나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509138 [1] 인천광역시 서구 당하동 1077-3 보미골드리즌빌 6층 612호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '완정역' 북서측에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등의 부동산이 혼재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 지하철(완정역)이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 제6층 제612호로서,
(사용승인일 : 2009.02.10)
외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등으로 추정 됨,
창 호 : 샤시창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건 노인복지주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 노인복지시설-노인복지주택, 제2종근린생활시설의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 대로변과 접하고 있으며, 서측으로 소로변, 남측으로 세로변과 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 일반상업지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하구획정리), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

일련번호 2) 일반상업지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하구획정리), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

일련번호 3) 일반상업지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하구획정리), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

일련번호 4) 일반상업지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하구획정리), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

공부상 노인복지주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2025타경509138 (1) 사건의 물건 정보를 분석한 결과입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509138 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 당하동 1077-3 보미골드리즌빌 6층 612호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 주 용도는 노유자시설-노인복지주택, 제2종근린생활시설)

* 감정가: 246,000,000원

* 토지면적: 24.42㎡ (약 7.39평) / 토지지분: 24.42㎡ (약 7.39평)

* 건물면적: 96.94㎡ (약 29.32평) / 건물지분: 96.94㎡ (약 29.32평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주식회사에이치지세이프딜리버리

* 사용승인일: 2009년 02월 10일

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 6층 612호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 인천광역시 서구 당하동에 소재하며, 지하철 1호선 완정역 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 완정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 북측으로 대로변, 서측으로 소로변, 남측으로 세로변과 접하고 있어 차량 접근성 및 통행이 원활합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 2023카단111069 (현대캐피탈 가압류, 접수일 2023.12.20) 입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 850,000원

* 전입일자: 2023년 11월 20일

* 확정일자: 2023년 10월 10일

* 배당신고일자: 2025년 07월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

* 주의: 송 임차인은 대항력이 있으며, 전입일자가 말소기준권리보다 빠릅니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 임차인이 배당을 받지 못할 경우 보증금 20,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 있으므로, 실사 및 권리관계 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 복합적인 주거 및 상업 지역으로, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 건축물대장상 노인복지주택 및 제2종근린생활시설로 등재되어 있어 관련 시설 및 주거 수요가 있습니다.

* 잠재적 임대 수요: 완정역 역세권에 위치하여 지하철 이용객 및 인근 직장인, 상가 이용객을 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설 및 상가가 위치하여 생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 지하철 1호선 완정역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

* 기타: 주변에 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. (구체적인 교육, 의료 시설 정보는 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 송 임차인의 보증금 20,000,000원이 배당받지 못할 경우 인수될 위험이 존재합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 공부상 용도: 본 물건은 공부상 노인복지주택으로 이용 중이며, 건축물대장상 주 용도도 노유자시설-노인복지주택으로 명시되어 있습니다. 이로 인해 향후 용도 변경이나 활용에 있어 관련 법규 및 규제를 확인할 필요가 있습니다.

* 건물 노후화: 2009년 준공 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 당하동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 양호한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 권리관계상 별도의 부담은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 공부상 용도가 노인복지주택이라는 점은 향후 투자 및 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 완정역 역세권 입지로 안정적인 임대 수익 및 시세 상승 기대

* 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유

* 대항력 있는 임차인 존재로 인해 권리분석 및 임차인 명도 과정에 대한 철저한 준비가 이루어진다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 246,000,000원

* 주변 시세: 본 건물 또는 인근 유사 물건의 시세는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위로 형성되어 있습니다.

* 인수 가능한 보증금: 공시상 0원이지만, 임차인의 배당 여부에 따라 20,000,000원 인수 가능성이 있습니다.

* 예상 적정 입찰가: 취득세, 명도 비용, 잠재적 보증금 인수 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 조사와 추가적인 권리 분석 후 결정해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지도 및 지역 정보 검색 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.