 있어 기본적인 주거 생활이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 경우, 예상치 못한 추가 자금이 필요하며, 임차인의 명도가 완료될 때까지 부동산을 자유롭게 사용·수익하는 데 제약이 따릅니다. 따라서 임차인의 계약 조건과 보증금액을 정확히 확인하고, 명도에 소요될 시간과 비용을 충분히 고려해야 합니다. 또한, 본건은 과밀억제권역에 해당하여 향후 건축 또는 개발 시 수도권정비계획법 등에 따른 규제를 받을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

인천지방법원 2025타경508497 (1)호 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 3천 6백만원입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 기본적인 주거 시설을 갖추고 있습니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'이 존재한다는 점이 가장 큰 특징이자 위험 요소입니다. 이로 인해 명도 과정에서 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 이 리스크를 면밀히 분석하고, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 수 있다면 투자 가치를 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* '대항력 있는 임차인'의 존재를 명확히 분석하여, 예상되는 보증금 인수액과 명도 소요 시간을 산정한 후, 이를 반영한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

* 준주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정된 점을 고려하여, 장기적인 안목으로 지역 개발 및 가치 상승 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

* 실거주 목적보다는 투자 목적일 경우, 명도 관련 비용과 시간을 충분히 고려한 후 수익률 분석을 통해 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매18계