나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509672 [1] 인천광역시 연수구 송도동 15-10 송도 더 프라우 2 303동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""인천포스코고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 제11층 제1102호로서,
외벽 : 외장석재 및 복합판넬 마감 등.
창호 : 샷시창임.

이용상태

""아파트""로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 광평수 토지로서, ""공동주택, 업무시설 및 근린생활시설"" 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 인접 공도에 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-352호선)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-359호선)(접함), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2015-02-17)(인천포스코고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천동부교육지원청 고시 제2010-345호에 의해 경계수정)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509672 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 손O

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 15-10 송도 더 프라우 2 303동 11층1102호

용도: 아파트

토지면적: 46.46㎡ (약 14.05평)

건물면적: 129.39㎡ (약 39.14평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 826,000,000원

1.3. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제11층 제1102호

건물 외벽: 외장석재 및 복합판넬 마감

건축물 정보: 사용승인일 2012년 07월 27일

토지 이용 현황: 정방형 토지로 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중.

인접 도로: 단지 내 도로 개설, 인접 공도 연결

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천포스코고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 역삼세무서장 압류 (2022-02-09) (갑8)

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 5번 주택임차권: 손용, 보증금 350,000,000원 (2024-11-05 접수)

본 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (등기부상 권리금액 350,000,000원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 손용

보증금: 430,000,000원 (정보상) / 350,000,000원 (등기부상)

차임: 0원

전입일자: 2018-10-11

확정일자: 2018-09-17

대항력: 있음 (말소기준권리보다 선순위)

비고: 채권자 손용과 동일인으로 추정되며, 배당 순위에 따라 인수 여부 변동 가능성 있으나, 등기부상 '인수'로 명시됨.

* 임차인: 이호상

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-29

확정일자: 없음

대항력: 없음

비고: 후순위 권리로, 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 권리분석 요약

대항력 있는 임차인 '손용'의 보증금 350,000,000원은 배당 결과에 따라 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점과 채권자 및 임차인이 동일인으로 추정되는 점을 고려할 때, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 있으나, 불확실성 존재로 반드시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 송도동은 경제자유구역으로 개발이 활발하게 이루어지고 있으며, 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 복합 상업 및 주거 지역입니다.

4.2. 배후수요 및 편의시설

주변 아파트 단지 거주민 및 상업/업무시설 종사자를 배후수요로 하며, 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

인천포스코고등학교 남동측 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 교통 및 편의시설

대중교통 사정은 보통 수준이며, 근린생활시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 '손용'의 보증금 350,000,000원(을구 5번)을 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이로 인한 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 감정가 대비 시세

최근 실거래가 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(129.744㎡)의 아파트가 2026년 1월과 6월에 각각 74,000만원, 78,000만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 826,000,000원보다 낮은 수준으로, 감정가 대비 시세가 하락한 상황일 수 있습니다.

6.3. 주변 시설

주변 지역은 아파트 단지, 학교, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 현재까지 확인된 정보상 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

송도국제도시 내에 위치한 신축급 아파트 물건으로 입지 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 가능성은 입찰 시 반드시 고려해야 할 최우선 리스크 요인입니다. 또한, 감정가 대비 최근 시세가 낮은 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 송도국제도시의 지속적인 발전 가능성 및 미래 가치 상승 기대.

* 우수한 학군(인천포스코고등학교 인근) 및 편리한 생활 환경.

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가 (단, 임차인 인수 부담 고려 필요).

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 동일 면적(129.744㎡)의 6층 및 14층 물건이 2026년 1월 및 6월에 각각 78,000만원에 거래되었습니다. 본 건은 11층으로, 유사한 시세 수준을 적용할 수 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인 '손용'의 보증금 350,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 됩니다. 임차인 '손용'은 본 경매의 채권자와 동일인으로 추정되며, 배당을 통해 보증금을 회수할 가능성이 높아 실제 인수 부담이 없을 수도 있으나, '인수' 표기된 권리를 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

만약 임차인 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고 최근 시세를 반영한다면, 78,000만원 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. 그러나 감정가(826,000,000원)보다는 낮은 수준으로, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가: 7억 6천만원 ~ 7억 8천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.