나이스옥션 법원경매 인천 2025타경982 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1626-13 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.04.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 ""장경리해변 야영장"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 펜션 및 숙박시설, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 1) 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
본건 기호 3), 4) 약 4미터 폭 내외의 도로부지임.
본건 기호 7) 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리 평지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1) 본건 동측 및 북측으로 약 4미터 내외의 도로와 접함.

기호 3), 4) 약4미터 폭 내외의 도로부지임.

기호 7) 본건 북측으로 약 6 - 7 미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1), 3), 4), 7)계획관리지역,성장관리계획구역(관광형),가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 철근콘크리구조 (철근)콘크리트 지붕 3층건으로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

기호 5) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층건으로서,
외벽 : 목재 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

기호 6) 경량철골구조 기타지붕 단층건으로서,
외벽 : 목재 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기호 2), 5), 6) 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나, 기호 2 (2층, 3층), 기호 5, 6는 주택으로 탐문되는 바, 업무시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 ‘지적 및 건물개황도’ 기호 제시외건물㉠ ~ ㉡이 소재하여 평가 목적 등을 고려하여 별도 평가 하였으니 경매 진행시 참고 바람.

공부와의 차이

본건 기호 5, 6 건물은 공부상 ‘인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1627 외 1필지’로 등재 되어 있으나, 관련지번인 ‘1628번지’는 2009년 07월 29일자로 1627번지에 합병되어 현황은 1627번지 소재임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 2 (2층, 3층), 기호 5, 6는 이해관계인의 부재 등으로 인해 확인치 못하였으며 건축물현황도면을 기준하였으니 업무시 참고 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 5,6 건물은 공부상 '인천 옹진군 영흥면 내리 1627외 1필지'로 등재되어 있으나 관련지번인 '1628번지'는 2009.7.29.자로 1627번지에 합병되어 현황은 1627번지 소재임
3. 목록 2(2층, 3층), 목록5, 목록6은 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나 주택으로 이용

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경982 (1)

소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1626-13

용도: 공부상 근린생활시설. 다만, 목록 2(2층, 3층), 목록 5, 목록 6은 주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

감정가: 1,384,871,200원

토지 면적: 1430.00㎡ (약 432.58평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 807.50㎡ (약 244.29평)

건물 제시외 면적: 8.75㎡ (약 2.65평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

* 목록 5, 6 건물은 공부상 '인천 옹진군 영흥면 내리 1627외 1필지'로 등재되어 있으나, 관련 지번인 '1628번지'는 2009년 7월 29일자로 1627번지에 합병되어 현황은 1627번지 소재입니다.

* 목록 2(2층, 3층), 목록 5, 목록 6은 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나 실제로는 주택으로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경:

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 "장경리해변 야영장" 남동측 인근에 위치합니다. 주위에는 펜션, 숙박시설, 근린생활시설 등이 소재하여 관광 및 휴양지 특성을 보이며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 형태 및 이용 상태:

* 기호 1 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호 3), 4) 토지는 약 4미터 폭 내외의 도로부지로 이용 중입니다.

* 기호 7) 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리 평지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

* 기호 1 토지는 동측 및 북측으로 약 4미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

* 기호 3), 4) 토지는 약 4미터 폭 내외의 도로부지입니다.

* 기호 7) 토지는 북측으로 약 6-7 미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

인수되는 권리:

인수되는 보증금은 0원입니다. 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. (말소기준권리: 2022.07.11. 부산은행 근저당)

임차인 현황:

* 임차인 박승민: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.01.24, 대항력 없음.

* 임차인 오미영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.01.24, 대항력 없음.

* 임차인 이재순: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.04.09, 대항력 없음.

* 임차인 장홍진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.03.19, 대항력 없음.

등기부 현황 요약:

* 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 7월 11일 접수된 부산은행 근저당(1,246,300,000원)입니다.

* 이후 접수된 조병찬 근저당, 부산은행 임의경매, 인천세무서장 및 옹진군 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 1,376,300,000원입니다.

특수 물건 정보:

본 물건은 유동화 물건이며 공동담보로 진행됩니다.

1.3. 상권분석

주변 환경:

"장경리해변 야영장" 인근에 위치하며 펜션, 숙박시설, 근린생활시설 등이 밀집한 관광 및 휴양 상권입니다.

토지 이용 현황:

주상용 건부지, 단독주택 건부지, 도로부지로 이용되고 있어, 향후 건축 및 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

건물 용도:

공부상 근린생활시설이나 실제 주택으로 이용되는 부분이 있어, 상가 및 숙박시설 운영과 주거 용도 전환 가능성이 혼재합니다. 지역 관광 특성을 고려할 때 숙박업 등 관련 업종의 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통:

차량 접근이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

편의시설:

지역 특성상 해변, 관광지 관련 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

주변 환경:

관광지 인근으로, 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

혐오시설 확인:

본 물건 소재지(인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1626-13) 및 주변 지역에 대한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 공장 밀집 지역 등)의 존재 여부를 검색한 결과, 명확하게 확인되는 혐오시설 정보는 없습니다. 다만, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 재확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

용도 불일치:

건물(기호 2(2층, 3층), 5, 6)의 공부상 용도(근린생활시설)와 실제 이용 현황(주택)이 불일치합니다. 이는 향후 건축물대장 변경, 이행강제금 부과 등의 행정적 문제가 발생할 수 있습니다.

건물 상태 및 관리:

건물감정평가서 요약 외 상세한 건물 상태, 수리 필요 여부, 내부 설비 등에 대한 정보가 부족합니다. 현장 확인이 필수적입니다.

제시외 건물:

제시외 건물 8.75㎡가 포함되어 있으나, 정확한 현황과 법적 문제가 없는지 확인이 필요합니다.

지리적 요인:

영흥도는 섬 지역으로, 육지 접근성이 다른 지역에 비해 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 옹진군 영흥면 내리에 위치한 토지 및 건물의 일괄 매각 건입니다. "장경리해변 야영장" 인근의 관광지로서 잠재적 가치가 있으며, 넓은 토지 면적과 복합 용도 건물이 특징입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수 부담이 없는 편입니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 제시외 건물 존재 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 현장 확인 및 법률 검토가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

관광지 접근성:

주요 해변 관광지와의 근접성으로 인한 여름철 및 주말 성수기 활용 극대화 가능성이 있습니다.

넓은 토지 면적:

1430㎡의 토지는 다양한 용도로 활용하거나 추가 개발을 고려할 수 있는 충분한 공간을 제공합니다.

복합 용도 활용:

근린생활시설과 주택 용도를 겸할 수 있어, 펜션, 민박, 상가, 단독주택 등 다목적 활용이 가능합니다.

권리 부담 없음:

인수해야 할 보증금이나 권리가 없어 명확한 투자 구조를 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,384,871,200원

인수 보증금: 0원

참고: 본 물건은 유동화 물건이며 공동담보로 진행됩니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 일반적인 경매 절차에서 낙찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 입지, 상태, 경쟁률 등에 따라 결정됩니다. 본 건의 용도 불일치, 제시외 건물 등 리스크 요인을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.