나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509765 [1] 인천광역시 부평구 부개동 525 부개역코오롱하늘채 근린생활시설동 지1층7호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 부개동 소재 ""부개역"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트 단지 내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철역을 비롯한 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물 내 제지1층 제7호외 4개호로서,
(사용승인일 : 2021.08.13.)
외벽 : 화강석 등 마감
창호 : 페어글라스 등임.

이용상태

기호(1)~(5) 공부상 주용도는 근린생활시설임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 건부지(근린생활시설 등)로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 중로와 아파트 단지 내 도로 등을 경유하여 진·출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(부개3 재개발사업지구), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예아뜨유치원<기타사항은부천교육청에문의>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.
2)기타

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509765 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부개동 525 부개역코오롱하늘채 근린생활시설동 지1층7호

용도: 근린상가

감정가: 73,000,000원

토지면적: 51.28㎡ (약 15.51평)

토지지분: 51.2804㎡ (약 15.51평)

건물면적: 30.42㎡ (약 9.20평)

건물지분: 30.42㎡ (약 9.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사코오롱주택

특이사항: 재개발구역

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 부개동 525번지에 위치한 부개역 코오롱하늘채 내 근린생활시설 1층 7호입니다.

주위환경:

본 물건은 부개역 북측 인근에 자리하며, 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 복합적인 주거 및 상업 지역입니다. 종합적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

지하철 1호선 부개역이 도보 이용 가능한 거리에 있으며, 인근 버스정류장에서는 다양한 시내버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 우수합니다. 단지 내 주차장을 통해 차량 진출입도 용이합니다. 따라서 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

도로상태:

본 건 건물은 남측의 중로 및 단지 내 도로를 통해 접근이 가능하며, 인접 도로 상황은 원활합니다.

2.1. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 지구단위계획구역(부개3 재개발사업지구)으로 지정되어 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다. (예아뜨유치원 인근)

수도권정비계획법 상 과밀억제권역에 속합니다.

2.2. 건물 상세정보

건축구조:

철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트 지붕을 가진 1층 건물 내 지하 1층 7호입니다.

사용승인일:

2021년 8월 13일에 사용승인을 받아 비교적 신축에 속합니다.

마감 및 설비:

외벽은 화강석 등으로 마감되었고, 창호는 페어글라스 등이 사용되었습니다. 위생 설비 및 급배수 설비 등 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다.

주용도:

공부상 본 건의 주용도는 근린생활시설로 등재되어 있습니다.

3. 권리분석

경매진행사항:

인천지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리:

2025년 6월 5일에 접수된 주식회사 코오롱주택의 강제경매개시결정 등기가 말소기준권리가 됩니다.

등기부 요약:

* 부개3주택재개발정비사업조합의 소유권보존등기(2022-10-05)가 최초 등기입니다.

* 그 이후 주식회사 코오롱주택의 강제경매(2025-06-05), 부평구의 압류(2025-12-05), 부평세무서장의 압류(2026-03-26) 등이 순차적으로 등기되었습니다.

* 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리들은 소멸됩니다.

임차인 현황:

인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으며, 임대차 관계는 현재 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

입지:

본 물건은 부개역을 중심으로 형성된 상권 내에 위치하고 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

배후 수요:

주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 지역 주민을 기반으로 한 안정적인 수요가 기대됩니다.

업종 적합성:

근린생활시설 용도로, 지역 주민 편의를 위한 다양한 소매점, 서비스업, 식음료 매장 등이 입점하기에 적합합니다.

주변 시설:

인근에는 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 학교들이 위치하여 교육 환경도 고려할 수 있습니다. 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통:

지하철 1호선 부개역을 편리하게 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설:

아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. (인근에 소규모 쇼핑 시설, 식당가, 카페 등이 소재)

교육시설:

부개동 일대의 여러 초등학교, 중학교 및 유치원들이 인근에 위치해 있습니다. (예: 예아뜨유치원, 부개초등학교 등)

6. 잠재적 리스크

재개발 사업 불확실성:

본 건이 포함된 부개3 재개발사업지구는 향후 사업 진행 상황에 따라 토지 이용 계획 및 건물 가치에 변동이 있을 수 있습니다. 사업 지연 또는 계획 변경 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임대차 관계 미확인:

임차인 보증금이 '0원'으로 명시되어 있으나, 임대차 관계가 '미상'이므로 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 실제 거주자나 사업자, 그리고 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부개역 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인)인 근린상가로서, 입지적 강점과 더불어 재개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다.

그러나 재개발 사업의 진행 상황 및 불확실성, 그리고 임대차 관계의 미확인이라는 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 신축 상가:

부개역 인근이라는 뛰어난 입지와 2021년 준공된 신축 건물이라는 점에서 안정적인 임대 수익 확보 및 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

재개발 사업을 통한 가치 상승 기대:

부개3 재개발 사업이 성공적으로 완료될 경우, 지역 환경 개선 및 상권 활성화를 통해 본 건의 가치 또한 동반 상승할 가능성이 높습니다.

토지/건물 일괄매각:

토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 명확하며, 소유권 취득 시 법적 분쟁의 소지가 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 73,000,000원을 기준으로 하되, 주변 상권의 현재 시세, 향후 개발 가능성, 임차인 현황(미상인 점 포함) 및 재개발 사업의 진행 단계와 예상 이익 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외할 필요는 없습니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 상권의 실질적인 가치 평가, 임차인 조사 강화, 재개발 사업 관련 구체적인 정보 수집 및 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.